【正文】 表 318 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià)（元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層住宅 36588 2 地下車庫(kù) 8580 3 別墅 20xx0 4 合計(jì) —— —— （ 2） 管理費(fèi) : 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 （ 3）銷售費(fèi)用 : （ 4） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) : （ 5）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算見(jiàn)表 319。精裝修成本 多層住宅 按照 20xx元 /m2，別墅 按照 2500元 /m2進(jìn)行估算加入到建安工程費(fèi)中，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)隨銷售價(jià)格及建安成本變化而變化。 （ 10）根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見(jiàn)表 316以及利潤(rùn)估算分析見(jiàn)表 317,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計(jì)算 。 表 315 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表 序號(hào) 稅費(fèi)類別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 （ 8） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 （ 7） 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 表 314 公共配套建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層住宅 36588 75 2 別墅 20xx0 320 3 合計(jì) —— —— （ 6） 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等 [9]。 表 313 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層 住宅 36588 1900 2 地下車庫(kù) 8580 2800 3 別墅 20xx0 2500 4 合計(jì) —— —— （ 5） 公共配套建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、公共場(chǎng)所等，具體收費(fèi)以各地規(guī)定為準(zhǔn)。通常采用類似工程的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用單方估算法進(jìn)行成本估算。詳細(xì)的估算通?？刹捎脝挝恢笜?biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算即參照類似 工程的平方米造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算詳見(jiàn)表 312。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項(xiàng)內(nèi)容的市場(chǎng)價(jià)格以及相應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)分別計(jì)算，詳見(jiàn)表 311。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見(jiàn)表 310。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見(jiàn)表 39。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見(jiàn)表 38。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 24 總 經(jīng) 理 工 程 副 總 項(xiàng) 目 副 總 營(yíng) 銷 副 總 成 本 副 總 財(cái) 務(wù) 副 總 運(yùn) 營(yíng) 副 總 物業(yè)管理部 成本管理部 財(cái)務(wù)管理部 工程技術(shù)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 項(xiàng)目管理部 行政人事部 圖 31 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 如圖 31 所示，本項(xiàng)目采取線性組織結(jié)構(gòu)，每個(gè)工作部門只對(duì)其直接下屬部門下達(dá)工作指令，確保了工作指令的唯一性，同時(shí)也盡可能避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運(yùn)行。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 表 36 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制表 日期 方案一進(jìn)度 方案二進(jìn)度 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 可行性研究 可行性研究 20xx 年 3 月 20xx 年 5 月 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 20xx 年 6 月 開(kāi)工前準(zhǔn)備 開(kāi)工前準(zhǔn)備 20xx 年 7 月 全面開(kāi)工建設(shè) 全面開(kāi)工建設(shè) 20xx 年 4 月 銷售推廣 銷售推廣 20xx 年 9 月 商品房開(kāi)始預(yù)售 商品房開(kāi)始預(yù)售 20xx 年 5 月 —— 裝修全面施工 20xx 年 11 月 竣工驗(yàn)收 —— 20xx 年 12 月 交房入住 —— 20xx 年 4 月 —— 竣工驗(yàn)收 20xx 年 5 月 —— 交房入住 銷售計(jì)劃 通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析預(yù)計(jì)未來(lái)常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項(xiàng)目可銷售數(shù)量有限，樓盤銷售前景樂(lè)觀，預(yù)計(jì)在樓盤預(yù)售階段將會(huì)收回投資并取得利潤(rùn)，詳細(xì)銷售計(jì)劃見(jiàn)表 37。 目前該地塊己完成土地征用等工作，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月底即可完成項(xiàng)目前期的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，進(jìn)入全面開(kāi)工建設(shè)階段。 表 34 戶型統(tǒng)計(jì)表 區(qū)號(hào) 樓號(hào) 戶型 格 式 面積（ m2） 數(shù)量（套） A 區(qū) 11 A 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 97 120 B 5 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽(yáng)臺(tái) 155 60 10 C 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 117 24 D 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 135 24 7 E 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 94 48 F 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 106 48 B 區(qū) 1 1 1 11 21 G 6 室 2 廳 6 衛(wèi) 1 廚 5 陽(yáng)臺(tái) 390 30 1 1 1 16 H 5 室 2 廳 6 衛(wèi) 1 廚 4 陽(yáng)臺(tái) 350 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的總平面設(shè)計(jì)方案以及戶型設(shè)計(jì)方案統(tǒng)籌出項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)，再與政府給出的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行比較，其中容積率 符合 至 ，建筑密度 %符合小于 28%的規(guī)定，綠化率 %符合大 于 30%的規(guī)定，因此本項(xiàng)目的技術(shù)方案是可行的，詳見(jiàn)表 35。地下停車位共計(jì) 480個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停放以及設(shè)備用房主要布置在多層的地下室中。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過(guò)一條 7米寬的線形舒緩的環(huán)狀道路，將各個(gè)部分聯(lián)系起來(lái)。 a．出入口設(shè)置：小區(qū)主入口設(shè)置在元和路上，同時(shí)在小區(qū)東南方向設(shè)置次入口，兩個(gè)常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 入口之間由主干道連接。 （ 4） 小區(qū)分為 A 區(qū)和 B 區(qū)， A 區(qū)建設(shè)多層住宅，標(biāo)準(zhǔn)層高為 ， B 區(qū)聯(lián)體別墅，住宅群體的基本朝向與元和路平行，樓體之間的距離在滿足采光間距的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大，不僅保證了底樓用戶的日照生活問(wèn)題同時(shí)也保證了小區(qū)的內(nèi)部通風(fēng)。 （ 3） 小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)在景觀綠化、空間形態(tài)、層次網(wǎng)絡(luò)等多方面塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)方案 （ 1） 建筑物規(guī)劃以多層住宅和聯(lián)排別墅混建的方式，整個(gè)布局要符合城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃及地域環(huán)境特征，單一的建筑物要與整體相統(tǒng)一，項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖詳見(jiàn)附錄。 （ 3） 工期的最短化：工期越長(zhǎng)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越 大，同時(shí)投資回收期可能越長(zhǎng)。本項(xiàng)目在規(guī)劃滿足最本質(zhì)的要求上，也要顧及本身的利潤(rùn)，因此要考慮以下四點(diǎn)原則： （ 1） 成本的最優(yōu)化：層數(shù)越高往往其單位成本越大，因此要因地制宜的創(chuàng)造最大的空間價(jià)值。 表 33 價(jià)格因數(shù)分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重（ %） 中匯壹號(hào)公館 名流御園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 30 建筑規(guī)模 15 外部環(huán)境 20 內(nèi)部配套 20 戶型設(shè)計(jì) 15 合計(jì) 100 中匯壹號(hào)公館均價(jià)： 17000 元 /m2 17000*=18105 元 /m2 名流御園獨(dú)棟均價(jià)： 23000 元 /m2 23000*=22425 元 /m2 通過(guò)以上計(jì)算本項(xiàng)目精裝房方案的參考定價(jià)為：多層 17800元 /m2，聯(lián)排別墅 220xx元/m2。再根據(jù)比較項(xiàng)目的價(jià)格和比較系數(shù)相乘，得出每個(gè)比較項(xiàng)目修正后的參考價(jià)格， 毛坯房?jī)r(jià)格定位選取衡泰里宮和香榭麗墅作為比較對(duì)象，精裝房選取中匯壹號(hào)公館和名流御園作為比較對(duì)象， 詳見(jiàn)表 32及表 33。本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，選用板塊內(nèi)可比較的樓盤，選取多個(gè) 因素進(jìn)行比較，其中每個(gè)比較因素需要根據(jù)客戶購(gòu)房時(shí)考慮的重要性確定其權(quán)重。 綜合周邊市場(chǎng)分 析及項(xiàng)目初步規(guī)劃布局，項(xiàng)目建設(shè)以多層住宅和聯(lián)排別墅混合布置的方式，其中多層住宅項(xiàng)目主力戶型以 90110m2的兩房及小三房為主，少量 117155m2的三房及四房，戶型選擇基本上符合常熟居民對(duì)住房的普遍要求；別墅設(shè)置 390m2和 350m2兩種戶型，戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市有錢人對(duì)高品質(zhì)住宅生活的追求。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目位于常熟市中心，風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)。 重要客戶：企事業(yè)單位的高級(jí)技術(shù)人員及管理人員、小企業(yè)主、高校教師。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 客戶定位 伴隨著人們收入的提高，人們的生活水平也在不斷的提高，不同收入的人群對(duì)生活的品位有所差異，對(duì)住房的選擇也有著不同的要求，因此開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)來(lái)吸引特定的目標(biāo)客戶群。 ? 周邊微觀環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的形象會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)影響。 ? 本項(xiàng)目為市區(qū)內(nèi)稀有開(kāi)發(fā)地段，極具升值潛力。 ? 本項(xiàng)目為弘陽(yáng)公司在常熟的第二個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，品牌優(yōu)勢(shì)、人才儲(chǔ)備較為欠缺。 ? 項(xiàng)目臨近道路、居民區(qū)，施工難度加大。 （ 2）劣勢(shì)（ W） ? 周邊用房落后，微觀環(huán)境不夠理想。 ? 區(qū)域價(jià)值：地塊周邊中高檔住宅樓盤較少，為地塊帶來(lái)較高的區(qū)域價(jià)值。 ? 交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，輻射范圍廣。通過(guò) “弘陽(yáng)尊邸 項(xiàng)目的建設(shè)，公司熟悉了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)以及消費(fèi)習(xí)慣、并與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門建立了良好的關(guān)系，為公司扎根常熟市場(chǎng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。本項(xiàng)目周邊環(huán)境比較落后，擁有大量老式住宅，人居環(huán)境的改造是勢(shì)在必行，再加上招商城大量外來(lái)人口的涌入，本項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā)絕對(duì)是有必要且有著積 極常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 意義的。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目位于繁榮的市中心，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須把握好政府規(guī)定的各技術(shù)指標(biāo)，詳見(jiàn)表31。 （ 3） 周邊學(xué)校：常熟市第八中學(xué)、常熟市中學(xué)（分校）、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)等。 項(xiàng)目周邊配套 （ 1） 周邊公交：常熟理工學(xué)院（元和站），經(jīng)過(guò)公交有 常熟 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、104 路、 105 路、 116 路。地塊鄰近招商城和方塔街， 南面毗鄰服裝城西入口，宜居宜商， 對(duì)于 服裝城 業(yè)主是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇。凱旋灣一期開(kāi)盤時(shí)間為 20xx 年 11 月 16 日 ，計(jì)劃竣工時(shí)間為 20xx 年 12 月 31 日，雖然目前本項(xiàng)目剩余量較少，但后期會(huì)有更多房源上市，再加上該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間與本項(xiàng)目如此接近，所以對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)銷售會(huì)構(gòu)成相當(dāng)大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 3） 創(chuàng)想凱旋灣 表 24 創(chuàng)想凱旋灣簡(jiǎn)介 開(kāi)發(fā)商 創(chuàng)想集團(tuán) 開(kāi)盤日期 20xx 年 11 月 用地面積 58408 平方米 建筑面積 87612 平方米 容積率 綠化率 % 交易均價(jià) 多層 16400 元 /平方米 建筑密度 % 建筑類型 聯(lián)排 ,多層 ,小高層 ,高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 655 交房時(shí)間 20xx 年 12 月 銷售狀況 一期住宅總套數(shù) 223 套，現(xiàn)已售出 135 套，剩余 88 套 地理位置 教場(chǎng)灣南側(cè)、張家港河西側(cè)、橫涇塘東側(cè) 公交狀況 常熟 1 路、 7 路、 8 路、 111 路、 112 路、 113 路等公交線路 劃片中小學(xué) 義莊小學(xué)、孝友中學(xué) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目采用優(yōu)雅的法式建筑風(fēng)格及園林設(shè)計(jì)，通過(guò)外立面全石材干 掛，部分底層架空，創(chuàng)新多重戶 型等優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 香榭麗墅 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 表 23 香榭麗墅簡(jiǎn)介 開(kāi)發(fā)商 常熟市蘇華置 業(yè)有限公司 開(kāi)盤日期 20xx 年 8 月 24 日 用地面積 55273 平方米 建筑面積 109666 平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 連排別墅 19800 元 / m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層、別墅 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 20xx 年 7 月 31 日 銷售狀況 一期已 售罄 地理位置 理工學(xué)院太