【正文】 影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)因素 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)。 表 73 風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表 風(fēng)險(xiǎn)因素 變化率 +10% 0% 10% 建安工程費(fèi) 銷售價(jià)格 由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值 E（ NPV）為 萬元 ,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為 100%。 這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷售價(jià)格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這里用期望值法。 概率分析 概率分析又稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。 盈虧平衡分析 該項(xiàng)目的銷售為住宅銷售，銷售單價(jià)平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬元。計(jì)算結(jié)果詳見表 71 和表 72。 29 7 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格。資金來源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來看是可行的。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款 15000 萬元， 2021 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2021 年 12 月還清。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 10%, 均大于季度基準(zhǔn)收益率 %。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元。 ：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或 設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 盈利能力分析 a. 投 資 利潤(rùn) 率 ：該 項(xiàng) 目的 投 資利 潤(rùn) 率 = 利潤(rùn)總額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見附表 8,年基準(zhǔn)收益率取 12%，季度基準(zhǔn)收益率為%。稅后利潤(rùn)由三部分組成： 盈余公積金、公益金、可分配利潤(rùn)，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤(rùn)的 10%、 5%計(jì)提。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見附表 6。 資金籌措表見附表 5。 (ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，銷售收入再投入為 27 萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 15%。 資金籌措方式 該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 = 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)成本 =+++++= 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =+（ + ） *5%= 萬元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 = 萬元 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì) 20%的扣除） =（ + ）*20%= 萬元 增值額 = 銷 售 收 入 扣 除 項(xiàng) 目 = （ + +++） = 萬元 因?yàn)樵鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額的 50%，所以土地增值稅 =*30%，為 萬元。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表 3。 表 69 住宅銷售收入估算表 序號(hào) 銷售比例 銷售面積 （㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 1 10% 8000 2 15% 8000 3 15% 8000 4 15% 8000 5 15% 8000 6 20% 8000 7 10% 8100 合計(jì) 26 銷售收入確定 住宅銷售收入為 萬元，銷售收入分期估算見表 10。根據(jù)銷售進(jìn)度安排 ,2021 年 10 月實(shí)行預(yù)售 ,銷售單價(jià)為 8000 元 /㎡ ， 2021 年 4 月開始為現(xiàn)售 ,銷售單價(jià)為 8100 元 /㎡ 。 由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價(jià)為 8100 元。 此 3 個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了 3 宗類似樓盤作為可比實(shí)例，分別為：萬科生態(tài)城，和達(dá)和城 ,綠城理想之城。 項(xiàng)目總投資 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目總建筑面積為 萬平方米，總投資預(yù)估為 萬元，為項(xiàng)目開發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本之和，詳見附表 1。 25 經(jīng)營(yíng)資金估算 經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。總計(jì) 萬元。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括 基本預(yù)備費(fèi)和 漲價(jià) 預(yù)備費(fèi)兩大種類型。預(yù)估 萬元。詳見表 65。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目利息以外的其他 23 財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的 1%左右計(jì)算，約為 萬元。建設(shè)期借款利息計(jì)算根據(jù)借款還本付息計(jì)劃表得到。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 、公共廁所等公建設(shè)施： 2200*(++100)= 萬元 ：按 120 元 /平方米 *停車場(chǎng)面積（按 10％占地面積計(jì) ）估算，約為 萬元。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 萬元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。詳見表 64。 合計(jì)費(fèi)用為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 +道路工程：按 20 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。 ：按 40 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。詳見表 63。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 表 62 建安工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（元 / m2） 1 樁基礎(chǔ) 90 2 土建工程 1200 3 一般裝修 773 4 水電安裝 240 5 天然氣 35 6 暖氣 30 7 通訊 20 8 公用開線 16 9 消防 80 10 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 35 合計(jì) 2519 建安工程費(fèi)計(jì)算如下： *2519= 萬元。 表 61 土地費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（萬元） 1 土地出讓金 （ m2*2656 元 /m2） 2 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) —— 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ *255 元 /m2） 合計(jì) 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采 購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。 圖 51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 銷售計(jì)劃 將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個(gè)階段： 籌備期 ： 2021 年 2 月 — 6 月 2 月底， 青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳； 亮相及蓄客期 ： 2021 年 6 月 — 9 月 6 月底，現(xiàn)場(chǎng)售樓處對(duì)外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣； 開盤熱銷 ： 2021 年 10 月 — 2021 年 3 月 10 月初開盤，借勢(shì)熱銷； 持續(xù)熱銷 ： 2021 年 4 月 — 9 月 持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期 ： 2021 年 10 月 — 2021 年 6 月 持續(xù)推廣，清盤。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式 該地塊項(xiàng)目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。換熱 站、清潔站、居委會(huì)、 治安聯(lián)防 、 物業(yè)管理、 煤氣 調(diào)壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 項(xiàng)目建筑布局 ，共 6 棟多層，且 帶有閣樓及半地下儲(chǔ)藏室，通過錯(cuò)落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。 ，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點(diǎn)，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。 表 31：戶型分配表 戶型 面積（㎡） 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 60 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 70 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 85 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 105 18 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。戶型面積分布在 60 至 105 平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對(duì)應(yīng)。 17 項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位 根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。 Opportunities（機(jī)會(huì)）： 李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善； 旅游度假客群不斷增加； 交通的不斷改善 。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存 Strengths（優(yōu)勢(shì)）： 地理位置優(yōu)越，交通便利 ； 地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。由于該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項(xiàng)目的潛在客戶群。在調(diào)查中，喜歡 8 層及以下的占 48%， 911 層的占 22%， 1216 層的占14%， 1720 層的占 11%， ,21 層及以上的占 5%。與戶型相對(duì)應(yīng)， 5190 ㎡最受歡迎，占 59%， 91110 ㎡占22%， 110 ㎡以上占 14%， 50 ㎡以下占 5%。目前最受歡迎的是二室二廳，占 47%，一室一廳占 17%，三室二廳占 11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占 8%。 購房?jī)r(jià)格分析 圖 38 可接受住房單價(jià)分布圖 從單價(jià)方面來看，普遍能接受的單價(jià)為 10000 元 /平方米以下的占 86%，其中 70009000 元的占 61%，能承受 10000 元 /平方米以上的占 14%。月 綠化率： % 圖 37 綠城理想之城示意圖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 14 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn) ，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購房者需求，共調(diào)查 50 人，做出有效調(diào)查問卷 36 份，通過對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。月 綠化率： 40% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖 35 萬科生態(tài)城示意圖 開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：青島萬科物業(yè)服務(wù)公司 13 項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路 496 號(hào) 項(xiàng)目占地： 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、高層 開盤時(shí) 間：三期 2021 年 4 月 9 日開盤， 二期花園洋房 2021 年 8 月 7 號(hào)開盤 當(dāng)前售價(jià)：起價(jià) 8000元 /平，平均價(jià) 93009400元 /平 物業(yè)費(fèi)： 元 /平米本項(xiàng)目將從 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 居住環(huán)境、住宅性能、 營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。 其中和達(dá)和城的占地面積與本項(xiàng)目相當(dāng)，萬科生態(tài) 城和綠城理想之城相較本項(xiàng)目來說均為大項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)性不容忽略。由下圖也可以看出， 4 月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績(jī)，市