【文章內容簡介】 區(qū)東部違法建筑處置工作有關問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設用地使用權連同地上建筑物共同拍賣出讓。 ：權屬清楚，四鄰無爭議。 、電纜、暗渠及其他構筑物 。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔 ,北臨青島恒大實業(yè)集團公司 ,用地西側為瀝青路面的現(xiàn)狀道路 ,東側為沙土路面的大車路。 該地塊水、電 、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 5 九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。管線說明如下： ：位于九水東路道路南側。材質為鋼，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路道路北側。材質為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側人行道上。材質為 PVC，管徑為 50*36+12*12 厘米。 圖 23 目標地塊市政配套綜合圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 6 項目周邊社區(qū)配套 ：該地塊分別有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交車經過，去往市區(qū) 、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵 M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達市區(qū)的主要區(qū)域； 表 21 項目周邊公交線路 公交車 路線 112 路 臥龍村 —— 滄海路 113 路 流清河 —— 滄海路 128 路 南王家上流 —— 滄口公園 326 路 恒星學院 —— 利津路 361 路 恒星學院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大嶗山停車場 —— 李村公園 ：青島 401 醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅 2 公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409 醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機構，就醫(yī) 方便 。 ：海洋大學嶗山校區(qū)，青島酒店管理學院，恒星職業(yè)學院，青島體育運動學校，廣播電視大學，規(guī)劃建設的潛艇學院等高校學府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。 ：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。前往李村商業(yè)圈僅10 分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。 、娛樂場所：北側“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風景區(qū)、嶗山風景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅 幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。 規(guī)劃控制要點 規(guī)劃用地性質：居住用地； 用地使用強度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率 35％ ； 出讓年限： 70 年； 產權類型：大產權房 ； 設計要求 建筑高度 ： 多層住宅建筑，建筑限高 20 米滿足機場凈空要求 ； 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 7 建筑間距 ： 按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距 ； 退后道路紅 (綠 )線 ： 退后周邊道路紅 (綠 )線 10 米以上 ； 退后周邊地界 ： 退后周邊地界 6 米以上 ； 交通出入口位置 ： 機動車出入口設置在小區(qū)西側，交通出入口間距要符合有關道路交 叉口設置規(guī)范的技術要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通 ； 停車規(guī)模 ： 配備充足的停車位 ,停車形式為地上停車場。 表 22 小區(qū)主要經濟技術指標 項目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標準層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 8 3 市場調研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產宏觀調控的序幕。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準利率的 倍。 “ 20xx 調控組合拳”，形成連續(xù)高壓調控政策。 20xx 年 4 月 6 日，再次調息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別再上調 個百分點，其他 各檔次存貸款基準利率相應調整，由 %上調到 %，后期存貸款利率仍不斷上調； 5 月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示； 7 月，央行年內第三次加息，房貸利率十年最高點； 8 月，建設部公布二三線城市限購“五條標準”； 12 月，中央明令限購令續(xù)期，房產稅試點范圍將擴大。現(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調控的決心。 年 1 月 30 日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 的意見》 (簡稱“十二條” )，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應、中低價位中小套型商品房供應、保障性住房建設、房地產經紀機構管理、房屋銷售和轉讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設和完善住房工作責任制等十二個方面，貫徹落實國家 房地產市場調控部署，持續(xù)推進島城房地產市場健康發(fā)展。 年 2 月，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有 1 套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限 購 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。 20xx 年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。 新國八條、央行頻繁調息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 20xx 年 4 月 15 日青島市人民政府辦公廳印發(fā)的《 青島 市 國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》，青島市 城市發(fā)展布 局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團布局為主要形態(tài)，形成各組團布局有機銜接、功能定位清晰的網路化城市空間結構，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 9 構建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。 b.《青島市城市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020）》提出 “環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展 ”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內涵式方向引導、控制與發(fā)展；并正式確立了 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射 ”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構建青島、黃島、 紅島、嶗山 “一主三輔 ”的現(xiàn)代化城市框架，以強化主城的內涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進新城區(qū)建設為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬人口、城市建設用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達到 ％的富強、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到 2050 年，建設成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經濟發(fā)展主要指標達到當時發(fā)達國家水平。 青島市房地產現(xiàn)狀及價 格走向 20xx 年青島市全市生產總值達到 億元，同比增長 %，經濟運行平穩(wěn)，主要經濟指標均快速增長。青島市固定資產投資額同比增長 %至 億元，其中 房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 全市商品房施工面積為 5690 余萬平方米，增長 %；新開工面積為 萬平方米，增長 %；商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %，待售商品房面積增加 %。 經濟適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 5 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了 20xx 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。根據最新的統(tǒng)計數(shù)據，青島房價連續(xù)第 6 個月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達 %。與去年同期相比，青島房價下降 %，為近年來最大跌幅。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 10 圖 31 青島市近期新建住宅成交套數(shù) 圖 32 青島市近期房價走勢圖 李滄區(qū)房地產現(xiàn)狀及價格走向 李滄區(qū)是 青島 市內四區(qū)之一， 20xx 青島世園會 主辦地，是進出青島市的咽喉之地。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產項目在李滄就有 6 個之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀城，海岸華府，這些項目 地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 11 浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉入李滄九水路，金水路，虎山東側等區(qū)域。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。 圖 33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖 目前，李滄樓市剛性項目為主流產品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉為出手。二季度剛需購買需求會愈加強烈。加上李滄區(qū)隸屬政府重點規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達 50 多億元板橋新城的逐步建設，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。商業(yè)上萬達、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。 李滄區(qū)剛需項目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。由下圖也可以看出， 4 月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 12 圖 34 20xx 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競爭樓盤分析 本項目有萬科生態(tài)城、和達和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。 其中和達和城的占地面積與本項目相當，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。針對這一點，本項目的宗旨即為把該項目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質。本項目將從 規(guī)劃設計、 居住環(huán)境、住宅性能、 營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強項目優(yōu)勢 ，可以從建筑設計方面彰顯項目特色。 a. 萬科生態(tài)城 項目地址：李滄金水路 128 號（青島生態(tài)商住區(qū)） 項目占地： 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層 、 多層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 20 日 當前售價： 起價 7000 元 /平， 均價900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物業(yè)費： 元 /平方米月 綠化率： 40% 裝修標準：精裝 圖 35 萬科生態(tài)城示意圖 開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司 物業(yè)服務：青島萬科物業(yè)服務公司 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 13 項目地址：李滄區(qū) 九水東路 496 號 項目占地： 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、高層 開盤時間：三期 20xx 年 4 月 9 日開盤， 二期花園洋房 20xx 年 8 月 7 號開盤 當前售價：起價 8000元 /平，平均價 93009400元 /平 物業(yè)費： 元 /平米月 綠化率： % 裝修標準：毛坯 圖 36 和達和城示意圖