【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。見(jiàn)圖 26。 圖 26 2021年第三季度新建商品房用途供應(yīng)量圖 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 8 新建商品住宅季度成交量小幅下跌 2021 年第三季度，新建商品住宅季度成交量小幅下跌，季度成交 萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌 %，同比下跌 %。究其原因，年初新調(diào)控政策發(fā)布，新建商品住宅成交量在 3月、 4月集中反彈，使半年成交量達(dá)到 ，同比去年上漲 %，短時(shí)間內(nèi)需求集中爆發(fā)；第三季度仍受此影響，造成成交量小幅下跌。月度來(lái)看，成交量呈現(xiàn)逐月下跌趨勢(shì)， 7 月 8 月月度同比分別上漲 %、%和 %。見(jiàn)圖 27。 圖 27 2021年 4月 9月成都新建商品住宅成交量圖 二手房成交量保持相對(duì)平穩(wěn) 2021 年第三季度，成都市二手房成交量為 萬(wàn)平方米，同比去年同期下跌%，環(huán)比上季度下跌 %，盡管環(huán)比、同比均下跌，但成都二手房市場(chǎng)已走出低位。月度來(lái)看， 2021年 7月 9月，二手房成交量均在 33萬(wàn)平方米左右，月度變化很小。自 2021 年 2 月二手房成交量止住下滑趨勢(shì)以來(lái)，成交量在震蕩中逐步上漲， 3月成交量達(dá)到 ，同比去年上漲 %，這是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上首次二手房月度成交量突破 100 萬(wàn)平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。 3月初 “國(guó)五條 ”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購(gòu)房者西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 9 欲趕在政策發(fā)布前購(gòu)房，規(guī)避可能增加的購(gòu)房成本，故造成二手房成交量短時(shí)間激增；二手房成交量在 3月集中、過(guò)量釋放，其后成交量短時(shí)內(nèi)快速回落， 5月至今二手房成交量保持相對(duì)平穩(wěn)也是這個(gè)原因，預(yù)計(jì)至今年年底，成都二手房市場(chǎng)仍將持續(xù)受此影響。見(jiàn)圖 28。 圖 28 2021年 4月 9月成都二手房成交量比較圖 商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升 2021 年第三季度，根據(jù)我公司在城區(qū)均勻布設(shè)的 176 個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，商品住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，截止 2021 年 9 月成交均價(jià)為 8022 元 /平方米，同比去年同期上漲 %。自 2021 年 3 季度，商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑， 2021 年 2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，漲幅相對(duì)于上季度有所收窄。原因一方面是去年 5 月以來(lái)，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤(pán)降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，使成交均價(jià)有所上漲，繼而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；另一方面是 盡管 3 月初 “國(guó)五條 ”發(fā)布，但其主要針對(duì)二手房市場(chǎng)，加上成都的地方實(shí)施細(xì)則實(shí)質(zhì)內(nèi)容較少，短時(shí)間內(nèi)反而對(duì)成交量有一定推動(dòng)，同時(shí)市場(chǎng)已適應(yīng)目前的調(diào)控政策，剛需持續(xù)釋放，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)上漲。本公司西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 10 統(tǒng)計(jì)的商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 “七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。見(jiàn)圖 2圖 210。 圖 29 2021年 2021年 3季度成都商品住宅成交均價(jià)比較圖 圖 210 2021年 2021年 8月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖 成都房產(chǎn)市場(chǎng)分析 新建 商品住宅成交量方面， 2021 年二季度，“三限”政 策從嚴(yán)從緊實(shí)施，房屋售價(jià)同比去年 確實(shí)有所下降； 2021 年以來(lái)，部分剛性需求購(gòu)房者不再觀望，成交量西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 11 穩(wěn)步增長(zhǎng)也使房?jī)r(jià)有所上漲，上季度成都市商品住宅成交均價(jià)已基本恢復(fù)到本輪調(diào)控前水平，本季度均價(jià)已超過(guò)本輪調(diào)控前水平。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且年初出臺(tái)的“國(guó)五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的上漲趨勢(shì)，目前已走出低位。新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。根據(jù) 2021 年 8 月 2021年 9月供求數(shù)據(jù)，截止 2021年 9月，商品房庫(kù)存量超過(guò) 2900萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，2021年第三季度，商品房庫(kù)存量仍處于高位 ， 見(jiàn)圖 211。 圖 211 2021年 4月 9月成都新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖 新建商品住宅價(jià)格方面，新開(kāi)樓盤(pán)及在售樓盤(pán)新推房源價(jià)格繼續(xù)小幅上漲：盡管成交量有 所下跌，但經(jīng)過(guò)上半年成交量的集中釋放，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金已比較寬裕，并未因成交量下跌而采取更多促銷方式，促銷力度和限購(gòu)初期已有較大差距，購(gòu)房的實(shí)際優(yōu)惠也降低不少。隨著市場(chǎng)的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤(pán)提高售價(jià)，造成新房?jī)r(jià)格已連續(xù) 1 年半上漲。而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好，一方面部分購(gòu)房車對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定恐慌情緒，另一方面許多開(kāi)發(fā)商倒不急于賣房，市場(chǎng)重心已由買方向賣方傾斜。 2021 年第三季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也持續(xù)回升，并已確定進(jìn)入上漲階段。 二手住 宅方面， 2021 年第三季度受政策發(fā)布的持續(xù)影響較多。第一季度二手房西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 12 成交量有很大上漲，尤其 2 月底“國(guó)五條”發(fā)布，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，眾多購(gòu)房者欲趕在政策發(fā)布前購(gòu)房，規(guī)避可能增加的購(gòu)房成本，造成 3 月二手房成交 量短時(shí)間內(nèi)激增，使第二季度二手房成交量快速回落至較低位，至今年 9 月成交量穩(wěn)步回升。預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將度過(guò)一段適應(yīng)期， 2021 年第四季度成交量大幅上漲或下跌的可能性不大。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判： 第三季度，一線城市和部分二線重點(diǎn)城市新建商品房市場(chǎng)向上趨勢(shì)越發(fā)明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)定金及預(yù)付款穩(wěn)步上升，現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)。 目前全國(guó)性調(diào)控政策并未加重，甚至部分城市有放松調(diào)控跡象，商品房市場(chǎng)主導(dǎo)地位將逐漸由買方向賣方傾斜。 成都市地方調(diào)控政策主要針對(duì)二手房市場(chǎng)，且部分市場(chǎng)需求已被擠壓至新建商品房市場(chǎng)，使開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心加 強(qiáng)，為其積極競(jìng)買土地奠定了基礎(chǔ)。 成都房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖趨勢(shì)，一、三圈層土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為積極，溢價(jià)率上漲較快。 開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，且未來(lái)短期內(nèi)不會(huì)急于回流現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成都市經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格預(yù)期或?qū)⒊掷m(xù)上調(diào)。 近期多城市陸續(xù)出現(xiàn)首套房貸優(yōu)惠利率收緊，但尚未影響到樓市成交量。目前來(lái)看，信貸額度對(duì)成交量影響顯著大于利率，若出現(xiàn)銀行整體貸款額度緊張，將限制成交量繼續(xù)回升。 去年四季度成都已被定為“土地市場(chǎng)異動(dòng)城市”，第三季度成都新房?jī)r(jià)格漲幅也較大，個(gè)別成交宗地溢價(jià)率較高，有關(guān)部門(mén)或許會(huì)采取一定 措施，加大對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)查力度，未來(lái)面臨的政策不確定性依然存在。 “ 國(guó)五條 ” 要求增加住房用地供應(yīng)總量，成都實(shí)施細(xì)則也要求切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，加上年底為完成土地年度供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)四季度成都市住宅用地供應(yīng)量將上漲。 結(jié)論：我們認(rèn)為，受政策的影響，短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，延緩購(gòu)房需求，出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)和持幣觀望等局面。但從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房需求仍然存在，新政策不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的向上趨勢(shì)，更不會(huì)帶來(lái)所謂“房地產(chǎn)泡沫”的破滅，在GDP 快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 繁榮還將繼續(xù)。 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 13 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 表 21 本項(xiàng)目周邊典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況 項(xiàng)目 名稱 華邑陽(yáng)光里 藍(lán)光幸福滿庭 伊薩貝拉 開(kāi)發(fā)商 成都華邑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 成都郫縣藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司 中鐵二院 (成都 )置業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 樓盤(pán) 地址 成都犀浦校園路交大旁 成都市城西犀浦地鐵口 犀浦車管所旁 規(guī)劃 面積 85508平米 86266平米 90970平米 建筑 面積 352414平米 481686平米 274402平米 容積率 4 4 綠化率 36% 30% % 建筑 類型 小高層，高層 高層 小高層、高層 物業(yè)費(fèi) 住宅 :價(jià)格 均價(jià)： 6200元 /㎡ 均價(jià)： 6200元 /㎡ 均價(jià)： 6300元 /㎡ 售樓 電話 400 890 2828 轉(zhuǎn) 13464 400 890 2828 轉(zhuǎn) 20852 400 890 2828 轉(zhuǎn) 58309 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S 因素） 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 14 四川潤(rùn)揚(yáng)建設(shè)集團(tuán)有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì) .此前已經(jīng)開(kāi)發(fā)在此區(qū)域過(guò)萬(wàn)樹(shù)森林一期住宅區(qū)， 對(duì)住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)可以運(yùn)用到本項(xiàng)目上，使項(xiàng)目成功更有把握。 項(xiàng)目處于犀浦鎮(zhèn)核心位置，西北毗鄰天府大道，東北緊靠華都大道。其優(yōu)勢(shì)主要有三： （ 1） 位置優(yōu)勢(shì)。 萬(wàn)樹(shù)森林 占據(jù)位置最好的一塊寶地， 與地鐵 2 號(hào)線西沿線 犀浦站步行僅不到 5 分鐘，同時(shí)犀浦站也有成灌快鐵，是中國(guó)首例地鐵與快鐵實(shí)現(xiàn)換乘的站點(diǎn)，住雙鐵房旁， 交通暢達(dá)， 節(jié)約時(shí)間成本。 （ 2） 環(huán)境優(yōu)勢(shì)?！百I房就是買環(huán)境”已成為眾多買房人共同的心聲，在緊張繁忙、快節(jié)奏的 工作中，現(xiàn)代都市人渴望在居家中得到心靈的徹底放松，回歸自然，盡享青山綠水和藍(lán)天白云，呼吸純凈的新鮮空氣，而這一切可望在萬(wàn)樹(shù)森林實(shí)現(xiàn)。 （ 3） 配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)?！白悴怀鰬簦硎芤磺蟹?wù)”是每一位購(gòu)房者夢(mèng)寐以求的便捷生活。該項(xiàng)目周邊的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、家政服務(wù)一應(yīng)俱全。 樓盤(pán)定位中檔住宅，小區(qū)內(nèi)綠化等景觀建設(shè)有助于提高樓盤(pán)本身的附加值，對(duì)犀浦鎮(zhèn)住宅小區(qū)建設(shè)整體水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將起到了帶動(dòng)作用。 項(xiàng)目劣勢(shì) (W 因素 ) 地處犀浦鎮(zhèn)黃金地段，土地成本高，若前期前期銷售工作不理想，將對(duì)項(xiàng)目后 期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利影響，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。 周圍人車流量大，給安全保衛(wèi)管理加大了難度。 臨交通主干道天府大道和國(guó)寧大道較近，有一定的噪音干擾。 地塊凈用地面積約 16 畝，規(guī)模效應(yīng)不突出，在打造社區(qū)環(huán)境上缺乏足夠空間，難以修建豐富、互補(bǔ)的物業(yè)形態(tài) 。 機(jī)會(huì)分析 (O 因素 ) 成都市圈的郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展，項(xiàng)目地處犀浦鎮(zhèn)黃金地段，房屋增值潛力巨大。 周邊地區(qū)高校林立、企業(yè)較多，學(xué)校的教職工、公司職員對(duì)住宅的需求量較大，有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 威脅分析（ T 因素 ) 外來(lái)開(kāi) 發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使項(xiàng)目面臨巨大壓力 。 地震后遺癥，成都作為宜居城市對(duì)外地客戶的吸引力大幅度減弱，損失較大西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 15 的市場(chǎng)份額。 結(jié)論與建議 宣傳中突出本項(xiàng)目的幾大優(yōu)勢(shì) 如 有一定的市政配套、交通暢達(dá)方便的雙鐵 。 噪音問(wèn)題 ： 商業(yè)和經(jīng)濟(jì)型戶型修建在臨街面；舒適戶型遠(yuǎn)離交通主干道 。 通過(guò) SWOT分析，萬(wàn)樹(shù)森林項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)潛力巨大。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位 針對(duì)成都市購(gòu)房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果， 結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要定位為面向高校教職工及周邊改善型住房需求者和具有購(gòu)買固定資產(chǎn)用于保值增值的中青年群體。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 （ 1） 投資類客戶 此類客戶極具投資意識(shí)，視野開(kāi)闊，眼光獨(dú)到，對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。這一類客戶人數(shù)較少，占成都市場(chǎng)總數(shù)的 10%以內(nèi)。受國(guó)家政策的影響，其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。 （ 2） 改善自用型客戶 此類客戶有自己的價(jià)值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事，不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高；已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這一類客戶占總數(shù)的 70%左 右，是最大的也是最重要的群體，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 （ 3） 中間型客戶 此類客戶勇于進(jìn)取，掙錢拼命，不失去生活中的各個(gè)機(jī)會(huì)。他們關(guān)注投資，流動(dòng)性強(qiáng)，屬于沖動(dòng)決策型。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右，屬不穩(wěn)定客戶群。 目標(biāo)客群的職業(yè)特征 （ 1） 高校教職工 幾所高校坐落于犀浦，許多教職工都有較強(qiáng)意愿在學(xué)校附近購(gòu)買住房以解決住家過(guò)遠(yuǎn)的問(wèn)題，這部分客戶有較高且穩(wěn)定收入，購(gòu)買能力較強(qiáng)。 （ 2） 政府官員 此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密 及小區(qū)規(guī)劃、配西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 16 套有較高的要求。 （ 3） 本地居民 此類客戶為本地有較高收入的群體，隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人條件的提供，需要改善目前的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。 綜上所述，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī)關(guān)人士、高校職工和白領(lǐng)階層人士以及外地客戶。 產(chǎn)品定位 本地塊意在打造該片區(qū)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的住宅社區(qū)，通過(guò)建筑立面風(fēng)格和園林打造凸顯本項(xiàng)目的獨(dú)特性和與其他樓盤(pán)的差異性。 住宅物業(yè)