【文章內(nèi)容簡介】 （ %）； 財務凈現(xiàn)值（ ic= %）； 投資回收期（年）； 基準收益率（ %）全部投資現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學資金籌措分析v資金籌措計劃 是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。v需要解決籌資渠道選擇、各渠道籌資比例、渠道風險分析、籌資成本控制等四方面的問題。w資金來源的渠道 主要有資本金、銀行貸款、預售收入。w承包商帶資承包、合作開發(fā)、社會集資 (發(fā)行股票、發(fā)行公司債券 )、利用外資也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。資金籌措計劃資金使用計劃周小平 北京師范大學v資金使用計劃 應根據(jù)可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計劃應按期編制。 編制時應注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。 2）根據(jù)設備到貨計劃，安排設備購置費支出。 3）項目的前期費用應盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。周小平 北京師范大學167。 財務評價財務評價財務評價概述是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等 基本資料和數(shù)據(jù) 的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的 盈利能力、清償能力和資金平衡 情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在 財務上的可行性 。周小平 北京師范大學 包括：① 是項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分② 結論是主要的決策依據(jù)③ 非營利項目的財務評價使有關各方明晰④ 方案必選的重要手段⑤ 配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利的基礎上進行合作周小平 北京師范大學 ：① 效益與費用計算范圍的一致性② 效益與費用識別的有無對比原則③ 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動態(tài)分析為主財務評價的依據(jù)：① 政策法規(guī)依據(jù)② 方法和參數(shù)依據(jù)周小平 北京師范大學 包括：① 搜集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料；② 編制基本財務報表 ；③ 財務分析指標的計算與評價 ；④ 進行不確定性分析；⑤ 財務分析結論。周小平 北京師范大學財務分析基本報表v財務分析基本報表 主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產(chǎn)負債表。 v財務分析的基本原理 就是從基本報表中取得數(shù)據(jù)，計算財務分析的各項指標，然后與基本參數(shù)作比較。根據(jù)一定的評價標準，決定項目是否可行。周小平 北京師范大學現(xiàn)金流量表(1)含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。 (不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等 )（ 2）種類u全部投資現(xiàn)金流量表u資本金現(xiàn)金流量表u投資者各方現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標： 財務內(nèi)部收益率（ %）； 財務凈現(xiàn)值（ ic= %）； 投資回收期（年）； 基準收益率（ %）全部投資現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產(chǎn)負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉售收入2 資金運用 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 借款本金償還和利息支付3 盈余資金 =（ 1） （ 2）4 累計盈余資金資金來源與應用表周小平 北京師范大學出售項目資金來源與運用表序 號 項 目 合 計 1 2 3 … N 1 資金來源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4銷售收入資本金長期借款短期借款 2 資金運用 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計盈余資金周小平 北京師范大學損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本3 運營費用4 修理費用5 經(jīng)營稅金及附加6 土地增值稅7 利潤總額8 所得稅9 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 計算指標： 投資利潤率（ %）； 投資利稅率（ %）； 資本金利潤率（ %）； 資本金凈利潤率（ %）利潤表周小平 北京師范大學財務分析指標 財務分析指標根據(jù)出現(xiàn)時代的不同，劃分為 傳統(tǒng)財務分析指標 和 現(xiàn)代財務分析指標 ，目前最常使用的是現(xiàn)代財務指標。（ 1） 傳統(tǒng)的財務分析指標 主要包括收益乘數(shù)、財務比率、盈利能力指標、回收期指標。周小平 北京師范大學傳統(tǒng)財務分析指標構成圖周小平 北京師范大學現(xiàn)代財務分析指標構成圖（ 2） 現(xiàn)代的財務分析指標 包括：靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標。u資金的時間價值周小平 北京師范大學u根據(jù)分析目標，分為盈利能力指標、清償能力指標、資金平衡能力指標。周小平 北京師范大學u根據(jù)指標性質(zhì)劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標三大類 。財務 分析指 標時間 性指 標 投 資 回收期借款 償還 期價 值 性指 標 —— 財務凈現(xiàn)值比率性指 標財務 內(nèi)部收益率投 資 利 潤 率投 資 利稅率資 本金利 潤 率資 本金 凈 利 潤 率財務 比率資產(chǎn)負債 率流 動 比率速 動 比率周小平 北京師范大學靜態(tài)指標投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目的年利潤總額（或預計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目獲利水平。其計算公式為： 投資利潤率 =年利潤總額 247。 總投資額 100%計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，如果預期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準投資利潤率（或收益率），說明該項目投資經(jīng)濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。周小平 北京師范大學投資利稅率投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：投資利稅率 =利稅額 247。 總投資額 100% 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。周小平 北京師范大學資本金利潤率 資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權益投資）之比。其計算公式為：資本金利潤率 =利潤總額 247。 資本金 100% 。 計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較，若前者大于或等于后者，則認為項目是可以考慮接受的。周小平 北京師范大學資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：資本金凈利潤率 =稅后利潤 247。 資本金 100% 資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映投資者自己出資所帶來的凈利潤。周小平 北京師范大學靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法： ① 當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時， 投資回收期 =項目總投資 247。 項目年平均收益額周小平 北京師范大學借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，項目是不可行的。周小平 北京師范大學動態(tài)指標的計算（ 1）財務凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值指標的作用：凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。只有 NPV≥0 時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。周小平 北京師范大學【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)項目有關預測數(shù)據(jù)如下表所示，使用財務凈現(xiàn)值指標評價項目的經(jīng)濟可行性。其中， i=10%。 年年項目項目0 1 2 3 4 5～～ 25開發(fā)游資開發(fā)游資 250 2， 500 2， 600經(jīng)營費用經(jīng)營費用 400 450 500經(jīng)營收入經(jīng)營收入 700 800 1， 300凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 250 2， 500 2， 600 300 350 800周小平 北京師范大學【 例 】 有一個房地產(chǎn)投資項目， 1998投資為 1200萬元，1999年的凈現(xiàn)金流量為 200萬元，以后各年分別為 300萬元， 400萬元、 380萬元， 390萬元，基準收益率為 15％，期末還可回收固定資產(chǎn)余值 80萬元，回收流動資金100萬元。 使用財務凈現(xiàn)值指標 評價該項目是否可行。周小平 北京師范大學財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于 0時的折現(xiàn)率。 (NPV=0) 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當 FIRR≥i c時，即認為其盈利能