【文章內(nèi)容簡介】 （ %）； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %）； 投資回收期（年）； 基準(zhǔn)收益率（ %）全部投資現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學(xué)資金籌措分析v資金籌措計(jì)劃 是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。v需要解決籌資渠道選擇、各渠道籌資比例、渠道風(fēng)險(xiǎn)分析、籌資成本控制等四方面的問題。w資金來源的渠道 主要有資本金、銀行貸款、預(yù)售收入。w承包商帶資承包、合作開發(fā)、社會(huì)集資 (發(fā)行股票、發(fā)行公司債券 )、利用外資也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。資金籌措計(jì)劃資金使用計(jì)劃周小平 北京師范大學(xué)v資金使用計(jì)劃 應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，計(jì)算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計(jì)劃應(yīng)按期編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。周小平 北京師范大學(xué)167。 財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)概述是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等 基本資料和數(shù)據(jù) 的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的 盈利能力、清償能力和資金平衡 情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在 財(cái)務(wù)上的可行性 。周小平 北京師范大學(xué) 包括：① 是項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分② 結(jié)論是主要的決策依據(jù)③ 非營利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)使有關(guān)各方明晰④ 方案必選的重要手段⑤ 配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利的基礎(chǔ)上進(jìn)行合作周小平 北京師范大學(xué) ：① 效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性② 效益與費(fèi)用識別的有無對比原則③ 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)：① 政策法規(guī)依據(jù)② 方法和參數(shù)依據(jù)周小平 北京師范大學(xué) 包括：① 搜集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；② 編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表 ；③ 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià) ；④ 進(jìn)行不確定性分析；⑤ 財(cái)務(wù)分析結(jié)論。周小平 北京師范大學(xué)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表v財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表。 v財(cái)務(wù)分析的基本原理 就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。根據(jù)一定的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，決定項(xiàng)目是否可行。周小平 北京師范大學(xué)現(xiàn)金流量表(1)含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。 (不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等 )（ 2）種類u全部投資現(xiàn)金流量表u資本金現(xiàn)金流量表u投資者各方現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學(xué)序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %）； 投資回收期（年）； 基準(zhǔn)收益率（ %）全部投資現(xiàn)金流量表周小平 北京師范大學(xué)資金來源與運(yùn)用表的含義資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。周小平 北京師范大學(xué)序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還和利息支付3 盈余資金 =（ 1） （ 2）4 累計(jì)盈余資金資金來源與應(yīng)用表周小平 北京師范大學(xué)出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 … N 1 資金來源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4銷售收入資本金長期借款短期借款 2 資金運(yùn)用 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金周小平 北京師范大學(xué)損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。周小平 北京師范大學(xué)序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本3 運(yùn)營費(fèi)用4 修理費(fèi)用5 經(jīng)營稅金及附加6 土地增值稅7 利潤總額8 所得稅9 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)： 投資利潤率（ %）； 投資利稅率（ %）； 資本金利潤率（ %）； 資本金凈利潤率（ %）利潤表周小平 北京師范大學(xué)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為 傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 和 現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái)務(wù)指標(biāo)。（ 1） 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。周小平 北京師范大學(xué)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖周小平 北京師范大學(xué)現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖（ 2） 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)。u資金的時(shí)間價(jià)值周小平 北京師范大學(xué)u根據(jù)分析目標(biāo)，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)、資金平衡能力指標(biāo)。周小平 北京師范大學(xué)u根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類 。財(cái)務(wù) 分析指 標(biāo)時(shí)間 性指 標(biāo) 投 資 回收期借款 償還 期價(jià) 值 性指 標(biāo) —— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指 標(biāo)財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率投 資 利 潤 率投 資 利稅率資 本金利 潤 率資 本金 凈 利 潤 率財(cái)務(wù) 比率資產(chǎn)負(fù)債 率流 動(dòng) 比率速 動(dòng) 比率周小平 北京師范大學(xué)靜態(tài)指標(biāo)投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的年利潤總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來評價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目獲利水平。其計(jì)算公式為： 投資利潤率 =年利潤總額 247。 總投資額 100%計(jì)算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），說明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。周小平 北京師范大學(xué)投資利稅率投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：投資利稅率 =利稅額 247。 總投資額 100% 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。周小平 北京師范大學(xué)資本金利潤率 資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：資本金利潤率 =利潤總額 247。 資本金 100% 。 計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。周小平 北京師范大學(xué)資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：資本金凈利潤率 =稅后利潤 247。 資本金 100% 資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从惩顿Y者自己出資所帶來的凈利潤。周小平 北京師范大學(xué)靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： ① 當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)， 投資回收期 =項(xiàng)目總投資 247。 項(xiàng)目年平均收益額周小平 北京師范大學(xué)借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，項(xiàng)目是不可行的。周小平 北京師范大學(xué)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（ 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用：凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。只有 NPV≥0 時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。周小平 北京師范大學(xué)【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)如下表所示，使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。其中， i=10%。 年年項(xiàng)目項(xiàng)目0 1 2 3 4 5～～ 25開發(fā)游資開發(fā)游資 250 2， 500 2， 600經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用 400 450 500經(jīng)營收入經(jīng)營收入 700 800 1， 300凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 250 2， 500 2， 600 300 350 800周小平 北京師范大學(xué)【 例 】 有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目， 1998投資為 1200萬元，1999年的凈現(xiàn)金流量為 200萬元，以后各年分別為 300萬元， 400萬元、 380萬元， 390萬元，基準(zhǔn)收益率為 15％，期末還可回收固定資產(chǎn)余值 80萬元，回收流動(dòng)資金100萬元。 使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo) 評價(jià)該項(xiàng)目是否可行。周小平 北京師范大學(xué)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率。 (NPV=0) 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當(dāng) FIRR≥i c時(shí)，即認(rèn)為其盈利能