房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(編輯修改稿)
2024-11-12 00:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1） 土建工程費(fèi) （ 基礎(chǔ) 、 結(jié)構(gòu) 、 建筑及粗 裝修工程費(fèi) ） （ 2） 設(shè)備及安裝工程費(fèi) （ 3） 室內(nèi)裝修工程費(fèi) （ 精裝修工程費(fèi) ） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 紅線內(nèi)外工程費(fèi) ） （ 1）供水工程費(fèi) （ 2）供電工程費(fèi) （ 3）道路工程費(fèi) （ 4）綠化工程費(fèi) （ 5）管道煤氣工程費(fèi) （ 6）其他零星工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施 （ 又稱公建設(shè)施 ） 。 就目前的發(fā)展而言 ， 基本的公共配套設(shè)施費(fèi)有逐漸納入地價(jià)繳納的趨勢(shì) ， 而一些提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的配套設(shè)施則納入開發(fā)商的商業(yè)化經(jīng)營(yíng)策略之中 。 開發(fā)期間稅費(fèi) 以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括 （ 1）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)： 6%；單體 12% ）（ 2） 建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)（ %) （ 3）供水增容費(fèi) （已逐步取消） (4) 供電增容費(fèi)（已逐步取消） (5)監(jiān)理工程費(fèi) (1%2%) (6)其他（約為 1%2%） 注意： 1 以上比例均以建安工程費(fèi)為取費(fèi)基礎(chǔ) 2固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已經(jīng)取消 不可預(yù)見費(fèi) 它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度 ， 以上述 1— 6項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù) ， 按 3%5%計(jì)算 。 二 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 （ 取開發(fā)成本的 1%3%） 銷售費(fèi)用 （ 取銷售收入的 4%6%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 按實(shí)際發(fā)生的利息計(jì)算 ） 三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 印花稅 交易服務(wù)費(fèi) 注意：該類費(fèi)用只能作為銷售收入的扣減，不能作為成本 計(jì)入投資。 四、土地增值稅（按銷售收入的 1% 計(jì)） 五、企業(yè)所得稅（按利潤(rùn)總額的 33% 計(jì)） 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措 一 ． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 1． 制訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷 （ 租 ） 售計(jì)劃 確定銷售單價(jià) 、 銷售進(jìn)度 、 銷售比例等 銷售價(jià)格的確定方法 １）基于成本的定價(jià)法 —— 成本加成定價(jià)法（確定價(jià)格下限） ２）基于產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值的定價(jià)法 —— 市場(chǎng)比較法（確定價(jià)格上限） ３）基于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)法 —— 競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法（確定價(jià)格的變化） ２、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入的估算 （１）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的出租、出售收入估算 （２）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自營(yíng)收入估算 二、投資計(jì)劃與資金籌措 （一） 投資計(jì)劃與資金籌措表的格式 要求：將投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃有機(jī)地結(jié)合起來，即滿足項(xiàng)目實(shí)施對(duì)資金的需求，又要盡可能地將資金使用成本降到最低。 （二）編制投資計(jì)劃與資金籌措表
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