【文章內(nèi)容簡介】 銷售成本 +配套設(shè)施銷售成本 +出租房經(jīng)營成本 二、彌補虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補 。五年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。 三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配 : 。 。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前 項后的 10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的 50%時可不再提取。 。 。 第五十六條 財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標(biāo) : 一、財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為 : ?? ? ???nt tt F IR RCOCI1 0)1()( 式中 CI—— 現(xiàn)金流人量 。 CO—— 現(xiàn)金流出量 。 tCOCI )( ? :第 f期的凈現(xiàn)金流量 。 n: 開發(fā)經(jīng)營期 (開發(fā)期與經(jīng)營期之和 )。 財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務(wù)評價中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實際出資額 )財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 i。比較，當(dāng) FIRR≧ MARR或 FIRR≧ i時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為 期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為 : FIRR年 =[(l+FIRR季 )41]*100% 二、財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)。財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 iC，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以 iC為例，其表達(dá)式為 : tt t iCOCIF NP V?? ??? ? )1()(1 財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 9 三、投資回收期 (主要適用于出租 和自營的房地產(chǎn)項目 )。投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為 : 0)(1 ????nt tCOCI 投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計算公式為 :投資回收期 =(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1)+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值 247。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 ) 上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。第一章 ——— 總則 四、投資利潤率。 投資利潤率 =年平均利潤總額247?？偼顿Y 100% 五、資本金利潤率。 資本金利潤率 =年平均利潤總額 +資本金 100% 六、資本金凈利潤率。 資本金凈利潤率 =年平均所得稅后利潤總額 +資本金 100% 第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。 一、借款利息的計算。 1有效利率 :有效利率 =[1+（ rt/m） ]m1 式中 rt—— 名義期利率 。 m—— 每期計息次數(shù)。 2．利息計算方法 :(1)按期計息時，為簡化計 算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計息，其后各期按全期計息 。還款當(dāng)期按期末償還，按全期計息。每期應(yīng)計利息的近似計算公式為 : 每期應(yīng)計利息 =(期初借款本息累計 +本期借款 247。2)利率 (2)等額償還本金和利息總額的計算公式 :1)1( )1( ?? ?? nnC i iiIA 式中 A—— 每期的還本付息額 。 IC —— 寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款金或息與初始經(jīng)營資金借款本金之和 。 I—— 期利率 。 n—— 貸款方要求的借款償還時間 (由還款期開始計算 )。 等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計算公式為 : 10 每期支付利息 =期初本金累計期利率 每期償還本金 =A每期支付利息 期初本金累計 =Ic 本期以前各期償還本金累計 (3)等額還本，利息照付計算公式 : intInIA cct )11(39。 ???? 式中 A’t —— 第 z期還本付息額。 等額還本，利息照付 :各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計算公式為 : 每期支付利息 =期初本金累計期利率 每期償還本金 =Ic/n 國外借款除支付銀行利息外，還要另計管理費和承諾費等財務(wù)費用 。為簡化計算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。 二、借款償還期的計算。 1國內(nèi)借款償還期 :具有自營部分的房地產(chǎn)項目應(yīng)計算國內(nèi)借款償還期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還期。 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息 (Id)所需要的時間。其計算公式為 : ??? dpt td RI 1 式 中 Pd —— 國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計算 。 Rt —— 第 f期可用于還款的資金，包括 :利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。 借款償還期可由資金來源與運用表或國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為 : Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額 247。當(dāng)期可用于還款的資金額 ) 以上計算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。 :涉及利用外資的房地產(chǎn)項目，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件 (包括寬限期、償還期及償還方式等 )計算。當(dāng)借 款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為房地產(chǎn)項目具有清償能力。 第五十八條 資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值 (即資金缺口 )。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧? (如短期貸款等 )予以解決。資金平衡分析一般通過資金來源與運用表進(jìn)行。 第五十九條 資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)與負(fù)債情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢查其他基本報表。資產(chǎn)負(fù)債分析可通過 資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行。 回篇首 11 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析 第六十條 房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響。 房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制。 第六十一條 房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主 要有 :租售價格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安工程費、融資比例、融資成本等。 第六十二條 敏感性分析是通過預(yù)計房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響 。通過計算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟 : 一、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的， 顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。 二、確定不確定性因素可能的變動范圍。 三、計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。 四、通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。 進(jìn)行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進(jìn)行比較。 第六十三條 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點分析的因素有 : 一、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時的價格，售價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的銷售量。最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間 的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。 當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租率的分析。 二、最高土地取得價格。土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費用。當(dāng)土地費用超過這一價格時，項目將無法獲得足夠的收益。 最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大，最高土地取得價格越高，房地產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風(fēng)險的能力就越強。 12 三、最高工程費用。最高工程費用是指在預(yù) 定銷售額下，滿足預(yù)期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時，最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用。最高工程費用與預(yù)測的可能工程費用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越強。 第六十四條 概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。概率分析的一般步驟為 : 一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。 二、 選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。 三、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率。 四、計算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。（ 回篇首 ） 第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選 第六十五條 房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進(jìn)行比選。 第六十六條 在進(jìn)行可供比較方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一 致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項目通常采用的方案比選指標(biāo)有 : 一、差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差