【正文】 程中上繳政府的稅費(fèi)，如耕地占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付，不計(jì)為項(xiàng)目的效益 或費(fèi)用。 3主要有 :增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促迸地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。 2 當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行比選。)( ? —— 投資大的方案第 t期凈現(xiàn)金流量； tCOCI )( ? —— 投資小的方案第 t期凈現(xiàn)金流量； n—— 開發(fā)經(jīng)營期。 四、計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。 12 三、最高工程費(fèi)用。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的銷售量。 三、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。 第六十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行。 Rt —— 第 f期可用于還款的資金，包括 :利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。其計(jì)算公式為 : 每期支付利息 =期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金 =Ic/n 國外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用 。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為 : 每期應(yīng)計(jì)利息 =(期初借款本息累計(jì) +本期借款 247。 資本金利潤率 =年平均利潤總額 +資本金 100% 六、資本金凈利潤率。 9 三、投資回收期 (主要適用于出租 和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目 )。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。 。經(jīng)營成本 =土地轉(zhuǎn)讓成本 +商品房銷售成本 +配套設(shè)施銷售成本 +出租房經(jīng)營成本 二、彌補(bǔ)虧損。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 第五十二條 應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有 :現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷售收入的影響。 第四十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。 第四十條 運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。 第三十六條 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，研發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。 第三十一條 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 :地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)， 周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 第二十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng) 考慮開發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場(chǎng)地 和開 始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆 遷的難度等因素對(duì)開發(fā)迸度的影響。 三、因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。 第十五條 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 六、娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)作出正確的分析和判斷。 第六條 綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合 理性。 二、出租到房地產(chǎn)項(xiàng)目。 第二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益 分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 。可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。 三、辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓 (寫字樓 )等。 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。 第十六條 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完 備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 （ 回篇首 ） 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 第二十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其 當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 一、土地征用拆遷費(fèi)。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地 區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的 因素決定。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資 ，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。 第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)?。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。 一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租 售收入及借貸資金三種渠道。該表不分投資資金來 源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 一、利潤總額的計(jì)算。 。 CO—— 現(xiàn)金流出量 。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 iC，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。第一章 ——— 總則 四、投資利潤率。 m—— 每期計(jì)息次數(shù)。 等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為 : 10 每期支付利息 =期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金 =A每期支付利息 期初本金累計(jì) =Ic 本期以前各期償還本金累計(jì) (3)等額還本，利息照付計(jì)算公式 : intInIA cct )11(39。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國內(nèi)借款償還期。 第五十八條 資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。 回篇首 11 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 第六十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有 : 一、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。概率分析的一般步驟為 : 一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 13 三、等額年值 (AW)。 B—— 期末余值回收。 一、直接效益。項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、 排水增容費(fèi)、城市增 14 容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。征地費(fèi)用。間 接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用。 一、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率 (CIRR)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響。 六、對(duì)減少進(jìn)口 (節(jié)匯 )和增加出口 (創(chuàng)匯 )的影響。 投資者各方現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 3 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 (1) (2) (3) (4) 應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營資金出資額 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 資本來源與應(yīng)用表 基本報(bào)表 4 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 自有資金 18 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 注 :本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 2. 凈轉(zhuǎn)售收入一般在期末實(shí)現(xiàn)。 損益表 基本報(bào)表 5 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅