【正文】 。 ：開發(fā)部、財務部、營銷部 ： （ 1）土地： ，代征地 2260，征地： 土地費： 畝 X 280萬元／畝二 萬元 （ 2）出讓金：（ 平方米 X400 元／平方米）＝ 萬元 （ 3）契稅：減免 （ 4）土地管理費： 平方米 X 2 元／平方米＝ 5784. 3 元 （ 5）文物古跡勘探費： 平方米 X 20 元／平方米二＝ 5. 7843 萬元 （ 6）保證金： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 3％＝ 29. 93 元 （ 7）投調(diào)稅： 萬元（減免） （ 8）市政配套費： 12470 平方米 X 80 元／平方米＝ 萬元 （ 9）墻改基金： 12470 平方米 X 10 元／平方米＝ 萬元 （ 10）人防工程費： 12470 平方米 X 15 元／平方升＝ 萬元 （ 11）消防設施費： 12470 平方米 X3 元／平方米＝ 萬元 （ 12）白蟻預防費： 12470 平方米 X 2. 3 元／平方米＝ 萬元 （ 13）中小學危改： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 7％ c＝ 6. 9832 元 注（ 8） —— （ 13）項總額減免 40 萬元。 ：每平方米在 8 樓均價基礎上加價 500 元／平方米，定價為 3288 元／平方米＋ 500 元／平方米 ：每平方米在 8樓均價基礎上加價 300元／平方米，即 3288元／平方米＋ 300 元／平方米＝ 3588 元／平方米 。1＝（ － ）／ X100％＝ ％ amp。目前銷售形勢較好，均屬中高檔樓盤。 ：該區(qū)域道路交通網(wǎng)發(fā)達，西體北路、內(nèi)環(huán)路、東城根街北延線組成交通網(wǎng)絡，對外距火車站 1000米，交通 54路、 57路、一環(huán)路 27 路，小公共汽車門路、12 路，交通便捷。為吸引購房者盡早進場，商品房預售時價格總低于現(xiàn)房價格，隨著施工進度的不斷深入，價格也逐步提高。 差價系數(shù)來之于群體產(chǎn)品的差異性，遵循按質(zhì)征價的基本原則，其最終目的是為了均衡銷售順序，有效地實施銷控，以避免各種條件占優(yōu)勢的單元被搶購一空的同時，剩余大量的條件稍遜的單元無人問津。他們不可能象購買香煙肥皂一樣隨意自如，也不可能像購買冰箱彩電那樣，僅注意產(chǎn)品的品牌與質(zhì)量，他們猶豫不決，開始注意能否爭取到銀行貸款，或者其他什么輕松自如的付款方式。 與其他產(chǎn)品有區(qū)別的是，房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)要豐富的多。 表 11 定級因素、指標與分值 定級因素 指 標 分 值 位置 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近； B、商業(yè)為 臨街或背街； C、寫字樓為臨街或背街； D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近 （遠） 1； （遠） 2； 3； （近） 4； （近） 5 價格 A、百元以上為等級劃分基礎； B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少； C價格是否有優(yōu)勢 1； 2； 3； 4； 5 配套 A、城鎮(zhèn)基礎設施：供水、排水、供氣、供電； B、社會服務設施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1； 2； 3； 4； 5 物業(yè)管理 A、保安； B、清潔衛(wèi)生； C、機電； D、綠化率及養(yǎng)護狀況； E、物業(yè)管理費（元 /月）；F、是否人車分流； G、物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 3； 4； 5 建筑質(zhì)量 A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)量； B、距工交站遠近； C、站點數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠） 1； （遠） 2； 3； （近） 4； （近） 5 城市規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠中近期）； B、規(guī)劃完善程度； C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 樓盤規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）； B、總占地面積； C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景； D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C 北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 外觀 A、是否醒目； B、是 否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室內(nèi)裝修 A、高檔； B、實用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠） 1； （遠） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4； （遠） 5 發(fā)展商實力及信譽 A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開發(fā)樓盤多少； C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付款方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶型設計 A、客廳和臥室的結構關系； B、廚房和廁所的結構關系； C、是否有暗房； D、實用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷售情況 A、銷售進度； B、銷售率； C、尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大??； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意