【正文】 各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。36264+1300]247。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。可以對不能定量的效益影響進行定性描述。 ① 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 成本項目 總 成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 三、主體建筑工程費 基礎工程 結構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內精裝修 室內水電氣暖 室內設備及安裝 室內智能化系統(tǒng) 四、紅線內市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為： ① 已竣工的項目 ； ② 具有最大可比性 現(xiàn)金流量預測表 ： 一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。 （ 2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。 （ 5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰(zhàn)略設計 可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構思。對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。 策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。 控制程序 （ 1）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃 ,由分管副總經(jīng)理審批后實施。 3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢， 還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 四、核心目標 ——樹立品牌 原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是 “房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則 ”。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。 3. 機會點 因素 柏 *路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結果，還不如說是 XX 城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。那時，本項 目還是具。柏 *路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制 “總價 ”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。 品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費 者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。 本地塊總面積為 11400㎡，其中出讓面積 9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積 2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。 （ 3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應提供的相關文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集： 1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料； 2）項目部負責提供規(guī)劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應各部門的審查合格資料等； 3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料； 4）總經(jīng)理辦負責提供職責范圍內的有關文件資料。 財務部：依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。 （ 3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。可行性研究也是籌集資金的依據(jù)。 ③ 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 （影響及對策） （ 1）工程建設對環(huán)境的影響 （ 2）建設中環(huán)境影響的緩解措施 第八部分：研究結論與建議 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。敏感系數(shù)可正可負。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑） B、酒店經(jīng)營的平衡點 20050%50%247。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。 ① 營業(yè)收入估算 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 1794 萬元 ② 成本費用估算 例表： ___________項目測算表（萬元） 項目名稱 標準 說明 土地費用 土地為 ___萬 /畝 前期費用 設計規(guī)劃監(jiān)理費 行政性收費 建安工程費 景觀及配套費用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財務費用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費 按總投入的 3%計 合計 ③ 營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤 1794 萬元 ④ 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) ① 投資收益率 (R) 投資回報率計算 按 50年經(jīng)營周期（ 不變價）計算， 1192 （ ） +1794247。本部分的評價結論是投資決策的重要依據(jù)。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。 可行性研究中，要分別說明各種可 能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、 “ 結建 ”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。 地塊內大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建 筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設計地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640元 /平方米 *（ ++++） *600平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208元，折抵每平方補償金額為 。 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內容：土地費用 、建設成本、營銷預算、金融成本。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。 ⑸ 停車 場的使用管理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側 30個供寫字樓用戶使用。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設備間 停車位 191個 40㎡ /個 造價 1378萬元 1800元 /㎡（土方、結構、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。 ⑦ 市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。 ③ 土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。 ① 設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。 備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 ③ 項目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內的社區(qū)配套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式 ，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c