【導(dǎo)讀】些調(diào)查人員對擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)?。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要。問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行。戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　

【正文】 通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項(xiàng)目在市場、技術(shù)上是否可行； 第二是如何才能取得最佳的效益 （主要是經(jīng)濟(jì)效益） 注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，綜合評價(jià)取舍。 房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 （ 1）分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。 （ 2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒 賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動因。 （ 4）分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察 1）考察你的經(jīng)驗(yàn)。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目，是否有具備適合項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。 2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。 （ 5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 可行性研究準(zhǔn)確來說是對項(xiàng)目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項(xiàng)目的擬定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及營銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此基礎(chǔ)上，公司再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。在營銷方面的細(xì)化為：進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計(jì)劃書。 二、誰負(fù)責(zé)？ 部門職責(zé) （ 1）開發(fā)部：兩大職責(zé)，可行性研究與項(xiàng)目立項(xiàng)。其它工作包括：市場調(diào)查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃。 （ 2）營銷與策劃部：策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。 （ 3）工程部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購等方面進(jìn)行策劃； （ 4）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃； 操作程序 （ 1）開發(fā)部根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的 預(yù)選。對預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房價(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書》。對擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明，初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。 《項(xiàng)目建議書》由策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究 . （ 2）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會議； （ 3）項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。 （ 4） 開發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。召集策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料 ,并對可研報(bào)告從部門角度提出意見。 策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。 工程部：開發(fā)方案擬定。 財(cái)務(wù)部：依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。 開發(fā)部：依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對不確定性進(jìn)行分析： ，包括生 產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)； ,包括工期延長、投資增減、主要原材料價(jià)格升降，等因素變化的分析； ，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 （ 5）各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。 人員安排 項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場調(diào)查和分析人員 規(guī)劃設(shè)計(jì)師 三、立項(xiàng)報(bào)批控制程序 目的 通過 對立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。 職責(zé) （ 1）開發(fā)部負(fù)責(zé) ,工程部和項(xiàng)目部配合，辦理立項(xiàng)報(bào)批工作； （ 2）財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi) ,提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。 立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容 （ 1）根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料； （ 2）聯(lián)系有關(guān)的上級主管部門，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書； （ 3）協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。 控制程序 （ 1）在立項(xiàng)報(bào)批工作開展前，由開發(fā)部對工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究，明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等，立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃 ,由分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。 （ 2）立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括： 1）聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文； 2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取 “ 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證 ” ； 3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理 “ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ” ； 4）聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項(xiàng)目的 “ 土地證 ” ； 5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理 “ 規(guī)劃工程建設(shè)許可證 ” ； 6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的 “ 施工許可證 ” ； 7）上級主管部門規(guī)定需辦理的其 它項(xiàng)目。 （ 3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料，由開發(fā)部組織進(jìn)行準(zhǔn)備和收集： 1）開發(fā)部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料； 2）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門的審查合格資料等； 3）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料； 4）總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。 5）項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對工作中存在的重大問題，及時(shí)向 分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。 （ 4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對立項(xiàng)報(bào)批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門。 第一章 總體策劃思路 一、策劃的定位、總體思路 二、項(xiàng)目背景 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 四、核心目標(biāo) ——樹立品牌 五、項(xiàng)目開發(fā)總建議 六、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢 SWOT 分析 七．市場機(jī)會發(fā)現(xiàn) 第二章 市場調(diào)研分析 一、 XXXX 房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 二、市場消費(fèi)心理 三、區(qū)域 價(jià)格及決定因素 四、對配套的市場需求 第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開發(fā)報(bào)告 一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算 二、效益控制 三、首期資金投入計(jì)劃 四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)建議 五、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策略 六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 第四章 對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見 二、 項(xiàng)目策略總建議： 附：產(chǎn)品建議 三、配套的調(diào)整建議 第五章 項(xiàng)目整體組合營銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告 一、項(xiàng)目總體整合營銷思路 二、總體操盤計(jì)劃、步驟 三、資源整合、資本運(yùn)營計(jì)劃 四、營銷團(tuán)隊(duì)搭建建議 五、信心、決心和實(shí)現(xiàn) 第六章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào) 告 一、項(xiàng)目營銷推廣主題的確定 二、項(xiàng)目營銷推廣主題的內(nèi)涵 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。 2. 項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。 3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢， 還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 二、 項(xiàng)目背景 本地塊為國土資源局代號為 “市物資再生公司地塊用地 ”，規(guī)劃用地位于 XXXX 西路北側(cè)， XXX 路東側(cè)、 XX 中路西，北至金鳳凰廣場。 本地塊總面積為 11400㎡，其中出讓面積 9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積 2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。 商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局 +大開間框架自由分割商業(yè)布局 住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓） ：約 15000㎡ ： 銷售住宅：約 17000㎡ 返遷住宅面積： 約 10000㎡ 3000㎡（包括平臺綠化） ：約 6000㎡ XX 市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（略） （見附件） 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 效益和品牌 1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 ，順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。 總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。 2. 項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn)。 ，永 *房地產(chǎn)公司確立在 昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 綜合提升 XXXX 房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。 四、核心目標(biāo) ——樹立品牌 原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是 “房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則 ”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用 “房地產(chǎn)品牌運(yùn)營 ”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。 品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi) 者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。 五、項(xiàng)目開發(fā)總建議 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊 有商業(yè)格局。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制 “總價(jià) ”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 六、項(xiàng)目的 SWOT 分析 1. 項(xiàng)目優(yōu)勢 ，商圈人氣興旺 XXX 廣場位于 XX 市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅 500米，緊鄰震 *路、柏 *路主干道，交通便利 。公交車有： 2路、 3路、 5路、 9路、 18路、 104路、 106路等。是目前 XX 市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。 ，商業(yè)活動便捷 商鋪市場需求較大 商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例 2. 項(xiàng)目劣勢 ，從某種程度上分流消費(fèi)群體。 雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與 XX 市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震 *路 柏 *路路口商業(yè)區(qū)。 3. 機(jī)會點(diǎn) 因素 柏 *路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是 XX 城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前 *路為軸，東西以柏 *路為軸的新格局。柏 *路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 目前 XX 市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究 “供給 需求 ”，便可以搶占 “先機(jī) ”。 本項(xiàng)目對面的 LY 廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景 灣的住客有 40%都是臺灣人，如能完善和補(bǔ)充 KY 廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以 “借勢造勢 ”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 4. 風(fēng)險(xiǎn) 從目前 XX 市的房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品 “差異性 ”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng) 目