【正文】 樓盤(pán)規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值 13 擬建樓盤(pán)價(jià)格 =典型樓盤(pán)價(jià)格 *106 計(jì)算。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目定位方案 ① 市場(chǎng)定位 ② 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ③ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④ 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫(xiě)字間 配套功能 停車場(chǎng) 住宅銷售 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 1）估價(jià)方法和計(jì)算公式 2）估價(jià)過(guò)程 3）拆遷成本估算 。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 ② 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材 料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大（ 1個(gè)） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200人 中（ 2個(gè)） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12層，裙樓 23層 ，不含洗衣房 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。但建安成本后者比前者大。 ⑵ 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場(chǎng)為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個(gè) 35㎡ /個(gè) 造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬(wàn)元 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 693247。8%= 萬(wàn)元 /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月）247。 ⑷ 供需差額為 24個(gè)。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。 ② 方案 B（略） ① 營(yíng)銷方式 ② 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè) ① 銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表； ② 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式 培訓(xùn)費(fèi)用： ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房 600平方米，合計(jì)住戶約 205戶。 拆遷成本估算： 按照 A 市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基 礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào) 100元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支 土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地 畝，每畝 萬(wàn)元，土地總價(jià)值為 萬(wàn)元。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計(jì)建筑面積： 17906㎡。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)： 5元 /平方米；地質(zhì)勘探： 2元 /平方米；測(cè)量定位： 10萬(wàn)元） ② 建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2） ，綜合樓按 1600元 /㎡，寫(xiě)字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472萬(wàn)元（方案 1）， 9168萬(wàn)元（方案 2）。 ④ 建設(shè)配套費(fèi)用。 ⑥ 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 1）土地費(fèi)用 2）前期工程費(fèi)用 3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)） 4）建設(shè)配套費(fèi)用 5）室外工程費(fèi) 6）管理費(fèi)用 7）銷售費(fèi)用 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 9）各種稅金支出 10）預(yù)備費(fèi) 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487萬(wàn)元（方案 1）， 16342（方案 2）。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體情 況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元； 流動(dòng)資金及稅 費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款； 國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門(mén)、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來(lái)源。 可行性研究中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。 借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 （ ic）設(shè)定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案 1） 財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。 （ 1193250） = 年。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際 情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。例 如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價(jià)的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。 成本變動(dòng)幅度（ %）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。 ④ 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。 ② 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。 關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考 一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視 透視地產(chǎn)可行性研究 （ 1）什么是可行性研究？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。可行性研究必須以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題： 第一是要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行； 第二是如何才能取得最佳的效益 （主要是經(jīng)濟(jì)效益） 注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒 賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目，是否有具備適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。在此基礎(chǔ)上，公司再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。 （ 2）營(yíng)銷與策劃部：策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書(shū)》。 （ 4） 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。 工程部：開(kāi)發(fā)方案擬定。 人員安排 項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 規(guī)劃設(shè)計(jì)師 三、立項(xiàng)報(bào)批控制程序 目的 通過(guò) 對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。 （ 2）立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括： 1）聯(lián)系行業(yè)主管部門(mén)和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文； 2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取 “ 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證 ” ； 3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門(mén)和建委，辦理 “ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ” ； 4）聯(lián)系土地管理部門(mén)，辦理工程項(xiàng)目的 “ 土地證 ” ； 5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門(mén)，辦理 “ 規(guī)劃工程建設(shè)許可證 ” ； 6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的 “ 施工許可證 ” ； 7）上級(jí)主管部門(mén)規(guī)定需辦理的其 它項(xiàng)目。 （ 4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開(kāi)發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書(shū)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門(mén)。 二、 項(xiàng)目背景 本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為 “市物資再生公司地塊用地 ”，規(guī)劃用地位于 XXXX 西路北側(cè)， XXX 路東側(cè)、 XX 中路西，北至金鳳凰廣場(chǎng)。 2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用 “房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng) ”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。 通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)事件營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。是目前 XX 市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前 *路為軸，東西以柏 *路為軸的新格局。 本項(xiàng)目對(duì)面的 LY 廣場(chǎng)已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景 灣的住客有 40%都是臺(tái)灣人，如能完善和補(bǔ)充 KY 廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益