【正文】 市中 心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 （其他需要聲明的事項） 參加調查人員簽名： 公司領導簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 我們依照 XXXX 公司統(tǒng)一的《房地產可行性研究報告模式》 進行分析。 形成意見和結論。 第一部分：項目總論 項目背景 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。 項目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產業(yè)環(huán)境。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有 沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 全國房地產行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 市場供給與需求 行業(yè)發(fā)展趨勢 本市房地產市場分析 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著 “時滯 ’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動 的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附） 本市房地產市場發(fā)展 趨勢 ① 需求預測 需求預測就是以房地產市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。 ④ 未來 23 年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點 ⑥ 結論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 區(qū)域市場目標客層研究 ① 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） ② 結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。 3）此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調整。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。 ④ 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。 ⑥ 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字 間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2（略） ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內部按功能分割； 大戶型集中于高層。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部 電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 ④ 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內有效使用面積盡量大（ 90%以內） ⑴ 需求：住宅戶均 ，需 36個 （按方案 2）；寫字間戶均 ，需 99個；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。 按租售 價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。共計 168個停車位。 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。 附表 1開發(fā)進度模擬表 時間項目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內部認購 正式銷售 竣工 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或 出租；住宅樓 40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出11個外，其余 100個出租。最 通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 勞動定員。 人員培訓及費用估算 人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。 ③ 付款進度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 第四部分：投資估算與融資方案 在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。其它房屋均為二 —— 四層。具 有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。按建安成本的 2%取費。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ⑤ 工程建設監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。 ② 各項保險開支 ③ 稅收和行政性收費 ④ 不可預見開支 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包 括營業(yè)稅和所得稅）等。 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產投入 790 酒店設施： 2萬元 /每間客房；配套功能設備： 1000元 /㎡ 。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。其中：固定資產投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。還本付息的方式有兩種： 等額償 還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。利息將隨本金逐年償還而減少?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務償還能力等 財務狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。主要財務評價報表有：財務現(xiàn)金流量表、利潤表、財務平衡表。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 第六部分：不確定性分析 在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。 根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價， 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和 收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。36264+1300]247。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5 元 /㎡ 月計算，保平點是 5247。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。 ③ 對推薦的 擬建方案建設條件、產品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。 ① 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ⑤ 相關的注意事項及建 議 第九部分：附錄 ： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 成本項目 總 成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 三、主體建筑工程費 基礎工程 結構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內精裝修 室內水電氣暖 室內設備及安裝 室內智能化系統(tǒng) 四、紅線內市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為： ① 已竣工的項目 ； ② 具有最大可比性 現(xiàn)金流量預測表 ： 一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。 （ 3）新形勢下如何重歸本原？ 嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原。 （ 2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a開發(fā)有著直接的影響。 （ 4）分析角度四：投資商自身條件考察 1）考察你的經(jīng)驗。 （ 5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰(zhàn)略設計 可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構思。其它工作包括：市場調查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設計、拆遷安置補償?shù)认嚓P前期工作以及項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究 . （ 2）公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議； （ 3）項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。 策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。 （ 5）各部門根據(jù)策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 控制程序 （ 1）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，