【正文】 百分點(diǎn)以上。大連市已經(jīng)初步建立了完善的一、二級房地產(chǎn)市場體系，并在房地產(chǎn)配制中起到了良好的作用。綜合以上，使得大連的房地產(chǎn)市場逐漸趨向于內(nèi)需與外向型客戶共同支撐的局面，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。作為大連市城區(qū)外拓的主要承接地， “率先實(shí)現(xiàn)全域城市化、打造生態(tài)宜居城市”是大連市委、市政府對旅順口區(qū)的期望。許多房地產(chǎn)品牌具備戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商早已“搶灘”旅順，包括外地企業(yè)合生創(chuàng)展、福建中庚、天津大眾，億達(dá)、龍河、民興、華通等本地企業(yè)，已經(jīng)在旅順開發(fā)了 20 多個(gè)樓盤。地下停車位 1025 個(gè)。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目 單位 費(fèi)用1 開發(fā)成本 萬元 73341 土地費(fèi)用 萬元 17060 前期工程費(fèi) 萬元 1010 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元 5849 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 40596 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 2316 其他費(fèi)用 萬元 3018 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 34922 開發(fā)費(fèi)用 萬元 5477 管理費(fèi)用 萬元 600 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 1274 銷售費(fèi)用 萬元 36033 總投資（1+2） 萬元 788184 銷售收入 萬元 1202285 銷售稅金及附加 萬元 66666 土地增值稅 萬元 07 所得稅 萬元 121058 稅后利潤 萬元 225199 稅后內(nèi)部收益率 % 10 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1574311 稅后動態(tài)投資回收期 年 12 投資利潤率 % 13 銷售利潤率 % 第 二 章 市 場 分 析第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1. 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2022 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，比 2022 年增長 %。圖 2—2：20222022 年全國商品房新開工情況2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906 萬平方米，比上年下降 %；完成土地開發(fā)面積 23006 萬平方米，下降 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。4. 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2022 年 4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)” ）為 比 3 月份回落 點(diǎn)，比去年同期回落 點(diǎn)。總體判斷，盡管我國房地產(chǎn)市場存在調(diào)整的可能性，但 2022 年全國房市調(diào)整即房價(jià)和成交量大幅下降的可能性不大。其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力。2. 全國房價(jià)大幅下跌的可能性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除 2022 年部分城市出現(xiàn)房價(jià)和成交量下降的可能。房地產(chǎn)總體開發(fā)投資較去年的 %有所下降，但總體態(tài)勢平穩(wěn)，依據(jù)市政府對 2022 年城市建設(shè)的規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，房地產(chǎn)投資仍將占據(jù)重要作用，全年仍將以保持平穩(wěn)發(fā)展。二、大連市房地產(chǎn)市場預(yù)測在投資者眼中，大連就是一座秀外慧中的城市，不僅擁有美麗的城市風(fēng)景，更擁有令人艷羨的投資回報(bào)收益。城區(qū)拓展的腳步不斷加快，旅順開發(fā)區(qū)在短短的幾年時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)開發(fā)了美林西岸、中庚一、區(qū)域整體分析09 年旅順區(qū)域整體情況表現(xiàn)為上半年較低迷平淡，六月份以后市場出現(xiàn)上行走勢。降價(jià)加之政策優(yōu)惠，確實(shí)對隨后幾個(gè)月的市場回暖提供了幫助，受此影響，截止 5 月份旅順市場成交好轉(zhuǎn)，但價(jià)格仍為下行走勢，量升價(jià)跌。和平海岸項(xiàng)目集中備案使得 6 月旅順成交另猛增，從實(shí)際成交情況來看，旅順 7 月成交情況比較樂觀。9 月出現(xiàn)的成交均價(jià)驟然下降，主要來源華通和平海岸二期、大方鷺島蘭灣、美林西岸、庭林熙谷等幾個(gè)中低端項(xiàng)目的大量成交，這些項(xiàng)目均價(jià) 40006000元/平，造成了價(jià)格的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。位于大連市旅順口區(qū)金榮街與濱港路交匯處的麓島蘭灣項(xiàng)目均價(jià) 5700 元/平方米；華通這樣的價(jià)格與大連城區(qū)動輒上萬的均價(jià)相比，更加適合眾多的購房者。方便來往旅順和大連市的交通更便捷。總之，從政府規(guī)劃來看，旅順未來的發(fā)展?jié)摿κ遣豢晒懒康?，特別是高新技術(shù)和房地產(chǎn)業(yè)，這兩個(gè)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)將得到充分提升。? 丹大高速公路、旅順北路、順大路、興發(fā)路及正在修建的 202 有軌電車構(gòu)成交通體系，使得項(xiàng)目與大連、旅順老城區(qū)、旅順新城區(qū)緊密連接。 香海連天 意向登記中 小高層、高層待定美林西岸 50萬方 二期在售 多層、小高層、高層5400元/㎡海韻山莊 在售 小高層起價(jià)4250元/㎡中庚? 從價(jià)位來看：旅順傳統(tǒng)居住區(qū)典型在售項(xiàng)目的售價(jià)均在6000 元/平方米，處于旅順價(jià)格高點(diǎn)，比較平穩(wěn)，無較大波動。不同類型的項(xiàng)目的客戶層面表現(xiàn)客戶類型核心地段型 資源條件型 投資型旅順及周邊旅順開發(fā)區(qū)外地客戶旅順本地人為主，比重達(dá)到7090%，以日常生活、工作半徑為考量前提，主要是以第一居所為定位的常規(guī)居住需求，注重地段。二房為主力的成交格局說明，各種客戶需求都存在比較共同的生活型要求，即無論資源型還是地段型，最終是以居住功能為需求方向的，即：從產(chǎn)品戶型上強(qiáng)調(diào)生活性、居住性。按收入類型劃分，主體為中等收入家庭，家庭年收入在 610 萬元之間。? 下面我們會就本項(xiàng)目進(jìn)行客戶定位，在客戶定位過程中，我們將采用下圖所示的客戶定位流程：? 產(chǎn)品功能偏好過濾本項(xiàng)目的產(chǎn)品的功能特征主要表現(xiàn)在：城市新居住區(qū)，生活配套較為齊全/空氣清新、自然景觀較好根據(jù)產(chǎn)品功能偏好模型，此類產(chǎn)品適合成長型、改善型和商務(wù)型家庭，此類型客戶為自住型家庭（3550）的三口之家。家庭結(jié)構(gòu)：2人世界或3口之家生活背景：年齡在40—60歲左右行業(yè)特質(zhì)：在市內(nèi)工作將要退休或退休消費(fèi)偏好：資金相對充裕的投資人群及對環(huán)境、配套要求較高的老年人。四、價(jià)格定位該項(xiàng)目位于大連旅順開發(fā)區(qū)的核心位置，既享受優(yōu)越的住區(qū)環(huán)境又兼得未來商業(yè)區(qū)的繁華。該項(xiàng)目在區(qū)域具有明顯區(qū)位優(yōu)勢，目前和未來項(xiàng)目銷售期內(nèi)區(qū)域內(nèi)都幾乎沒有觀海住宅銷售，比較周邊項(xiàng)目的歷史銷售價(jià)格和現(xiàn)在少量在售望海住宅55007000 元/平米的價(jià)格，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目住宅均價(jià)可實(shí)現(xiàn) 5450 元/平方米，公建均價(jià) 10000 元/平方米左右，將具有很強(qiáng)的市場競爭力，且有很大的升值空間。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體宣傳力度達(dá)到最高潮，在公眾層面展示“XXX”的品牌地位，在完成推廣銷售的同時(shí)為以后的開發(fā)項(xiàng)目打下深厚的市場基礎(chǔ)。媒體類型：利用形象墻，沿公交道路兩側(cè)設(shè)立圍欄、圍墻廣告，其風(fēng)格和色彩及整體推廣宣傳語要緊扣項(xiàng)目主題，不停頓夜間照明，醒目、通俗?？偨Y(jié)并及時(shí)反饋信息，調(diào)整銷售策略，積累有效客戶。按上述標(biāo)準(zhǔn)劃分，本項(xiàng)目可歸于銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，即開發(fā)商以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到贏利的目的。整個(gè)銷售周期計(jì)劃在 31 個(gè)月，依靠推出產(chǎn)品品質(zhì)提升帶動價(jià)格的表象攀升。第 五 章 場 址 選 擇第一節(jié) 地址現(xiàn)狀一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于大連市旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。第二節(jié) 地址條件地形地貌旅大地區(qū)屬遼東半島南部丘陵區(qū)是典型的基巖港灣海岸。地層分布根據(jù)初步勘察報(bào)告，場地層自上而下分布為：①素填土（Q4ml）：雜色，松散，潮濕，成分以板巖、石英巖、碎石土為主，含少量粉質(zhì)粘土，碎石直徑多在 1070mm，近期回填，欠固結(jié)，層底埋深，層厚 （層底標(biāo)高 ）,分布于整個(gè)場地。場地不良地質(zhì)現(xiàn)象根據(jù)場地區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造特征、地震活動規(guī)律、場地周圍勘察和勘探揭露情況，場地內(nèi)不存在大型活動斷層，天然狀態(tài)下未發(fā)現(xiàn)滑坡，泥石流等不良地質(zhì)作用。二、自然條件項(xiàng)目區(qū)地處北溫帶半濕潤季風(fēng)型大陸性氣候區(qū)，并具海洋性氣候特征。第 六 章 建 筑 方 案第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則根據(jù)《大連市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定及項(xiàng)目法人意見，項(xiàng)目總體規(guī)劃原則如下：堅(jiān)持合理有序安排的原則，為實(shí)現(xiàn)土地良性開發(fā)創(chuàng)造前提；堅(jiān)持系統(tǒng)性原則，做到統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀，避免浪費(fèi)資源；堅(jiān)持超前性原則，能適應(yīng)相當(dāng)長時(shí)期發(fā)展的需要；規(guī)劃時(shí)做到因地制宜、量力而行，避免規(guī)模過大、脫離實(shí)際，充分分析在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上開發(fā)的可行性；建筑物應(yīng)有良好的通風(fēng)及安全出口，應(yīng)滿足衛(wèi)生、通風(fēng)、消防等要求,實(shí)現(xiàn)人性化建筑。住宅朝向擴(kuò)大了住宅的看海視野，通過開敞陽臺和落地窗的設(shè)置，使海景資源的利用都達(dá)到了最佳效果。本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)采用堅(jiān)固的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，不但抗震、抗風(fēng)性能優(yōu)越，而且平面布置可以自由組合，給每位用戶留下了充分發(fā)揮自己想象力、隨意裝修家居的自由空間。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。項(xiàng)目小區(qū)與大連海運(yùn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院相對，南鄰大連交通大學(xué)科技園，周邊有世界和平公園和臺山公園。兩排建筑之間是公共活動區(qū)，比較利于朝向海景方向。供電系統(tǒng)市政供電，項(xiàng)目用電可直接由周邊變電所接入即可。暖通系統(tǒng) 項(xiàng)目采取區(qū)域配套熱源，滿足業(yè)主的取暖需求。消防設(shè)計(jì)滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687》(2022 年修訂版)的要求。④ 文體、公園場所等區(qū)域內(nèi)文體配套設(shè)施完備，世界和平公園以及眾多小型主題公園。二、生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。大氣保護(hù)盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。擬采用的措施有：設(shè)施在設(shè)計(jì)上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。關(guān)鍵場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施；對各個(gè)安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)；定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。第 九 章 人 員 組 織本項(xiàng)目采用開發(fā)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理副總經(jīng)理 總工程師策劃銷售部 工 程 部設(shè) 計(jì) 部辦 公 室財(cái) 務(wù) 部人 力 資 源 部物 業(yè) 部第 十 章 招 標(biāo) 工 程根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》的規(guī)定，在我國境內(nèi)進(jìn)行的大型基礎(chǔ)設(shè)施公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目、全部或部分使用國有資金投資或國家融資的項(xiàng)目，其勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理立以及重要設(shè)備、材料等采購必須進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式基本條目 全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)不采用招標(biāo)方式勘查設(shè)計(jì) √ √ √施工 √ √ √監(jiān)理 √ √ √第 十 一 章 項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度第一節(jié) 建設(shè)工期項(xiàng)目總開發(fā)期為 2022 年 12 月2022 年 11 月，項(xiàng)目一期于 2022 年 5 月開工建設(shè)，二期于 2022 年 10 月開工建設(shè)。2022 年 5 月2022 年 11 月，銷售期。項(xiàng)目評價(jià)人員按本項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案確定的建筑規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求估算項(xiàng)目開發(fā)的總投資造價(jià)。表 121 土地費(fèi)用估算表序號 項(xiàng)目 取費(fèi)依據(jù) 金額（萬元）1 土地出讓金 3995 元/平方米，面積 平方米 163882 土地契稅 出讓金的 4% 6563 土地印花稅 出讓金的萬分之五 84 土地評估費(fèi) 出讓金的萬分之五 8合計(jì) 17060前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要是勘測設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，白蟻防治費(fèi)、墻改基金、水土流失危害賠償費(fèi)等，經(jīng)估算約 1010 萬元，詳見附表 1。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、審查費(fèi)、環(huán)境影響評估費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、房屋測繪費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、水泥走向基金等，按照相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)比例進(jìn)行估算，共計(jì) 3018 萬元。銷售費(fèi)用本項(xiàng)目銷售費(fèi)用擬控制在銷售收入總額的 3%，共計(jì) 3603 萬元，開發(fā)期三年內(nèi)按照 40%，40%，20%的比例進(jìn)行分配，分為 萬元， 萬元， 萬元。符合詳見長期借款還本付息估算表、資金來源與運(yùn)用表。二、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取計(jì)算期項(xiàng)目總開發(fā)期三年為 2022 年 12 月2022 年 11 月，銷售期為 2022 年 5 月2022 年 11 月末，總銷售期為 31 個(gè)月，分別在計(jì)算期內(nèi)每年不同比例分布。產(chǎn)品銷售收入本項(xiàng)目的收入主要取決于銷售部分，銷售部分由住宅及公建的銷售收入以及地下車位出售（30 年使用權(quán)）構(gòu)成。車位從計(jì)算期第二年開始按照 %、%的比例銷售，總銷售收入15368 萬元，每年銷售收入分別為 7680 萬元、7688 萬元。三、土地增值稅估算本項(xiàng)目免征土地增值稅。提取盈余公積金、公益金后，在整個(gè)銷售期內(nèi)，累計(jì)可分配利潤為 18887 萬元。銷售利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)與銷售收入之比。