【正文】 一、策劃的定位、總體思路 二、項目背景 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定 四、核心目標 ——樹立品牌 五、項目開發(fā)總建議 六、項目的優(yōu)劣勢 SWOT 分析 七．市場機會發(fā)現(xiàn) 第二章 市場調研分析 一、 XXXX 房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 二、市場消費心理 三、區(qū)域 價格及決定因素 四、對配套的市場需求 第三章 項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告 一、項目總體資金預算 二、效益控制 三、首期資金投入計劃 四、項目產(chǎn)品進入市場的時機建議 五、項目產(chǎn)品開發(fā)策略 六、項目產(chǎn)品定位策略 第四章 對當前規(guī)劃設計的建議 一、 整體規(guī)劃的調整意見 二、 項目策略總建議： 附：產(chǎn)品建議 三、配套的調整建議 第五章 項目整體組合營銷策略設計報告 一、項目總體整合營銷思路 二、總體操盤計劃、步驟 三、資源整合、資本運營計劃 四、營銷團隊搭建建議 五、信心、決心和實現(xiàn) 第六章 開盤前期營銷推廣策略設計報 告 一、項目營銷推廣主題的確定 二、項目營銷推廣主題的內涵 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。 ，永 *房地產(chǎn)公司確立在 昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 五、項目開發(fā)總建議 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。 ，商業(yè)活動便捷 商鋪市場需求較大 商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當比例 2. 項目劣勢 ，從某種程度上分流消費群體。 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以 “借勢造勢 ”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究 “供給 需求 ”，便可以搶占 “先機 ”。公交車有： 2路、 3路、 5路、 9路、 18路、 104路、 106路等。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。隨時檢查協(xié)調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向 分管領導、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。 （ 5）各部門根據(jù)策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究 . （ 2）公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議； （ 3）項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。其它工作包括：市場調查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設計、拆遷安置補償?shù)认嚓P前期工作以及項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。 （ 4）分析角度四：投資商自身條件考察 1）考察你的經(jīng)驗。 （ 3）新形勢下如何重歸本原？ 嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原。 ⑤ 相關的注意事項及建 議 第九部分：附錄 ： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 ③ 對推薦的 擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5 元 /㎡ 月計算，保平點是 5247。 根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價， 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和 收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務償還能力等 財務狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。還本付息的方式有兩種： 等額償 還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ⑤ 工程建設監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。按建安成本的 2%取費。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。其它房屋均為二 —— 四層。 人員培訓及費用估算 人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。最 通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。 按租售 價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部 電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字 間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2（略） ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 ④ 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 3）此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調整。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調研報告（報告格式及內容另附） 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展 趨勢 ① 需求預測 需求預測就是以房地產(chǎn)市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 市場供給與需求 行業(yè)發(fā)展趨勢 本市房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著 “時滯 ’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動 的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 項目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 形成意見和結論。 （其他需要聲明的事項） 參加調查人員簽名： 公司領導簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中 心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性 研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分： 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。） 板塊市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 ① 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 購買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 ③ 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內供應產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 ③ 區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的 未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 土地所有權、使用權歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權程序評估 土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改 、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 ⑥ 市場公共配套設施配置方案 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供 熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶數(shù)： 12096247。 因此建議：若建 12層，應為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。 ⑶ 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個；綜合樓門前停車場約 15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約 30個。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。 ② 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。對分房、分收入要明確 合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。 設計方案一： 對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積： 50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 C 營銷預算 ① 項目前研究及可行性研究的開支 ② 項目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項目公司日常運作的開支 ⑥ 項目及企業(yè)的公關開支 D 金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項目建設期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 ① 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 編制投資使用 計劃表。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。 例如： A、住宅銷售的平衡點是 [（ 154878472） 247。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 ① 風險等級劃分 ②