【正文】 一、策劃的定位、總體思路 二、項(xiàng)目背景 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 四、核心目標(biāo) ——樹(shù)立品牌 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議 六、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) SWOT 分析 七．市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、 XXXX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 二、市場(chǎng)消費(fèi)心理 三、區(qū)域 價(jià)格及決定因素 四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求 第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告 一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算 二、效益控制 三、首期資金投入計(jì)劃 四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議 五、項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略 六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 第四章 對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn) 二、 項(xiàng)目策略總建議： 附：產(chǎn)品建議 三、配套的調(diào)整建議 第五章 項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)計(jì)報(bào)告 一、項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷(xiāo)思路 二、總體操盤(pán)計(jì)劃、步驟 三、資源整合、資本運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 四、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)搭建建議 五、信心、決心和實(shí)現(xiàn) 第六章 開(kāi)盤(pán)前期營(yíng)銷(xiāo)推廣策略設(shè)計(jì)報(bào) 告 一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的確定 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的內(nèi)涵 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。 ，永 *房地產(chǎn)公司確立在 昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 ，商業(yè)活動(dòng)便捷 商鋪市場(chǎng)需求較大 商業(yè)買(mǎi)家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) ，從某種程度上分流消費(fèi)群體。 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以 “借勢(shì)造勢(shì) ”，為增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究 “供給 需求 ”，便可以搶占 “先機(jī) ”。公交車(chē)有： 2路、 3路、 5路、 9路、 18路、 104路、 106路等。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶(hù)的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對(duì)工作中存在的重大問(wèn)題，及時(shí)向 分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。 （ 5）各部門(mén)根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門(mén)分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)開(kāi)發(fā)部，由其收集匯總，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。在被有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究 . （ 2）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議； （ 3）項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。其它工作包括：市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)買(mǎi)土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中的招標(biāo)等工作的策劃。 （ 4）分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察 1）考察你的經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）新形勢(shì)下如何重歸本原？ 嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究的重要性重歸本原。 ⑤ 相關(guān)的注意事項(xiàng)及建 議 第九部分：附錄 ： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 ③ 對(duì)推薦的 擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。 C、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5 元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)， 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和 收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等 財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。還本付息的方式有兩種： 等額償 還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。按建安成本的 2%取費(fèi)。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。其它房屋均為二 —— 四層。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。最 通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 按租售 價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。 1梯 4戶(hù)和 2梯 4戶(hù)的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部 電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 方案 1 序號(hào) 工程名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫(xiě)字 間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車(chē)場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） ① 寫(xiě)字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。 ④ 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤(pán)描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì) ① 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)政策 市場(chǎng)供給與需求 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “時(shí)滯 ’現(xiàn)象，宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 形成意見(jiàn)和結(jié)論。 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字： 注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中 心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性 研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。） 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ① 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化 ② 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷(xiāo)售量 /供需比 平均售價(jià) ③ 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷(xiāo)售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③ 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的 未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改 、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 ⑥ 市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、?熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶(hù)數(shù)： 12096247。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶(hù)；若建 18層，則主要看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 ⑶ 本項(xiàng)目能夠提供的停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為 123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約 15個(gè)停車(chē)位；住宅樓西側(cè)空地建做停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位約 30個(gè)。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 ② 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。對(duì)分房、分收入要明確 合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。住戶(hù) 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。 設(shè)計(jì)方案一： 對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。 C 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 ① 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 ② 項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 ③ 銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支 ④ 廣告開(kāi)支 ⑤ 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 ⑥ 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支 D 金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬(wàn)元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500萬(wàn)元（每年為 250萬(wàn)元）。 附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）： 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 ① 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 編制投資使用 計(jì)劃表。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。 例如： A、住宅銷(xiāo)售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472） 247。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。 ① 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 ②