【文章內(nèi)容簡介】 個，機(jī)動車位留出11個外，其余 100個出租。 ② 方案 B（略） ① 營銷方式 ② 營銷費(fèi)用預(yù)測 ① 銷售周期、各期銷售時間、價(jià)格、面積；回款時間表； ② 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ① 企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）； 主要部門設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最 通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級管理；大型項(xiàng)目可采用三級管理。 ② 人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員 的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓(xùn)費(fèi)用： ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確 合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第四部分：投資估算與融資方案 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用 、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 A 土地費(fèi)用： ① 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ② 拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30戶）。其它房屋均為二 —— 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房 600平方米，合計(jì)住戶約 205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具 有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算： 按照 A 市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640元 /平方米 *（ ++++） *600平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2021年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2021年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價(jià)在原基 礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào) 100元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地 畝，每畝 萬元，土地總價(jià)值為 萬元。 B 建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 設(shè)計(jì)方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計(jì)建筑面積： 17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建 筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 建筑成本估算 ① 工程前期費(fèi)： 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的 2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10萬元；建筑設(shè)計(jì)： 5元 /平方米；地質(zhì)勘探： 2元 /平方米；測量定位： 10萬元） ② 建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2） ，綜合樓按 1600元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案 2）。 工程成本： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 ④ 建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的 10%取費(fèi)。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元。 ⑥ 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 ⑦ 預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本 的 6%計(jì)提。 C 營銷預(yù)算 ① 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ② 項(xiàng)目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ⑥ 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 D 金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 ② 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包 括營業(yè)稅和所得稅）等。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1）土地費(fèi)用 2）前期工程費(fèi)用 3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)） 4）建設(shè)配套費(fèi)用 5）室外工程費(fèi) 6）管理費(fèi)用 7）銷售費(fèi)用 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 9）各種稅金支出 10）預(yù)備費(fèi) 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì)： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項(xiàng)目的具體情 況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 ① 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。酒店管理辦公設(shè)備：50萬元； 流動資金及稅 費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營業(yè)額的 50% 不可預(yù)見費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要分別說明各種可 能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 籌資方案要在對項(xiàng)目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。 （ 1）資金來源可靠性分析 （ 2）融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3）融資成本分析 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。 編制投資使用 計(jì)劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。 借款償還計(jì)劃是