房地產(chǎn)項目定價的方法(存儲版)
【正文】 13 付款方式 14 戶型設(shè)計 15 銷售情況 16 廣告 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級因素定級公式。這一例子說明了住宅單價是房地產(chǎn)地理位置和環(huán)境品質(zhì)的判斷指標。 良性的分期付款和按揭方式其實不過是商品房在時間上的變通，其本身對價格并無什么影響，但為了適應(yīng)和刺激低迷的市場需求，它們充當了價格修正的一種手段，其最終目的，是為了削弱高總價所帶來的產(chǎn)品抗性，以促進銷售率的提高。 另一方面，除了被動的均衡銷售順序，差價系數(shù)還反作用于群體產(chǎn)品，通過有意的和專業(yè)的大幅提升或降低某些銷售單元的差價系數(shù)，以達到促銷或現(xiàn)銷那些特定銷售單元的目的。 ：一、二層為商場、銀行，三層用于休閑娛樂；四一九層為公寓，每層6 套，共 36 套；地下層為車庫及設(shè)備用房。 ：區(qū)域內(nèi)環(huán)境，空氣質(zhì)量，治安狀況較好，加之府南河改造，使周邊綠化休閑環(huán)境較佳。 六、連商住樓經(jīng)閉關(guān)析：采用市場比較法確定的樓盤售價，是從市場可比實例和特定消費群體的接受度方面進行考慮，但從開發(fā)商的角度而言，其關(guān)注的是開發(fā)的利潤率。 四樓均價定價：四層均有退臺式屋頂花園，考慮以 7 樓均價為基數(shù)，每平方建筑面積加價 400 元／平方米，即四樓均價為 3188 元／平方米＋ 400 元／平方米＝ 3588 元／平方米。 amp。個別因素，遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ G／ T 50291－ 1999），該區(qū)域內(nèi)樓盤交易實例較多，可采用市場比較法，結(jié)合成本法進行定價。樓盤一層的銀行、商場及周圍銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲娛樂等公共服務(wù)設(shè)施配 套程度較高。 針對該電梯公 寓的項目狀況、環(huán)境因素、個別因素以及競爭性樓盤的情況，采用專業(yè)的房地產(chǎn)評估技術(shù)對該項目進行價格設(shè)計。如成都錦江區(qū)某棟高層電梯公寓的南北單元差價朝向系數(shù)達到 3％，銷售結(jié)果是朝南的單元一掃而光，而朝北的紋絲不動。 為了避開商品房高總價所帶 來的不利因素，以最大限度減輕購房者的資金承受力，更大范圍地擴大目標客源層，發(fā)展商在考慮其成本利潤的條件下往往會悉心研究價格策略。其中，房屋單價是人們對樓盤的地點遠近和品質(zhì)高低等綜合因素的判斷指標。上述篩選出 18 個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽 、付寬方式 、戶型設(shè)計 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。進行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓或樓花。 （一）隨行就市定價法 隨行就市定 價法就是企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付 10元，在一個小餐廳則要付 12元，而在大旅店的咖啡廳就要付 14 元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付 20 元。該樓盤于 1994 年 12月底開工，1995 年 4 月開始預(yù)售。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。 （三）、售價加成定價法 這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進行。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。售價與成本之間的差額即為利潤。其計算的步驟如下： 確定目標收益率。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。 理解值定價法的關(guān)鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮，僅僅半 個多月時間，參與報價的客戶就達 63名。區(qū)分需求定價法的主要形式有：以消費群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價， 以地域差異或時間差異為基礎(chǔ)的差別定價等。因為在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。此 18 個因素，共分五等級，分值為 5 分。 P =∑ Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + ? Wn Fn 公式中， P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n—— 樓盤定級因素的總數(shù) Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）； Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。 商品房價格具有以下三大特征： 特征之一：高總價與付款方式房地產(chǎn)的高總價是商品房區(qū)別于其他商品最顯著的特征，一套普通商品房住宅，它的總價也往往高達二十多萬人民幣，需要工薪階層奮斗十幾年才可能如愿以償。 特征之二：群體產(chǎn)品與差價系數(shù) 商品房買 賣在房地產(chǎn)的三級市場中，多是以獨立的銷售單元推向市場的，但是在房地產(chǎn)二級市場，商品房銷售往往不是一套兩套而是整標或以一個組團、一個小區(qū)的形式一起推出的，其銷售單元往往是幾十套上百套甚至上千套，屬一種群體產(chǎn)品，這是商品尤其是預(yù)售房區(qū)別于其他商品的第二個顯著特征。此時，在產(chǎn)品的價格策略中，差價系數(shù)已從單純的價格微調(diào)方法，演變成為專業(yè)價格的簡潔有力的促銷手段。 12580 平方米，總高度 平方米。 四、區(qū)域格局（同一供求日內(nèi)）：
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