某房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定價(jià)與促銷課題成果匯報(bào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 的定價(jià)方法，是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。 成本導(dǎo)向定價(jià) 25 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。 需求導(dǎo)向定價(jià) 30 區(qū)分需求定價(jià)法 區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。 影響因素：位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、建筑材料、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、外觀、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量等。 價(jià)格走勢(shì) 52 配合“平穩(wěn)推進(jìn)”價(jià)格策略的產(chǎn)品投放策略，項(xiàng)目的各個(gè)樓座推向市場(chǎng)的順序較為隨意。 55 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整類型 提高價(jià)格 降低價(jià)格 價(jià)格調(diào)整 56 提高價(jià)格 提高價(jià)格： 由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價(jià)格的方式來確保利潤(rùn) 。 63 自由退房法 試住促銷法 換房促銷法 新?lián)Q舊促銷法 該法讓欲購(gòu)房者可以先試住一小段時(shí)間后再買房。 購(gòu)房俱樂部的目的是為人們提供購(gòu)買的選擇，事實(shí)上組織購(gòu)房俱樂部的地產(chǎn)商常常近水樓臺(tái)先獲得大量購(gòu)房訂單。 70 優(yōu)惠價(jià)格促銷法 開發(fā)商利用價(jià)格和品質(zhì)的變動(dòng)調(diào)整，使自己在市場(chǎng)中立于不敗之地。房產(chǎn)展銷會(huì)免去了消費(fèi)者來回奔波的勞累，集中了大量的房產(chǎn)項(xiàng)目，擴(kuò)大了消費(fèi)者購(gòu)房的選擇余地。 此策略側(cè)重于商業(yè)鋪面、辦公寫字樓類物業(yè)，適用于住宅需謹(jǐn)慎行事 。 節(jié)慶、典禮促銷法 80 新聞、公關(guān)促銷法 項(xiàng)目通過制造一些新聞事件或是政府公關(guān)行為來引起媒體或是公眾的注意，從而達(dá)到促銷的目的。 希望工程、體育大賽、夏令營(yíng) 79 充分利用節(jié)假、雙休、或慶典的機(jī)會(huì)進(jìn)行促銷。 76 先租后賣法 先租后賣是指房產(chǎn)商在正式銷售之前，將具體房屋單元先出租給固定客戶，然后以此作為賣點(diǎn)，進(jìn)行房屋銷售推廣。太陽(yáng)樹采用外墻保溫技術(shù)、外窗隔熱技術(shù)、外遮陽(yáng)技術(shù)、外墻干掛技術(shù)、天棚輻射溫度調(diào)節(jié)技術(shù)、健康新風(fēng)系統(tǒng)和同層后排水技術(shù)七項(xiàng)技術(shù)，以不要空調(diào)暖氣的科技住宅。 69 周末購(gòu)房直通車促銷法 房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和新聞媒體聯(lián)合起來推出 “周末購(gòu)房直通車” ，“周末購(gòu)房直通車” 極大的方便了市民，免除了購(gòu)房者四處奔波的勞累。 舊房出賣之后的資金作為購(gòu)新房的“資本”，使付出的房款大為減少，購(gòu)房者只需負(fù)擔(dān)其中的差價(jià)，這樣，使得普通百姓在經(jīng)濟(jì)上能夠承受。 間接的價(jià)格調(diào)整：優(yōu)惠贈(zèng)送、付款方式、付款時(shí)間等的調(diào)整。 價(jià)格走勢(shì) 54 價(jià)格整體走勢(shì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)格走勢(shì)策略并不是完全孤立的，會(huì)出現(xiàn)幾種策略共用的情況。 價(jià)格走勢(shì) 51 在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷售工作的開展 ,視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。此遞增以 2層為基礎(chǔ)，每上一 層平穩(wěn)增加； ?2層比 1層高 100元； ?頂層價(jià)格比次頂層低 50－ 100元； ?多層樓盤最高價(jià)與均價(jià)相差 5－ 8％； ?高層最高價(jià)與均價(jià)相差在 15－ 20％之間。 需求導(dǎo)向定價(jià) 29 理解值定價(jià)法 理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。 不同點(diǎn)： 對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。 17 新產(chǎn)品定價(jià)策略 高價(jià)投放策略 ： 高價(jià)投放策略又稱撇脂定價(jià)，是指房地產(chǎn)企業(yè)推出的新產(chǎn)品剛剛進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)品價(jià)格定得較高，以便在短期內(nèi)盡可能多的獲取收益。 15 心理定價(jià)策略 尾數(shù)定價(jià)策略： 尾數(shù)定價(jià)的具體方法是把產(chǎn)品價(jià)格定在 接近某整數(shù)但又少于某整數(shù)的數(shù)字上，價(jià)格定為 9999元 /平方米。它的主要目的是吸引團(tuán)體購(gòu)買。 品牌競(jìng)爭(zhēng)是高層次的競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)企業(yè)形象的定價(jià)目標(biāo)與企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略相一致。 由于房地產(chǎn)定價(jià)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，繁多的變量會(huì)增加定價(jià)的難度。 市場(chǎng)占有率高意味著公司的競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)明顯。 為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的挑戰(zhàn)，企業(yè)可能以犧牲局部利益遏止對(duì)手為定價(jià)目標(biāo)。 差別定價(jià)： 差別定
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