房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法(編輯修改稿)
2025-04-02 10:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景； D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C 北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 外觀 A、是否醒目； B、是 否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室內(nèi)裝修 A、高檔； B、實(shí)用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4； （遠(yuǎn)） 5 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少； C、樓盤(pán)質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付款方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶型設(shè)計(jì) A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房； D、實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷(xiāo)售情況 A、銷(xiāo)售進(jìn)度； B、銷(xiāo)售率； C、尾盤(pán)現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大??； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （?。?2； 3； （大） 4； （大） 5 停車(chē)位數(shù)量 A、停車(chē)位數(shù)量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 定級(jí)因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選擇為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。上述篩選出 18 個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤(pán)規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付寬方式 、戶型設(shè)計(jì) 、銷(xiāo)售情況 、廣告 、停車(chē)位數(shù)量 。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 12 可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表） F W 權(quán)重 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 備注 位置 1 價(jià)格 2 配套 3 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 城市規(guī)劃 7 樓盤(pán)規(guī)模 8 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽(yù) 13 付款方式 14 戶型設(shè)計(jì) 15 銷(xiāo)售情況 16 廣告 17 停車(chē)位數(shù)量 18 （ 3）樓盤(pán)定級(jí)因素定級(jí)公式。 P =∑ Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + ? Wn Fn 公式中， P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤(pán)優(yōu)劣的綜合反映） n—— 樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù) Wi—— 權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤(pán)優(yōu)劣的影響度）； Fi—— 分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。 某公寓項(xiàng)目定價(jià)方案實(shí)戰(zhàn)文本 本文運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論中的市場(chǎng)比較法、成本法技術(shù)中的技術(shù)模型，通過(guò)對(duì)成都市府南河邊某電梯公寓 的項(xiàng)目狀況、市場(chǎng)背景、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況等情況進(jìn)入深入的分析，針對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況、施工進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商目標(biāo)等具體情況，選擇適宜的評(píng)估技術(shù)路線，對(duì)項(xiàng)目的分戶預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了詳細(xì)的推算和制訂，本文將房地產(chǎn)評(píng)估理論、技術(shù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)組合中價(jià)格策略的設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的可操作性和實(shí)踐指導(dǎo)意義。 一 商品房?jī)r(jià)格特征及項(xiàng)目訂價(jià)問(wèn)題的提出 房地產(chǎn)定價(jià)策略是指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價(jià)值，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，使利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)和利潤(rùn)的多少控制在一個(gè)合理的時(shí)間和數(shù)量范圍之內(nèi)。 與其他產(chǎn)品有區(qū)別的是，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)要豐富的多。對(duì)一套房屋價(jià)格的評(píng)判，往往要考慮它的單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面的構(gòu)成。其中，房屋單價(jià)是人們對(duì)樓盤(pán)的地點(diǎn)遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素的判斷指標(biāo)。如成都的住宅消費(fèi)存在典型的區(qū)域偏好，房地產(chǎn)界的“南富、西貴、東窮、北惡”的住宅消費(fèi)偏好就很說(shuō)明問(wèn)題，以二環(huán)路外的樓盤(pán)單價(jià)而言，南門(mén)屬傳統(tǒng)的富人居住區(qū)，商品房單價(jià)在 2500元／平方米一 3000 元／平方米之間；西門(mén)屬貴人區(qū)，商品房單價(jià)在 2021元／平方米一 2500元／平方米之間；東門(mén)因大型國(guó)有企業(yè)較集中，商品房住宅單 價(jià)為 1500元／平方米一 2021 元／平方米之間；北門(mén)因鄰火車(chē)北站、荷花池市場(chǎng)、五塊石、駟馬橋等區(qū)域，治安環(huán)境較差，商品住宅價(jià)格相對(duì)低一些，單價(jià)在1000 元／平方米一 1500 元／平方米之間。這一例子說(shuō)明了住宅單價(jià)是房地產(chǎn)地理位置和環(huán)境品質(zhì)的判斷指標(biāo)。 商品房?jī)r(jià)格具有以下三大特征： 特征之一：高總價(jià)與付款方式房地產(chǎn)的高總價(jià)是商品房區(qū)別于其他商品最顯著的特征，一套普通商品房住宅，它的總
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