某房地產(chǎn)定價報告(編輯修改稿)
2025-03-27 20:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 00元 8500元 14300元 采用數(shù)學(xué)曲線擬合法，得出價格與綜合評定的關(guān)系函數(shù) Y＝－ + 將綜合評定參數(shù)“ ”帶入函數(shù)，計算得出 Y＝－ +*＝ 11315 一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，別墅報價 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）； ? 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項目）； ? 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用； ? 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價為 11900元 /平方米。 花園洋房均價 翡翠城二期計有花園洋房 324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型 205套，大端頭戶型 70套，小端頭戶型 45套，小區(qū)中央一梯一戶型 4套。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。 花洋銷售單位20545704標(biāo)準(zhǔn)型 小端頭 大端頭 一梯一戶1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米 成本項 計算結(jié)果 計算方法 樓面地價 1510 地價按 146萬 /畝核算（見附件一） 前期及后期費用 240 開發(fā)建設(shè)費 1490 含建安、報建、及景觀三部分 基礎(chǔ)設(shè)施費 230 公共配套設(shè)施費 85 1~5項合計 3315元 銷售費 144 按銷售額 ％ 物業(yè)啟動費 30 參照一期 財務(wù)費 257 按銷售額 5％ 管理費 103 按銷售額 2％ 項目不可預(yù)見費 257 按銷售額 5％ 總成本 4104 1～ 10項總和 銷售價格 5130 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項目代入價值因子評價體系 翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、東湖花園及新近開盤的時代尊城做為典指樓盤。 價值因子 權(quán)重 萬科彩域 東湖花園 時代尊城 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 5 人文環(huán)境 4 4 就業(yè)區(qū)關(guān)系 4 4 交通狀況 4 3 市政設(shè)施 4 4 區(qū)域發(fā)展 4 周邊配套 4 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計 3 外立面 3 4 小區(qū)景觀 4 3 3 戶型 4 4 4 小區(qū)配套 4 材質(zhì)及設(shè)施 3 4 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 5 3 物業(yè)服務(wù) 5 3 4 營銷服務(wù) 4 3 4 人文氛圍 4 3 3 綜合評定 類比產(chǎn)品價格（ M2） 4800元 5200元 5200元 采用類比價值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重： 60%、 30%、 10%。則花園洋房估算價格為： （ 4800/*＋ 5200/*＋ 5200/*） *＝ 5097元 /M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手花園洋房累計成交 11套。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手花園洋房成交溢價基本穩(wěn)定在 1100元 /平方米左右，成交均價約為 4700元 /平方米。 注： 資金的時間價值反應(yīng)了期房的風(fēng)險折讓； 房價自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計局 05年 15月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 價值因子 權(quán)重 一期 二期 地 段 自然環(huán)境 5 5 人文環(huán)境 就業(yè)區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政設(shè)施 區(qū)域發(fā)展 周邊配套 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計 4 外立面 4 小區(qū)景觀 戶型 4 小區(qū)配套 材質(zhì)及設(shè)施 4 軟環(huán)境 開發(fā)商品牌 物業(yè)服務(wù) 營銷服務(wù) 人文氛圍 資金時間價值 95％ 房價自然增長 ％ 綜合評定 類比產(chǎn)品價格（ M2） 4700元 采用類比價值算術(shù)平均法，計算得到翡翠城二期花園洋房價格為： 4700/*＝ 4829元 /平方米 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計算結(jié)果為： 5130*＋ 5097*＋ 4829*＝ 5020元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，花園洋房報價不低于 4600元以后客戶的接受程度； ? 花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性； ? 可類比競爭對手的銷售速度（彩域及時代尊城均快速銷售）； ? 銷售速度及現(xiàn)金流要求； ? 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度 ； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價為 5100元 /平方米。 T型高層均價 翡翠城二期計有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。占用基地面積 11904 M2，總建筑面積 38164 M2，另外， T型高層臨街一層有商業(yè)面積 2234 M2。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。 T 型高層可售單位1501231510 8 1C1 C2 C3 FC1 FC2 FC3? 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米 成本項 計算結(jié)果 計算方法 樓面地價 645 地價按 146萬 /畝；計算中含商業(yè)面積 前期及后期費用 240 開發(fā)建設(shè)費 1490 含建安、報建、及景觀三部分 基礎(chǔ)設(shè)施費 230 公共配套設(shè)施費 85 1~5項合計 2690元 銷售費 117 按銷售額 ％ 物業(yè)啟動費 30 參照一期折讓 財務(wù)費 208 按銷售額 5％ 管理費 83 按銷售額 2％ 項目不可預(yù)見費 208 按銷售額 5％ 總成本 3336 1～ 10項總和 銷售價格 4170 按 25％毛利核算 2）市場比較法
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