昆明某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)策略(編輯修改稿)
2025-07-18 19:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 —3棟相同4棟5—11棟12棟13棟14棟15—20棟21棟22—25棟價(jià)格表?xiàng)潝?shù)號(hào)5棟6—12棟15棟16棟17棟18—23棟25棟 26—29棟★ 房號(hào)編排要充分考慮傳統(tǒng)習(xí)慣，便于客戶識(shí)別；四、 定價(jià)原則概述 定價(jià)流程整體定價(jià)流程為：項(xiàng)目均價(jià)確定片區(qū)均價(jià)客觀市場(chǎng)調(diào)價(jià)利潤(rùn)組合調(diào)價(jià).終價(jià)說(shuō)明：首先確定項(xiàng)目的整體均價(jià)，整體均價(jià)確定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目的片區(qū)劃分，確定項(xiàng)目的片區(qū)均價(jià)。片區(qū)均價(jià)確定后就開(kāi)始項(xiàng)目758套住宅的客觀市場(chǎng)調(diào)價(jià)，內(nèi)容包括影響項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品價(jià)值的各種因素調(diào)價(jià)，然后進(jìn)行實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的利潤(rùn)組合調(diào)價(jià)，目的是通過(guò)這一調(diào)價(jià)，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售和保證開(kāi)發(fā)商的快速回款要求，同時(shí)確保開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。最后得出項(xiàng)目最終單價(jià)（包括758套住宅的銷售單價(jià)）。 定價(jià)原則項(xiàng)目定價(jià)原則有以下幾點(diǎn)：★ 利潤(rùn)最大化原則★ 客觀原則★ 市場(chǎng)接受原則★ 影響因素全方位原則★ 銷售階段性調(diào)價(jià)原則★ 公正性原則詳細(xì)定價(jià)原則闡述參看五、六、七三部分內(nèi)容。 項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)的確定（參見(jiàn)附件4）從資產(chǎn)評(píng)估原則及標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)分析得出，桃園項(xiàng)目的的市場(chǎng)接受均價(jià)為2685元/平米（參看附件4），而開(kāi)發(fā)商的心理目標(biāo)均價(jià)為2750元/平米，兩者間有一定的差距，這就需要項(xiàng)目策劃及銷售有充足的準(zhǔn)備，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣投入力度加大，因而相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用需要增加，本案屬于我公司對(duì)代理樓盤項(xiàng)目的價(jià)格確定，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)要求是首位的，故桃園項(xiàng)目的項(xiàng)目均價(jià)以2750元/平米定，但在此衷心提醒，此價(jià)格是與市場(chǎng)接受均價(jià)有一定差距的，為了保證可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商要求的銷售預(yù)期，不僅要求營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行相當(dāng)?shù)轿缓统晒?，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售過(guò)程有充足的支持和配合，并加大市場(chǎng)推廣力度和營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。 片區(qū)均價(jià)的確定根據(jù)項(xiàng)目棟數(shù)分布位置，首先將項(xiàng)目小區(qū)劃分為8個(gè)區(qū)域，參看桃園項(xiàng)目小區(qū)區(qū)域劃分圖： 各區(qū)包含棟數(shù)如下：區(qū)位1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)6區(qū)7區(qū)8區(qū)棟數(shù)1—711—16178211122325—27229片區(qū)均價(jià)的確定參看片區(qū)均價(jià)確定表:桃園項(xiàng)目片區(qū)均價(jià)確定表區(qū)域特征分析調(diào)價(jià)指向片區(qū)均價(jià)1區(qū)緊鄰市政道路，毗鄰人流入口，交通便捷，但受煙塵及噪音影響，產(chǎn)品為底商多層住宅，景觀支持較小，公攤比例較其余同類產(chǎn)品略大，戶型實(shí)用但無(wú)亮點(diǎn)體現(xiàn)，采光通風(fēng)效果較好。均價(jià)4002350元/平米2區(qū)與入口相鄰，交通便捷，間離市政道路，有普通小區(qū)片圍景觀支持，產(chǎn)品為普通多層，戶型設(shè)計(jì)完善，與規(guī)劃會(huì)所相鄰，但通風(fēng)采光受部分影響，公攤比例適中。均價(jià)2002550元/平米3區(qū)鄰入口，間離市政道路，片區(qū)景觀優(yōu)良，產(chǎn)品為花園洋房，戶型設(shè)計(jì)良好，但樓間距不大，采光受部分影響，公攤比例適中均價(jià)+4003150元/平米4區(qū)獨(dú)棟，間離市政道路，優(yōu)良景觀包圍，四面環(huán)水，產(chǎn)品為花園洋房，戶型設(shè)計(jì)良好
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