房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法(參考版)
2025-03-01 10:22本頁面
【正文】 ：每平方米在 8 樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 500 元／平方米，定價(jià)為 3288 元／平方米＋ 500 元／平方米 ：每平方米在 8樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 300元／平方米，即 3288元／平方米＋ 300 元／平方米＝ 3588 元／平方米 。 四樓均價(jià)定價(jià)：四層均有退臺(tái)式屋頂花園，考慮以 7 樓均價(jià)為基數(shù)，每平方建筑面積加價(jià) 400 元／平方米，即四樓均價(jià)為 3188 元／平方米＋ 400 元／平方米＝ 3588 元／平方米。 amp。1＝（ － ）／ X100％＝ ％ amp。 ：開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部 ： （ 1）土地： ，代征地 2260，征地： 土地費(fèi)： 畝 X 280萬元／畝二 萬元 （ 2）出讓金：（ 平方米 X400 元／平方米）＝ 萬元 （ 3）契稅：減免 （ 4）土地管理費(fèi)： 平方米 X 2 元／平方米＝ 5784. 3 元 （ 5）文物古跡勘探費(fèi)： 平方米 X 20 元／平方米二＝ 5. 7843 萬元 （ 6）保證金： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 3％＝ 29. 93 元 （ 7）投調(diào)稅： 萬元（減免） （ 8）市政配套費(fèi)： 12470 平方米 X 80 元／平方米＝ 萬元 （ 9）墻改基金： 12470 平方米 X 10 元／平方米＝ 萬元 （ 10）人防工程費(fèi)： 12470 平方米 X 15 元／平方升＝ 萬元 （ 11）消防設(shè)施費(fèi)： 12470 平方米 X3 元／平方米＝ 萬元 （ 12）白蟻預(yù)防費(fèi)： 12470 平方米 X 2. 3 元／平方米＝ 萬元 （ 13）中小學(xué)危改： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 7％ c＝ 6. 9832 元 注（ 8） —— （ 13）項(xiàng)總額減免 40 萬元。 六、連商住樓經(jīng)閉關(guān)析：采用市場(chǎng)比較法確定的樓盤售價(jià)，是從市場(chǎng)可比實(shí)例和特定消費(fèi)群體的接受度方面進(jìn)行考慮，但從開發(fā)商的角度而言，其關(guān)注的是開發(fā)的利潤(rùn)率。個(gè)別因素，遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ G／ T 50291－ 1999），該區(qū)域內(nèi)樓盤交易實(shí)例較多，可采用市場(chǎng)比較法，結(jié)合成本法進(jìn)行定價(jià)。目前銷售形勢(shì)較好，均屬中高檔樓盤。水晶花園、上河城（二期）、興順花苑、景泰電梯公寓等。 ：區(qū)域內(nèi)環(huán)境，空氣質(zhì)量，治安狀況較好，加之府南河改造，使周邊綠化休閑環(huán)境較佳。樓盤一層的銀行、商場(chǎng)及周圍銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲娛樂等公共服務(wù)設(shè)施配 套程度較高。 ：該區(qū)域道路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，西體北路、內(nèi)環(huán)路、東城根街北延線組成交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外距火車站 1000米，交通 54路、 57路、一環(huán)路 27 路，小公共汽車門路、12 路，交通便捷。 ： ％ 一層建筑面積： 平方米 二層建筑面積： 平方米 三層建筑面積： 平方米 公寓建筑面積： 6 X 1004. 44 平方米＝ 6026. 64 平方米 地下層建筑面積： 1845. 71 平方米 容積率： 綠 化面積： 平方米 綠地率： ％ 建筑結(jié)構(gòu)：框架 外墻：面磚飾面 底樓門廳：藝術(shù)裝修 門窗：鋁合金窗 臥室及廳：清水房 廚衛(wèi)：裝修到位 三、區(qū)域因素分析： ：距市級(jí)商業(yè)中心約 3000 米，屬騾馬市商圈的輻射范圍。 ：一、二層為商場(chǎng)、銀行，三層用于休閑娛樂；四一九層為公寓，每層6 套，共 36 套；地下層為車庫及設(shè)備用房。 針對(duì)該電梯公 寓的項(xiàng)目狀況、環(huán)境因素、個(gè)別因素以及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的情況，采用專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格設(shè)計(jì)。為吸引購房者盡早進(jìn)場(chǎng)，商品房預(yù)售時(shí)價(jià)格總低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格，隨著施工進(jìn)度的不斷深入，價(jià)格也逐步提高。 特征之三：施工進(jìn)度、營(yíng)銷周期與階段性價(jià)格策略 預(yù)售商品房區(qū)別于其他商品還有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，那就是它是期貨，是一種有時(shí)間間隔性的商品，這種 時(shí)間間隔來自于商品房的施工進(jìn)度。 另一方面，除了被動(dòng)的均衡銷售順序，差價(jià)系數(shù)還反作用于群體產(chǎn)品，通過有意的和專業(yè)的大幅提升或降低某些銷售單元的差價(jià)系數(shù)，以達(dá)到促銷或現(xiàn)銷那些特定銷售單元的目的。如成都錦江區(qū)某棟高層電梯公寓的南北單元差價(jià)朝向系數(shù)達(dá)到 3％，銷售結(jié)果是朝南的單元一掃而光，而朝北的紋絲不動(dòng)。 差價(jià)系數(shù)來之于群體產(chǎn)品的差異性，遵循按質(zhì)征價(jià)的基本原則，其最終目的是為了均衡銷售順序，有效地實(shí)施銷控，以避免各種條件占優(yōu)勢(shì)的單元被搶購一空的同時(shí)，剩余大量的條件稍遜的單元無人問津。 商品房這一特征，影響到定價(jià)策略上，便產(chǎn)生了差價(jià)系數(shù)。 良性的分期付款和按揭方式其實(shí)不過是商品房在時(shí)間上的變通，其本身對(duì)價(jià)格并無什么影響，但為了適應(yīng)和刺激低迷的市場(chǎng)需求，它們充當(dāng)了價(jià)格修正的一種手段，其最終目的，是為了削弱高總價(jià)所帶來的產(chǎn)品抗性，以促進(jìn)銷售率的提高。 為了避開商品房高總價(jià)所帶 來的不利因素，以最大限度減輕購房者的資金承受力，更大范圍地?cái)U(kuò)大目標(biāo)客源層，發(fā)展商在考慮其成本利潤(rùn)的條件下往往會(huì)悉心研究?jī)r(jià)格策略。他們不可能象購買香煙肥皂一樣隨意自如，也不可能像購買冰箱彩電那樣，僅注意產(chǎn)品的品牌與質(zhì)量，他們猶豫不決，開始注意能否爭(zhēng)取到銀行貸款，或者其他什么輕松自如的付款方式。從郊區(qū)到市中心，商品房的價(jià)格從十幾萬到幾十萬不斷地向 上攀升，甚至上百萬、幾百萬的商品房也屢見不鮮，不同總價(jià)對(duì)應(yīng)的客源層也如同一座金字塔，總價(jià)越往上，范圍越窄，數(shù)量越小，
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