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房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法(參考版)

2025-03-01 10:22本頁面
  

【正文】 :每平方米在 8 樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 500 元/平方米,定價(jià)為 3288 元/平方米+ 500 元/平方米 :每平方米在 8樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 300元/平方米,即 3288元/平方米+ 300 元/平方米= 3588 元/平方米 。 四樓均價(jià)定價(jià):四層均有退臺(tái)式屋頂花園,考慮以 7 樓均價(jià)為基數(shù),每平方建筑面積加價(jià) 400 元/平方米,即四樓均價(jià)為 3188 元/平方米+ 400 元/平方米= 3588 元/平方米。 amp。1=( - )/ X100%= % amp。 :開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、營銷部 : ( 1)土地: ,代征地 2260,征地: 土地費(fèi): 畝 X 280萬元/畝二 萬元 ( 2)出讓金:( 平方米 X400 元/平方米)= 萬元 ( 3)契稅:減免 ( 4)土地管理費(fèi): 平方米 X 2 元/平方米= 5784. 3 元 ( 5)文物古跡勘探費(fèi): 平方米 X 20 元/平方米二= 5. 7843 萬元 ( 6)保證金: 12470 平方米 X 800 元/平方米 X 3%= 29. 93 元 ( 7)投調(diào)稅: 萬元(減免) ( 8)市政配套費(fèi): 12470 平方米 X 80 元/平方米= 萬元 ( 9)墻改基金: 12470 平方米 X 10 元/平方米= 萬元 ( 10)人防工程費(fèi): 12470 平方米 X 15 元/平方升= 萬元 ( 11)消防設(shè)施費(fèi): 12470 平方米 X3 元/平方米= 萬元 ( 12)白蟻預(yù)防費(fèi): 12470 平方米 X 2. 3 元/平方米= 萬元 ( 13)中小學(xué)危改: 12470 平方米 X 800 元/平方米 X 7% c= 6. 9832 元 注( 8) —— ( 13)項(xiàng)總額減免 40 萬元。 六、連商住樓經(jīng)閉關(guān)析:采用市場比較法確定的樓盤售價(jià),是從市場可比實(shí)例和特定消費(fèi)群體的接受度方面進(jìn)行考慮,但從開發(fā)商的角度而言,其關(guān)注的是開發(fā)的利潤率。個(gè)別因素,遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( G/ T 50291- 1999),該區(qū)域內(nèi)樓盤交易實(shí)例較多,可采用市場比較法,結(jié)合成本法進(jìn)行定價(jià)。目前銷售形勢較好,均屬中高檔樓盤。水晶花園、上河城(二期)、興順花苑、景泰電梯公寓等。 :區(qū)域內(nèi)環(huán)境,空氣質(zhì)量,治安狀況較好,加之府南河改造,使周邊綠化休閑環(huán)境較佳。樓盤一層的銀行、商場及周圍銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲娛樂等公共服務(wù)設(shè)施配 套程度較高。 :該區(qū)域道路交通網(wǎng)發(fā)達(dá),西體北路、內(nèi)環(huán)路、東城根街北延線組成交通網(wǎng)絡(luò),對(duì)外距火車站 1000米,交通 54路、 57路、一環(huán)路 27 路,小公共汽車門路、12 路,交通便捷。 : % 一層建筑面積: 平方米 二層建筑面積: 平方米 三層建筑面積: 平方米 公寓建筑面積: 6 X 1004. 44 平方米= 6026. 64 平方米 地下層建筑面積: 1845. 71 平方米 容積率: 綠 化面積: 平方米 綠地率: % 建筑結(jié)構(gòu):框架 外墻:面磚飾面 底樓門廳:藝術(shù)裝修 門窗:鋁合金窗 臥室及廳:清水房 廚衛(wèi):裝修到位 三、區(qū)域因素分析: :距市級(jí)商業(yè)中心約 3000 米,屬騾馬市商圈的輻射范圍。 :一、二層為商場、銀行,三層用于休閑娛樂;四一九層為公寓,每層6 套,共 36 套;地下層為車庫及設(shè)備用房。 針對(duì)該電梯公 寓的項(xiàng)目狀況、環(huán)境因素、個(gè)別因素以及競爭性樓盤的情況,采用專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格設(shè)計(jì)。為吸引購房者盡早進(jìn)場,商品房預(yù)售時(shí)價(jià)格總低于現(xiàn)房價(jià)格,隨著施工進(jìn)度的不斷深入,價(jià)格也逐步提高。 特征之三:施工進(jìn)度、營銷周期與階段性價(jià)格策略 預(yù)售商品房區(qū)別于其他商品還有一個(gè)顯著的特點(diǎn),那就是它是期貨,是一種有時(shí)間間隔性的商品,這種 時(shí)間間隔來自于商品房的施工進(jìn)度。 另一方面,除了被動(dòng)的均衡銷售順序,差價(jià)系數(shù)還反作用于群體產(chǎn)品,通過有意的和專業(yè)的大幅提升或降低某些銷售單元的差價(jià)系數(shù),以達(dá)到促銷或現(xiàn)銷那些特定銷售單元的目的。如成都錦江區(qū)某棟高層電梯公寓的南北單元差價(jià)朝向系數(shù)達(dá)到 3%,銷售結(jié)果是朝南的單元一掃而光,而朝北的紋絲不動(dòng)。 差價(jià)系數(shù)來之于群體產(chǎn)品的差異性,遵循按質(zhì)征價(jià)的基本原則,其最終目的是為了均衡銷售順序,有效地實(shí)施銷控,以避免各種條件占優(yōu)勢的單元被搶購一空的同時(shí),剩余大量的條件稍遜的單元無人問津。 商品房這一特征,影響到定價(jià)策略上,便產(chǎn)生了差價(jià)系數(shù)。 良性的分期付款和按揭方式其實(shí)不過是商品房在時(shí)間上的變通,其本身對(duì)價(jià)格并無什么影響,但為了適應(yīng)和刺激低迷的市場需求,它們充當(dāng)了價(jià)格修正的一種手段,其最終目的,是為了削弱高總價(jià)所帶來的產(chǎn)品抗性,以促進(jìn)銷售率的提高。 為了避開商品房高總價(jià)所帶 來的不利因素,以最大限度減輕購房者的資金承受力,更大范圍地?cái)U(kuò)大目標(biāo)客源層,發(fā)展商在考慮其成本利潤的條件下往往會(huì)悉心研究價(jià)格策略。他們不可能象購買香煙肥皂一樣隨意自如,也不可能像購買冰箱彩電那樣,僅注意產(chǎn)品的品牌與質(zhì)量,他們猶豫不決,開始注意能否爭取到銀行貸款,或者其他什么輕松自如的付款方式。從郊區(qū)到市中心,商品房的價(jià)格從十幾萬到幾十萬不斷地向 上攀升,甚至上百萬、幾百萬的商品房也屢見不鮮,不同總價(jià)對(duì)應(yīng)的客源層也如同一座金字塔,總價(jià)越往上,范圍越窄,數(shù)量越小,
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