【正文】 那時，本項 目還是具。 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以 “借勢造勢 ”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究 “供給 需求 ”，便可以搶占 “先機 ”。柏 *路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 3. 機會點 因素 柏 *路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是 XX 城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。 ，商業(yè)活動便捷 商鋪市場需求較大 商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當比例 2. 項目劣勢 ，從某種程度上分流消費群體。公交車有： 2路、 3路、 5路、 9路、 18路、 104路、 106路等。 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制 “總價 ”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。 五、項目開發(fā)總建議 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費 者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。 四、核心目標 ——樹立品牌 原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是 “房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則 ”。 ，永 *房地產(chǎn)公司確立在 昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。 本地塊總面積為 11400㎡，其中出讓面積 9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積 2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。 3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢， 還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 第一章 總體策劃思路 一、策劃的定位、總體思路 二、項目背景 三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定 四、核心目標 ——樹立品牌 五、項目開發(fā)總建議 六、項目的優(yōu)劣勢 SWOT 分析 七．市場機會發(fā)現(xiàn) 第二章 市場調(diào)研分析 一、 XXXX 房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 二、市場消費心理 三、區(qū)域 價格及決定因素 四、對配套的市場需求 第三章 項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告 一、項目總體資金預算 二、效益控制 三、首期資金投入計劃 四、項目產(chǎn)品進入市場的時機建議 五、項目產(chǎn)品開發(fā)策略 六、項目產(chǎn)品定位策略 第四章 對當前規(guī)劃設計的建議 一、 整體規(guī)劃的調(diào)整意見 二、 項目策略總建議： 附：產(chǎn)品建議 三、配套的調(diào)整建議 第五章 項目整體組合營銷策略設計報告 一、項目總體整合營銷思路 二、總體操盤計劃、步驟 三、資源整合、資本運營計劃 四、營銷團隊搭建建議 五、信心、決心和實現(xiàn) 第六章 開盤前期營銷推廣策略設計報 告 一、項目營銷推廣主題的確定 二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。隨時檢查協(xié)調(diào)立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向 分管領導、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。 （ 3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應提供的相關文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集： 1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內(nèi)的有關文件資料； 2）項目部負責提供規(guī)劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應各部門的審查合格資料等； 3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料； 4）總經(jīng)理辦負責提供職責范圍內(nèi)的有關文件資料。 控制程序 （ 1）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃 ,由分管副總經(jīng)理審批后實施。 職責 （ 1）開發(fā)部負責 ,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作； （ 2）財務部、總經(jīng)理辦負責在其職責范圍內(nèi) ,提供立項報批所需的文件資料。 （ 5）各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 財務部：依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。召集策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究 . （ 2）公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議； （ 3）項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責指導可行性報告的編制。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。其它工作包括：市場調(diào)查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設計、拆遷安置補償?shù)认嚓P前期工作以及項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。 （ 5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰(zhàn)略設計 可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構思。 2）考察你的融資能力。 （ 4）分析角度四：投資商自身條件考察 1）考察你的經(jīng)驗。 （ 3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。 （ 2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊? 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。 （ 3）新形勢下如何重歸本原？ 嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原。可行性研究也是籌集資金的依據(jù)。 成本項目 總 成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 三、主體建筑工程費 基礎工程 結(jié)構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為： ① 已竣工的項目 ； ② 具有最大可比性 現(xiàn)金流量預測表 ： 一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。 ⑤ 相關的注意事項及建 議 第九部分：附錄 ： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。 ③ 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ① 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ⑤ 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 ③ 對推薦的 擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 （影響及對策） （ 1）工程建設對環(huán)境的影響 （ 2）建設中環(huán)境影響的緩解措施 第八部分：研究結(jié)論與建議 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。例如： 經(jīng)濟指標 預測成本 90% 預測成本 預測成本 110% 預測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預測售價 90% 預測售價 預測售價 110% 預測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。敏感系數(shù)可正可負。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5 元 /㎡ 月計算，保平點是 5247。（其中假設內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點 20050%50%247。36264+1300]247。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價， 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和 收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。 第六部分：不確定性分析 在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） ① 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 ① 流動比率 ② 杠桿比率 主要經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 （方案 2） 略 方案的比較分析： 幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較大。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 ① 營業(yè)收入估算 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能