【正文】 （切記：所有價格表電子表格必須設置安全密碼。表13 水平調差表序號評定項目評 分 標 準 描 述權重1棟座A單位B單位C單位D單位評得評得評得評得1朝向狀況5 正南、東南3 正東、西南2 東北0 正西、西北、正北15 5 75 5 75 5 75 0 0 2采光狀況5 三向采光4 雙向采光2 單向采光0 有黑房10 4 40 4 40 4 40 5 50 3通透狀況5 南北通透3 其它向通透0 不通透10 5 50 2 20 0 0 3 30 4功能分區(qū)戶型布局合 理 性5 戶型布局舒適，功能分區(qū)合理, 4 戶型布局合理,功能分區(qū)一般 3 戶型布局一般，輔助功能分區(qū)欠佳 2 戶型布局欠佳,主要功能分區(qū)局部不合理0 戶型布局、功能分區(qū)大部分不合理,嚴重影響使用15 5 75 3 45 5 75 5 75 5面積5 面積大小十分合理舒適,且沒有面積浪費情況3 面積大小比較合理,走道有小部分面積浪費 0 面積大小不合理,且有多處面積浪費情況10 5 50 5 50 5 50 5 50 6噪音情況5 在室內開窗情況下,耳聽噪音非常小，幾乎沒有3 能清楚聽到噪音，但不是非常大0 噪音很大15 0 0 0 0 0 0 3 45 7景觀視野　5 內外視野開揚或內外景觀都非常優(yōu)美4內外其一視野開揚或內外其一景觀優(yōu)美 3 內外視野開揚,但無景觀 2內外視野有阻擋情況, 內外其一有景觀0 內外視野有阻擋情況,內外均無景觀10 4 40 2 20 2 20 5 50 8西曬狀況5 無西曬3 僅有次臥西曬（窗/墻）0 主臥、客廳、陽臺任一西曬（窗/墻）10 5 50 0 0 5 50 5 50 9私密性及對視情況5 寬松舒適（間距、樓高）,無對視情況3 基本合適（間距、樓高）,僅輔助功能區(qū)有對視0 感覺緊逼（間距、樓高）,主功能區(qū)有對視5 5 25 5 25 5 25 5 25 合 計 得 分100 最大分差 分差 最大價差2000價差2000 0 923 1538 每分價值 取整2000 0 920 1540 表14 戶型評分分析制作日期棟1棟2棟3棟4棟5棟別墅座A座A座房號ABCDABCDABCDABCD1 2 3 5 6 7 8 9 得分2000 0 920 1540 1500 280 90 0 560 560 1000 0 0 2890 3000 1330 10000 7740 0 7740 4340 9430 8680 8680 得分分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　排序1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 房號ADCBABCDCABDCBDA1 7 8 8 2 2 6 3 得分2000 1540 920 0 1500 280 90 0 1000 560 560 0 3000 2890 1330 0 10000 9430 8680 8680 7740 7740 4340 0 得分分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　分差0 460 620 920 0 1220 190 90 0 440 0 560 0 110 1560 1330 0 570 750 0 940 0 3400 4340 分差分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表16 垂直價差　座號1棟　房號ABCD　戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2層差樓層層差層差層差層差30030/31424042404190419030028/29394039403890389030026/27364036403590359030024/25334033403290329080233040304029902990802229602960291029108021288028802830283020020280028002750275020019260026002550255020018240024002350235020017220022002150215020016200020001950195020015180018001750175020014160016001550155020013140014001350135020012120012001150115020011100010009509501001080080075075010097007006506501008600600550550100750050045045010064004003503501005300300250250100420020015015010031001005050020000表17 特別調差表座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2樓層層差層差層差層差30/31180018001800180028/29　　　　26/27　　　　24/25　　　　2315015015015022　　　　21　　　　20　　　　19　　　　18　　　　17　　　　16　　　　15　　　　14505050501310010010010012　　　　11　　　　10　　　　9　　　　8505050507　　　　6505050505　　　　450150505035015050502501505050 贈送面積統(tǒng)計表A類全送=雙層高露臺+落地（凸窗）+花槽+花園+ B類C類送1/2 B類=入戶花園 C類=生活陽臺+正常陽臺A類價值相當于為項目均價的40%50%。 恰當的水平與垂直差表現(xiàn)為銷售迅速突破，隨后全面開花。適當的同層單位會表現(xiàn)為每個單位都會成交。216。216。216。垂直差一定要考慮大幅跳動的可能點。 水平與垂直差一定不是均勻的，可以是0，也可以是1000元，甚至更高，完全取決于銷售的需要。關注同層最低價與最高價的差距，尤其是某一方向有特別景觀的單位水平價差的差距龍為重要。如從一般的經驗來看，當每幢層差4000元，銷售一般從中低層開始啟動，當每幢層差1500元，銷售一般從高層開動。（特殊與地鐵相通的商業(yè)除外）216。 地下室部分若為車位，其車位的價格在深圳地區(qū)一般3545㎡的住宅車位70年產權，可達1015萬元，若地下室規(guī)劃為住宅其價格為1樓住宅的30%50%。倍數大小受附近商鋪的開店率、附近的行業(yè)結構、商業(yè)規(guī)模等因素影響。 1樓的定價。 當市場情況較好，價差幅度大，反之則小216。B類價值相當于項目均價的2025%。 贈送面積調差入戶花園、花槽、生活陽臺、落地凸窗、大露臺等的贈送面積，按分類不同比例調差。216。 垂直差價調整：復式單位、二層單位送花園單位、錯層陽臺花園等（對于錯層送露臺的情況只在一種情況下計算，不以重復計算）216。216。 特別因素調差與送面積調差 特別因素調差216。具體調差見附表《垂直調差表》由于具體的單位水平、垂直價差主要是由不同樓層的各單位總體素質和周邊因素的情況決定的，因此我們要對項目工地進行了多人多次的現(xiàn)場勘察，現(xiàn)場可以3層一個觀測點對各樓層不同房號的綜合情況（景觀、間距、朝向、采光、通風、戶型、面積、噪聲等）做詳細記錄、比較打分，對價目表進行修正。但垂直價差應小幅調整，避免頂層單位出現(xiàn)特別高的價格，這樣不至于和競爭樓盤形成太大差距，引起高層房號滯留。層差定為200。層差為100。垂直調差的確定在參考并比較市場上競爭樓盤相應層差的基礎上結合項目不同樓層的實際情況綜合確定。多層一般在200300元/㎡。一般樓盤垂直價差：高層的層差一般在50200,中間基準層在100200，兩端在50100之間；對于有特別的景觀的高層,層數越高價差越大。有關基準層的確定一般須視住宅樓層的數量而定，且以取價格順序居中的樓層最為常見。一旦決定了各樓層之間的價格順序后，接下來即需選定垂直價格的基準層，即垂直價差為0的樓層。根據這一原則，在實際操作中就垂直樓層區(qū)分價值等級，一般帶電梯住宅（1層為商業(yè)，2樓無送花園單位、頂樓是復式單位），可按基層分為2樓以上到頂樓各個部分。除非樓盤的最底幾層為商業(yè)用途而使樓盤的價格隨樓層增高而減少外，樓層越高，樓價越高，反之則低。示例：在A樓盤的案例中根據市場比較樓盤的朝向值區(qū)間，確定A樓盤1棟的最大朝向差為2000，則1棟A單位為朝向差最大的單位，差值相差為26，每分調差值為2000/26＝。然后用（各單位的得分值——最小得分值）每分調差值==單位調差的具體數值后取整。 確定每分調差值我們對不同單位在各影響因素方面打分，求出每分調差值。 私密因素，針對高端住宅的客戶群體這是個重要的考慮因素。 視野因素，主要考慮項目周邊建筑物的遮擋情況，樓層不同視野相對來說也不同，因此視野因素除了在水平調差中考慮外，在樓層調差中也要考慮；216。 面積因素，主要是考慮針對項目的客戶群需求，同類戶型時面積大小、舒適度；216。 通風因素，主要是在實地考察的基礎上對不同單位空氣對流度的要求；216。 朝向因素，主要是根據深圳的氣候特點、考慮不同單位具體朝向的差異化，把不同單位的朝向定為 “東南、南、西南、東北、北、西北、正東、正西”等幾大不同的層級；216。 水平調差同一樓層的房號由于水平方向的不同和戶型的差異，在朝向、采光、景觀、遮擋、通風等方面都有不同的狀況，這使同一樓層單位單價有很大的差異。 內部調差在確定了項目的整體入市均價與分棟、分期入市均價以后，我們所考慮的是在本項目內部各單位之間做怎樣的分布來實現(xiàn)最后的實現(xiàn)均價，在實際情況中，我們要考慮不同棟與不同期、水平方向與垂直方向的不同差異，來確定分布的原則。在EXCEL中建立價目單價與總價的表格結構注：盡量與房號面積表的結構統(tǒng)一。具體按各期的位置或各棟的差異因素及程度，如棟距、樓層數、景觀等結合本期的銷售策略，具體按各期的位置或各棟的差異因素及程度，如棟距、樓層數、景觀等結合本期的銷售策略，決定每一棟的平均單價。，做為制作價格表的基礎價或參照價，以便于價目表生成后價格調整。以便計算中取得平衡。整體入市均價元/㎡ 均價分解一旦決定了平均單價，若為大規(guī)模樓盤，預計分期銷售，就可以就各期的相對位置、條件等結合各期的銷售戰(zhàn)略確定平均單價，若個案規(guī)劃為數棟建筑，可按各棟的差異因素及程度，如棟距、樓層數、景觀等結合本期的銷售策略，決