房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成。本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)。價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資。金利潤(rùn)率等多種不同的形式。該樓盤于1994年12月底開(kāi)工，商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出“客戶開(kāi)價(jià)”銷售活動(dòng)。同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。
【正文】 邊綠化休閑環(huán)境較佳。 四、區(qū)域格局（同一供求日內(nèi)）： ，與該電梯公寓：同處一個(gè)區(qū)域的高層電梯公寓有江波華城、萬(wàn)福世家。水晶花園、上河城（二期）、興順花苑、景泰電梯公寓等。 。目前銷售形勢(shì)較好，均屬中高檔樓盤。 五、定價(jià)方法及技術(shù)路線 競(jìng)爭(zhēng) 性樓盤銷售均價(jià)表 按照定價(jià)目的，結(jié)合該電梯公寓的項(xiàng)目區(qū)域因素。個(gè)別因素，遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ G／ T 50291－ 1999），該區(qū)域內(nèi)樓盤交易實(shí)例較多，可采用市場(chǎng)比較法，結(jié)合成本法進(jìn)行定價(jià)。 ？？ A，萬(wàn)福世家？？ B，興順花苑？？ C，北斗星花園？？ D ①交易情況修正 可比實(shí)例 A、 B、 C、 D，均屬正常交易情況，無(wú)須進(jìn)行修正，修正系數(shù)為 100／ 100. ②交易日期修正 可比實(shí)例 A、 B、 C、 D，均屬期房預(yù)售或認(rèn)購(gòu)期，與該項(xiàng)目銷售交易日期相同，修正系數(shù)取 100／ 100. ： 該電梯公寓 5樓起價(jià)為 ／平方米，考慮消費(fèi)者心理，可定為 2988元／平方米起價(jià)。 六、連商住樓經(jīng)閉關(guān)析：采用市場(chǎng)比較法確定的樓盤售價(jià)，是從市場(chǎng)可比實(shí)例和特定消費(fèi)群體的接受度方面進(jìn)行考慮，但從開(kāi)發(fā)商的角度而言，其關(guān)注的是開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率。所以，在此采取開(kāi)發(fā)成本加成法的技術(shù)路線和市場(chǎng)比較結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。 ：開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部 ： （ 1）土地： ，代征地 2260，征地： 土地費(fèi)： 畝 X 280萬(wàn)元／畝二 萬(wàn)元 （ 2）出讓金：（ 平方米 X400 元／平方米）＝ 萬(wàn)元 （ 3）契稅：減免 （ 4）土地管理費(fèi)： 平方米 X 2 元／平方米＝ 5784. 3 元 （ 5）文物古跡勘探費(fèi)： 平方米 X 20 元／平方米二＝ 5. 7843 萬(wàn)元 （ 6）保證金： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 3％＝ 29. 93 元 （ 7）投調(diào)稅： 萬(wàn)元（減免） （ 8）市政配套費(fèi)： 12470 平方米 X 80 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 9）墻改基金： 12470 平方米 X 10 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 10）人防工程費(fèi)： 12470 平方米 X 15 元／平方升＝ 萬(wàn)元 （ 11）消防設(shè)施費(fèi)： 12470 平方米 X3 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 12）白蟻預(yù)防費(fèi)： 12470 平方米 X 2. 3 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 13）中小學(xué)危改： 12470 平方米 X 800 元／平方米 X 7％ c＝ 6. 9832 元 注（ 8） —— （ 13）項(xiàng)總額減免 40 萬(wàn)元。 （ 14）地勘費(fèi)： 3 萬(wàn)元 （ 15）工程設(shè)計(jì)費(fèi)： 12470 平方米 X 8 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ l6）土建安裝費(fèi)： 12470 平方米 X 1000 元／平方米＝ 1247 萬(wàn)元 （ 17）水、電、氣集資費(fèi)： 12470 平方米 X 160 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 18）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 1371. 7 萬(wàn)元 XZ％＝ 27. 43 萬(wàn)元 （ 19）室外工程費(fèi)： 12470 平方米 X 25 元／平方米＝ 萬(wàn)元 （ 20）視、訊、綠化費(fèi)： 30 萬(wàn)元 （ 21）貸款利息： 1000 萬(wàn)元 X 6％ X 0. 5＝ 30 萬(wàn)元 （ 22）消防設(shè)施： 65 萬(wàn)元 （ 23）設(shè)備購(gòu)置、安裝費(fèi)：客梯 2 臺(tái) 40 X 2＝ 80 萬(wàn)元 （扶梯取消） （ 24）管理費(fèi)： 萬(wàn)元 XZ％＝ 萬(wàn)元 合計(jì)總成本： 萬(wàn)元 總建筑面積： 12580 平方米 每平方米綜合造價(jià)： 2550 元／平方米 ，綜合考慮取 18％，則得銷售底價(jià)定為 3009 元／平方米 七、比較兩種定價(jià)技術(shù)路線所得銷售定貨 市場(chǎng)比較后： P1＝ 元／平方米 成本加成法： P2＝ 3009 元／平方米 平均值 P＝（ P1＋ P2）／ 2＝（ 3001. 5＋ 3009）／ 2＝ 元／平方米 標(biāo)準(zhǔn)方差 amp。1＝（ － ）／ X100％＝ ％ amp。2＝（ 3009 —— ）／ X 100％＝ ％ 八、結(jié)論： 經(jīng) 對(duì) P P2 和 P amp。 amp。2 數(shù)據(jù)分析修正，可將該電梯公寓定價(jià) 為 2988 元／平方米起價(jià)（ 5 樓靠東城根北延線） P＝ 2988 元／平方米 八、根據(jù)樓盤起價(jià) P＝ 2988元／平方米，對(duì)該電梯公寓 4－ 8 層共計(jì) 38套進(jìn)行逐一定價(jià) 樓層差價(jià)：考慮電梯公寓定價(jià)原理和消費(fèi)心理，樓層差價(jià)取每上一層加價(jià) 100 元／平方米。 四樓均價(jià)定價(jià)：四層均有退臺(tái)式屋頂花園，考慮以 7 樓均價(jià)為基數(shù)，每平方建筑面積加價(jià) 400 元／平方米，即四樓均價(jià)為 3188 元／平方米＋ 400 元／平方米＝ 3588 元／平方米。 十、按月份定價(jià)：九層修改設(shè)計(jì)為躍層式，并在屋頂建筑戶均 50 平方米的陽(yáng)光房，考慮屋頂防光房能否辦產(chǎn)權(quán)兩種方案。 ：每平方米在 8 樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 500 元／平方米，定價(jià)為 3288 元／平方米＋ 500 元／平方米 ：每平方米在 8樓均價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià) 300元／平方米，即 3288元／平方米＋ 300 元／平方米＝ 3588 元／平方米
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