【導(dǎo)讀】目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用隨行就市的定價(jià)基礎(chǔ)，采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定。價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。二期16—7F186畝86—280160--28027002020-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨(dú)特緊挨大橋噪音較大。南向朝金山大道。金山明星6-7F,3-9F,5-11F71畝68—26890--1271985電梯：20772020-05外墻裝修戶型多樣價(jià)格相對(duì)較低建筑密度大，配套少。項(xiàng)目地形狹長(zhǎng)且沿街分布。武夷明珠14—7F4幢電梯房7..9萬M290—200----1968起2020年底打樁緊臨南江濱公園----. 其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低。的優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置。將分流本項(xiàng)目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將分散市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)。突起，并帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢(shì)。A、無有害氣體、煙塵、噪音污染；

　　

【正文】 1）面積分類：共 175 種，最小面積 ，最大面積 288平方米。 2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層共 8種。 3）面積階段分類： 101150平方米共 148套 150180平方米共 20 套 180280平方米共 140套 合 計(jì) 3 0 8 套。 根 據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以看出 200 平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到一個(gè)總價(jià)問題，也就是說要有 100 多套房子總價(jià)在 100 萬以上。目前天泰馥香谷已售出 60 套，合計(jì)銷售面積 m2，已完成 %，其中 200 m2以上復(fù)式套型占 28%左右，100多平米的套型占 72% ，由此看出大戶型由于總價(jià)門檻過高，還是存在銷售壁壘的。 根據(jù)這種銷售情況我們建議 12月 20日開盤時(shí)推出 8000余平米，具體為 8棟 1 單元： m2（已售面積 ）； 4棟 5 單元：； 1棟 3 單元： （已售面積 ）； 10 棟 2 單元： 1227m2； 3 棟 1 單元： ； 3 棟 2 單元： 1465m2, 但如預(yù)定情況非?；鸨?, 也可全面推出。 開盤起價(jià)： /平方米 (如精裝修 元 /平方米 , 具體戶型及價(jià)格配比見附表。 這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤新的銷售走勢(shì)，決定第二批推出起價(jià)。 發(fā)揮差價(jià)原則 現(xiàn)天泰馥香谷有 8 種戶型（ 4 種復(fù)式， 2 種錯(cuò)層， 2 種標(biāo)準(zhǔn)層） 175種面積，并且有 4 層的、 5 層的、 6 層的、 7層的、 8層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價(jià)格的差價(jià)原則做了很好的鋪墊。根據(jù)這種情況我們也分別請(qǐng)?zhí)焯﹩T工對(duì)各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評(píng)估（見后表），并根據(jù)評(píng)估分位，將各單元價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，得出平均價(jià)，并根據(jù)均價(jià)算出每棟每單元每樓層價(jià)格表。 （二） 執(zhí)行方案 單元評(píng)估： 評(píng)估人 評(píng)估單元 安玉田 吳占峰 張艾莉 張愛華 黃天華 姜 鸝 史 偉 王海燕 李 林 劉冰辰 平均分 32 5 5 32 5 43 4 7 6 42 6 41 6 17 9 7 7 13 8 7 7 15 7 7 14 7 7 22 10 10 23 10 9 8 16 9 7 7 24 10 9 8 18 8 8 7 7 12 7 7 11 8 7 9 8 7 46 6 45 6 6 44 4 9 6 6 6 21 25 48 47 8 8 6 7 81 84 83 82 101 102 103 5 8 8 91 51 8 9 9 8 71 8 8 8 93 92 104 8..5 8 8 105 8 7 61 樓層評(píng)估 八 層 評(píng)估人 評(píng)估單元 安玉田 吳占峰 張艾莉 張愛華 黃天華 姜 鵬 史 偉 王海燕 李 林 劉冰辰 平均分 12F 5 7 7 7 9 7 3F 6 9 8 7 7 7 6 4F 9 7 8 8 7 5 5F 8 9 8 8 9 9 8 8 6F 9 10 9 8 9 78F 10 10 10 10 10 10 10 10 10 五 層 評(píng)估人 評(píng)估單元 安玉田 吳占峰 張艾莉 張愛華 黃天華 姜 鵬 史 偉 王海燕 李 林 劉冰辰 平均分 12F 6 7 8 7 7 6 10 10 3F 8 8 9 8 8 8 8 8 8 7 8 45F 10 10 10 10 9 10 9 8 樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù) 八 層 樓 層 評(píng)估得分 差價(jià)率 差價(jià)系數(shù) 備 注 12F 3F 4F 5F 6F 78F 五 層 樓 層 評(píng)估得分 差價(jià)率 差價(jià)系數(shù) 備 注 12F 3F 45F 各單元平均價(jià)計(jì)算 1） 6 棟 1 單元 4800= 2） 8 棟 1 單元 4800= 3） 8 棟 4 單元 4800= 4） 8 棟 3 單元 4800= 5） 8 棟 2 單元 4800= 6） 4 棟 8 單元 4800= 7） 2 棟 5 單元 4800= 8） 9 棟 1 單元 4800= 9） 9 棟 3 單元 4800= 10） 9 棟 2 單元 4800= 11） 10 棟 1 單元 4800= 12） 10 棟 2 單元 4800= 13） 2 棟 1 單元 4800= 14） 2 棟 4 單元 4800= 15） 2 棟 2 單元 4800= 16） 5 棟 1 單元 4800= 17） 2 棟 3 單元 4800= 18） 7 棟 1 單元 4800= 19） 10 棟 3 單元 4800= 20） 10 棟 4 單元 4800= 21） 10 棟 5 單元 4800= 22） 4 棟 7 單元 4800= 23） 4 棟 6 單元 4800= 24） 1 棟 3 單元 4800= 25） 1 棟 8 單元 4800= 26） 1 棟 7 單元 4800= 27） 1 棟 6 單元 4800= 28） 1 棟 5 單元 4800= 29） 1 棟 1 單元 4800= 30） 1 棟 2 單元 4800= 31） 1 棟 4 單元 4800= 32） 4 棟 5 單 元 4800= 33） 4 棟 4 單元 4800= 34） 4 棟 2 單元 4800= 35） 4 棟 3 單元 4800= 36） 4 棟 1 單元 4800= 37） 3 棟 1 單元 4800= 38） 3 棟 2 單元 4800= 價(jià)格明細(xì)表 6 棟均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 1F 2F 34F 5 棟均價(jià)： /平方米 樓層 層差 價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià) （元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 1F 2F 34F 7 棟均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 1F 2F 34F 8 棟 1 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 2 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià)（元/m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 3 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 8 棟 4 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 9 棟 1 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 9 棟 2 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 45F 9 棟 3單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 1 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 2 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 3 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開推出價(jià)（元/m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 45F 10 棟 4單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià)（元/m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 34F 10 棟 5單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 34F 4 棟 1 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) 計(jì)算價(jià)（元 開盤推出價(jià) 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） /m2） （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） （元 /m2） 12F 34F 56F 4 棟 2 單元均價(jià)： /平方米 樓 層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 34F 56F 4 棟 3 單元均價(jià)： /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià)（元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2