【正文】 表的填報(bào) 同一個(gè)物業(yè)公司中不同樓棟物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致時(shí)，要分開(kāi)填報(bào)。 10．土地交易價(jià)格如何填報(bào)？ 目前，我國(guó)土地價(jià)格是按含地上建筑物價(jià)格分為地價(jià)（指純土地部分價(jià)格），樓面地價(jià)（每單位建筑面積的土地價(jià)格， 指地價(jià)與建筑面積之比）；按不同交易方式分為政府和市場(chǎng)供地；按地價(jià)虛實(shí)分為市場(chǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 17 成交價(jià)、評(píng)估價(jià)格等等。由于地價(jià)受地段、地面建筑物種類及其面積等因素的影響，通常情況下地價(jià)的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來(lái)確定的。 為便于資料的采集和可比，本方案所說(shuō)的土地交易價(jià)格界定為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的成交價(jià)，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)、拆遷費(fèi)等。該成交價(jià)可以是任何交易方式形成的，但在調(diào)查時(shí)要保證其交易方式在上期和報(bào)告期的一致性。 11．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中，價(jià)格資料應(yīng)從哪里取得？ 由于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及其影響因素的多樣性，其價(jià)格資料的來(lái)源在各地有所不同。從主管部門看，有房地產(chǎn)管理局、土地管理局和房屋交易中心等；從社會(huì)調(diào)查對(duì)象看，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（銷售商）、二手房交易中心、中介公司及社區(qū)居委會(huì)等。 （ 1）土地交易價(jià)格：通過(guò)土地管理部門的國(guó)土年綜６表或土地管理局的地價(jià)評(píng)估中心，了解到土地交易的有關(guān)價(jià)格資料和買賣單位。也可通過(guò)對(duì)買方或賣方的典型調(diào)查，進(jìn)一步獲得有關(guān)土地的交易價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地二級(jí)市場(chǎng)交易越來(lái)越多，今后土地資料可以從 買方調(diào)查取得。 （ 2）經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格和二手房出售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房產(chǎn)交易中心和中介公司等部門調(diào)查取得。也可通過(guò)對(duì)不同類型的購(gòu)房戶進(jìn)行抽樣調(diào)查獲得，但要保證報(bào)告期和上期價(jià)格的可比；二手房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)在房地產(chǎn)管理局辦理。 （ 3）普通住宅銷售價(jià)格和高檔住宅銷售價(jià)格：商品房交易的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和確認(rèn)是通過(guò)房地產(chǎn)管理局完成的，可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房屋交易中心或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（銷售商）調(diào)查取得。 （ 4）非住宅銷售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（銷售商）、房地產(chǎn)管理局或開(kāi)發(fā)區(qū)調(diào)查取得。 （ 5）住宅租賃價(jià)格：可通 過(guò)民辦租賃中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理局、社區(qū)管委會(huì)或典型調(diào)查取得。 （ 6）辦公樓租賃價(jià)格、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃價(jià)格：可通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介公司或承租方進(jìn)行典型調(diào)查取得。其計(jì)量單位要保持統(tǒng)一。 12．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的報(bào)告期價(jià)格如何確定？ 房地產(chǎn)交易往往是一次性交易，當(dāng)無(wú)法找到報(bào)告期同質(zhì)可比對(duì)象時(shí)，可通過(guò)以下方法推算報(bào)告期價(jià)格： （ 1） 用相同特質(zhì)的其他樣本的數(shù)據(jù)替代。 （ 2）用同類房屋、同級(jí)地段（同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近）、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的報(bào)告期平均銷售（租賃）價(jià)格替代。 （ 3）根據(jù)同類房屋、 同級(jí)地段、 同樣結(jié)構(gòu)的銷售（租賃）價(jià)格的變動(dòng)幅度，推算報(bào)告期價(jià)格。其計(jì)算公式為： Ｐ t＝Ｐ t1（Ｒ＋１） 其中：Ｐ t為報(bào)告期價(jià)格 ,Ｐ t1為上期價(jià)格，Ｒ為同類房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)房屋報(bào)告期價(jià)格的變動(dòng)幅 18 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 度。 （ 4）可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（銷售）商、土地管理局和房管部門的有關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測(cè)算。 13．其他 （ 1）本制度采用全國(guó)統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)和編碼，各單位不得自行改變。 （ 2）各單位必須按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、偽造和篡改統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，要建立健全各類統(tǒng)計(jì)臺(tái) 帳，做到數(shù)出有據(jù)。 （ 3） 報(bào)表內(nèi)容要填寫(xiě)完整，包括單位負(fù)責(zé)人、填表人、聯(lián)系電話、報(bào)出日期；手工填寫(xiě)的報(bào)表一律使用鋼筆或簽字筆，保證字跡清晰；上報(bào)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的報(bào)表一律使用加蓋公章的原件。 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 19 （四）審核關(guān)系 1． 項(xiàng)目基本情況審核 （ 1）房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211 表和 v2212 表）及房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格調(diào)查表（ v222 表）中房屋類型 /項(xiàng)目類型為四位編碼，選擇相應(yīng)最細(xì)項(xiàng)的類型進(jìn)行填報(bào)。 （ 2）土地交易價(jià)格調(diào)查表（ v220表）、房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211表和 v2212 表）及房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格調(diào)查表（ v222 表）中的項(xiàng)目地段為 1 到 5 的一位編碼。 （ 3）土地交易價(jià)格調(diào)查表（ v220表）、房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211表和 v2212 表）及房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格調(diào)查表（ v222 表）中的 所在區(qū)域代碼 為 1 到 5 的一位編碼。 （ 4）房屋銷售價(jià)格調(diào)查表 （房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售 企業(yè) v2211表）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 及銷售 企業(yè) 填報(bào)新建房銷售情況；房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ 房產(chǎn)中介單位 v2212 表）由房產(chǎn)中介 單位 填報(bào)二手房交易 及月度交易總量情況。 2． 房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211 表和 v2212 表）的 樣本選取 （ 1） 抽中調(diào)查企業(yè)必須上報(bào)本企業(yè)在滬的所有發(fā)生交易的樓盤。每個(gè)樓盤應(yīng)按實(shí)際交易情況分房屋類型分別填報(bào)相關(guān)資料。 （ 2）調(diào)查樣本樓盤要可比。即 分別在上月、本月銷售的房屋中各選一套在位置、 樓層、套型、朝向等方面接近的房屋作為上月和本月的樣本。 3． 房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211 表和 v2212 表）的 數(shù)據(jù)審核 （ 1）上月與本月單價(jià)需進(jìn)行同質(zhì)可比化處理后進(jìn)行填報(bào)。 （ 2）房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211表和 v2212 表）中，若上月有銷售，本月無(wú)銷售，樣本房屋地址的上月 /本月欄和樣本房 屋銷售單價(jià)的上月 /本月欄均需填寫(xiě)，其中樣本房屋地址的本月欄照抄上月欄；若上月無(wú)銷售，本月有銷售，樣本房屋地址的上月 /本月欄和樣本房屋銷售單價(jià)的上月 /本月欄均無(wú)需填寫(xiě)。 （ 3） 房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及銷售公司 v2211表）中的 累計(jì)銷售率：是指新建房從開(kāi)盤累計(jì)至上月已銷售的建筑面積除以可供銷售的所有建筑面積之商在乘以 100%，若銷售完畢，即為 100%。 （ 4） 房屋銷售價(jià)格調(diào)查表（ v2211 表和 v2212 表）中的上月與本月分別指整個(gè)報(bào)告月之前一個(gè)月和報(bào)告月之前一個(gè)月的 21 日至報(bào)告月的 20 日。 （ 5） 各項(xiàng)指標(biāo)填寫(xiě)齊全。 （ 6）對(duì)價(jià)格波動(dòng)較大的樓盤，要作好文字說(shuō)明，語(yǔ)言簡(jiǎn)明扼要，突出重點(diǎn)。 20 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 （五）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法 本方案所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。這四套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用超級(jí)匯總的方法，用鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算。下面以房屋銷售價(jià)格指數(shù)為例，詳述其計(jì)算方法如下： （ 1）環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算 本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓為細(xì)項(xiàng)（細(xì)項(xiàng)不賦固定權(quán)數(shù)），只包含細(xì)項(xiàng)或不再細(xì)分的房屋類型 稱為基本分類。據(jù)此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類。新建住宅中類包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅兩個(gè)小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類；經(jīng)濟(jì)適用房小類同時(shí)也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房三個(gè)基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，其中，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類；二手非住宅中類同時(shí)也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個(gè)細(xì)項(xiàng)，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(gè)細(xì) 項(xiàng)。所以，要計(jì)算房屋銷售價(jià)格指數(shù)應(yīng)先計(jì)算各基本分類價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級(jí)求出上一類別價(jià)格指數(shù)及房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。具體步驟是： （ 1）計(jì)算基本分類及以下類別（細(xì)項(xiàng)）環(huán)比價(jià)格指數(shù) 計(jì)算公式為：11 1,111()inittii ttt nitip wpKw?? ??????? （ 11） 其中：1tip?為某類別第 i個(gè)樓盤所選樣本 t1期（上期）價(jià)格， itp 為 t 期（報(bào)告期）同質(zhì)可比樣本價(jià)格； 1itw? 為第 i個(gè)樓盤 t1期（上期）銷售額， n為該類別包含樓盤的個(gè)數(shù)。 （ 2）計(jì)算基本分類以上各類別環(huán)比價(jià)格指數(shù) 計(jì)算公式為：, 1 , 111n i it t t t niiiwKKw????? ? ? （ 12） 其中： ,1ittK? 為該類別所含第 i個(gè)下一級(jí)類別的 t期（報(bào)告期）環(huán)比指數(shù)， iw 為第 i個(gè)下一級(jí)類別的固定權(quán)數(shù)（一般每年調(diào)整一次）， n為包含下一級(jí)類別的個(gè)數(shù)。 計(jì)算 公式： 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 21 t , 0 , 1 1 , 0 , 1 0 , 0 , 111ttt t t i i i iiiI K I K I K? ? ? ???? ? ? ? ??? （ 21） 其中： 0表示參照期（參照期指數(shù)0,0I=100）， t表示報(bào)告期。,1iiK?為 i期環(huán)比價(jià)格指數(shù)，,0tI、1,0tI?分別表示以 t、 t1期為報(bào)告期以 0為參照期的價(jià)格指數(shù)。 、年度及某段時(shí)期累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算 （ 1）季度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算 計(jì)算公式： ,0 3 ,0/ttI I I ??季 度 ,累 計(jì) （ 31） 其中： t為季度末月所在報(bào)告期， ,0tI 、 3,0tI? 分別表示以 t、 t3為報(bào)告期以 0為參照期的價(jià)格指數(shù)。 （ 2）年度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算 計(jì)算公式： ,0 12 ,0/ttI I I ??年 度 ,累 計(jì) （ 32） 其中： t為報(bào)告年份 12 月所在報(bào)告期， ,0tI 、 12,0tI? 分別表示以 t、 t12為報(bào)告期以 0 為參照期的價(jià)格指數(shù)。 （ 3）某段時(shí)期（ m個(gè)月）累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算 計(jì)算公式： n+ m ,0 n ,0/I I I?時(shí) 期 ,累 計(jì) （ 33） 其中： n為時(shí)期前月距參照期 0的月數(shù)， n,0I 、 nm,0I? 分別表示以 n、 n+m為報(bào)告期以 0為參照期 的價(jià)格指數(shù)。 、同期同比指數(shù)的換算 （ 1）月度同比指數(shù)公式 ,0 12 ,0/ttI I I ??月 度 ,同 比 （ 41） 其中： t為某月（以 0為參照期）， ,0tI 、 12,0tI? 分別表示以 t、 t12為報(bào)告期以 0為參照期的價(jià)格指數(shù)。 （ 2）同期同比指數(shù) 同期同比價(jià)格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。