【正文】 501 +1 +0 +0 +4 +1 – 2 +4 601 （閣樓） +1 +0 – 3 +4 +31 – 2 +31 102 103 104 105 +1 +0 – 9 +0 +1 – 2 – 9 202 203 204 205 +1 +0 – 4 +0 +1 – 2 – 4 302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1 – 2 +0 402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1 – 2 +0 502 503 504 505 +1 +0 +0 +0 +1 – 2 +0 602 603 604(閣樓 ) +1 +0 – 3 +0 +31 – 2 +27 605 （ 復式） +1 +0 – 3 +0 +1 – 2 – 3 106 +1 +0 – 9 +3 +1 – 2 – 6 206 +1 +0 – 4 +3 +1 – 2 – 1 306 +1 +0 +0 +3 +1 – 2 +3 406 +1 +0 +0 +3 +1 – 2 +3 506 +1 +0 +0 +3 +1 – 2 +3 606 （復式） +1 +0 – 3 +3 +1 – 2 +0 11樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計 101 +1 +1 – 9 +4 +2 +0 – 1 +170 201 +1 +1 – 4 +4 +2 +0 +4 301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 601 +1 +1 – 3 +4 +32 +0 +35 102 103 +1 +1 – 9 +0 +0 +0 – 7 202 203 +1 +1 – 4 +0 +0 +0 – 2 302 303 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 402 403 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 502 503 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2 602 603 +1 +1 – 3 +0 +30 +0 +29 104 +1 +1 – 9 +3 +2 +0 2 204 +1 +1 – 4 +3 +2 +0 +3 304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 604 +1 +1 – 3 +3 +32 +0 +34 12樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計 101 – 1 +0 – 9 +4 +0 – 2 – 8 –42 201 – 1 +0 – 4 +4 +0 – 2 – 3 301 – 1 +0 +0 +4 +0 – 2 +1 401 – 1 +0 +0 +4 +0 – 2 +1 501 – 1 +0 +0 +4 +0 – 2 +1 601 （閣樓） – 1 +0 – 3 +4 +30 – 2 +28 102 103 104 105 – 1 +0 – 9 +0 +0 – 2 – 12 202 203 204 205 – 1 +0 – 4 +0 +0 – 2 – 7 302 303 304 305 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 402 403 404 405 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 502 503 504 505 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 602 603 604(閣樓 ) – 1 +0 – 3 +0 +30 – 2 +24 605 （復式） – 1 +0 – 3 +0 +0 – 2 – 6 106 – 1 +0 – 9 +3 +0 – 2 – 9 206 – 1 +0 – 4 +3 +0 – 2 – 4 306 – 1 +0 +0 +3 +0 – 2 +0 406 – 1 +0 +0 +3 +0 – 2 +0 506 – 1 +0 +0 +3 +0 – 2 +0 606 （復式） – 1 +0 – 3 +3 +0 – 2 – 3 13樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計 101 – 1 +0 – 9 +4 – 1 – 2 – 9 +6 201 – 1 +0 – 4 +4 – 1 – 2 – 4 301 – 1 +0 +0 +4 – 1 – 2 +0 401 – 1 +0 +0 +4 – 1 – 2 +0 501 – 1 +0 +0 +4 – 1 – 2 +0 601 – 1 +0 – 3 +4 +29 – 2 +27 102 103 104 105 – 1 +0 – 9 +0 +0 – 2 – 12 202 203 204 205 – 1 +0 – 4 +0 +0 – 2 – 7 302 303 304 305 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 402 403 404 405 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 502 503 504 505 – 1 +0 +0 +0 +0 – 2 – 3 602 603 604 605 – 1 +0 – 3 +0 +30 – 2 +24 106 – 1 +0 – 9 +3 – 1 – 2 – 10 206 – 1 +0 – 4 +3 – 1 – 2 – 5 306 – 1 +0 +0 +3 – 1 – 2 – 1 406 – 1 +0 +0 +3 – 1 – 2 – 1 506 – 1 +0 +0 +3 – 1 – 2 – 1 606 – 1 +0 – 3 +3 +29 – 2 +26 14樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計 101 – 2 +0 – 9 +4 +0 – 2 – 9 –102 201 – 2 +0 – 4 +4 +0 – 2 – 4 301 – 2 +0 +0 +4 +0 – 2 +0 401 – 2 +0 +0 +4 +0 – 2 +0 501 – 2 +0 +0 +4 +0 – 2 +0 601 （閣樓） – 2 +0 – 3 +4 +30 – 2 +27 102 103 104 105 – 2 +0 – 9 +0 1 – 2 – 14 202 203 204 205 – 2 +0 – 4 +0 1 – 2 – 9 302 303 304 305 – 2 +0 +0 +0 1 – 2 – 5 402 403 404 405 – 2 +0 +0 +0 1 – 2 – 5 502 503 504 505 – 2 +0 +0 +0 1 – 2 – 5 602 603 604(閣樓 ) – 2 +0 – 3 +0 +29 – 2 +22 605 （復式） – 2 +0 – 3 +0 1 – 2 – 8 106 – 2 +0 – 9 +3 +0 – 2 – 10 206 – 2 +0 – 4 +3 +0 – 2 – 5 306 – 2 +0 +0 +3 +0 – 2 – 1 406 – 2 +0 +0 +3 +0 – 2 – 1 506 – 2 +0 +0 +3 +0 – 2 – 1 606 （復式） – 2 +0 – 3 +3 +0 – 2 – 4 價格分兩部分計算： 基準價 1830 元 /M2 不包括閣樓的價格； 閣樓取基準價的 30%，既 1830 30%=549 元 /M2； 帶閣樓的戶型共 38 套面積 3704M2， 因此，閣樓加價 549 3704=2033496 元， 整個項目每平方米分攤 2033496247。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差 異 制定不同的價格水平，用 水平 系數(shù) 表示： 單元號 01 單元（東頭） 06 單元（西頭） 0 0 0 05 單元（中間） 系 數(shù) +4 +3 +0 說明 東向靠指揮學校 西向是一期建筑、康復中心和空地 中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零 根據(jù)各棟樓的分攤系數(shù)的差異制定不同價格水平，用 分攤系數(shù) 表示： 樓號 11 1 1 14 系數(shù) +0 ﹣ 2 說明 分攤比例為 % 1 1 14樓的分攤達%% 根據(jù)戶型功能的差異制定不 同價格水平，用 戶型系數(shù) 表示： 樓號 8 10 11 13 單元 006 0205 0104 006 004 003 006 0205 系數(shù) +2 +0 +1 +1 +2 ﹣ 1 ﹣ 1 +0 說明 8樓 0 06 單元是全明設計，而且進深 僅為 米； 10樓 0 06單元南向不被11樓遮擋。 9樓西向是現(xiàn)成的花園， 11樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一?；鶞蕛r （一）價格調(diào)整系數(shù) 根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用 位置系數(shù) 表示： 樓號 7 11 1 1 14 系數(shù) +0 +2 +1 ﹣ 1 ﹣ 2 說明 7樓南向雖然有 30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置 系數(shù)為零。 五、單元價格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。 健康衛(wèi)生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風良好。 環(huán)境 規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得 心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 附： 金山明星（多層） 9 號樓價格表 房號 (東頭 ) 單價 房號(中間 ) 單價 房號(西頭 ) 單價 101 2076 102 2044 104 2209 201 2178 202 2107 204 2271 301 2200 302 2169 304 2334 401 2200 402 2169 404 2334 501 2200 502 2169 504 2334 601(復式 ) 2159 602 2128 604 2293 注 :9 號樓西向朝中央花園 ,東向朝加油站 ,所以差價大 . 四、價格定位原則 隨行就市定價法， 首先應對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項 目在當前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 附： 金山碧水三期 B 區(qū) 1樓價格表： 單元號（東） 單價 單元號（中間） 單價 單元號（西） 單價 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 301 1954 302 1867 306 1958 401 1988 402 1902 406 1994 501 復式 2127 502 2040 506 2135 ◆ 濱江麗景 C 區(qū) 起價 1888 元 /㎡，均價 2100 元 /㎡，樓層差價 60 元 /㎡左右，四五層差價 20 元 /㎡左右。 相關提要 2： 各個板塊之間競爭激烈。 項目地形狹長且沿街分布 百合苑 312F 126300 149158 2300 202005 外墻裝修 得房率高物業(yè)費按多層價格收 戶型單一交付時間長 武夷明珠 14— 7F 4 幢電梯房 7..9 萬M2 90— 200 1968 起 2020 年底 打樁 緊臨南江濱公園 濱江麗景 C 區(qū) 5— 9F 12— 7F 348 畝 62216 97125 2100 202008 主體三層 規(guī)模大，交通便捷臨江看景 周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差