【正文】 個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 一 、費(fèi)用現(xiàn)值 (PC)指標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)包括綜 合盈利能力分析和社會(huì)影響分析。項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營管理費(fèi)用。經(jīng)營管理費(fèi)用。以電力供應(yīng)為例，見下表。 第七十五條 社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。 五、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 2 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 17 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 :本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 開發(fā)建設(shè)投資估算表 輔助報(bào)表 2 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 注 : 項(xiàng)目建成開始運(yùn)營時(shí)，固定資產(chǎn)將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。 資產(chǎn)負(fù)債表 基本報(bào)表 6 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) . 1 . 2 . 3 .4 流動(dòng)資金 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 .1 .2 .1 .2 .3 .1 .2 .3 .4 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)： 1. 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 2. 流動(dòng)比率 (%) 3. 速動(dòng)比率 (%) 綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 7 單位：萬元 20 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 國有土地使用權(quán)出讓收益 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益 工商企業(yè)稅費(fèi)收入 基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)、使用費(fèi)收入 基礎(chǔ)設(shè)施銷售 收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 間接效益 2 現(xiàn)金流出 征地費(fèi)用 平整土地投資 基礎(chǔ)設(shè)施投資 建筑工程、配套設(shè)施投資 基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi)用 經(jīng)營資金 間接費(fèi)用 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 :根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出欄內(nèi)增減項(xiàng)目。 （ 回篇首 ） 16 附表 基本報(bào)表及輔助報(bào)表 (格式 ) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 1 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 注 : 1. 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )。 三、對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。 二、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)作為效益處理。建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。 第七十二條 綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。 1)1( )1( ?? ?? ncncci iiPCAC 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。 第六十八條 對(duì)于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率 與投資者的最低可接受收益率 （ MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)△ IRR≥ MARR 時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。（ 回篇首 ） 第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選 第六十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。最高工程費(fèi)用是指在預(yù) 定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。最低售價(jià)與預(yù)測售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間 的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 四、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。可進(jìn)行不確定性分析的因素主 要有 :租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。 第五十九條 資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)與負(fù)債情況。 借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表或國內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為 : Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額 247。為簡化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。2)利率 (2)等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式 :1)1( )1( ?? ?? nnC i iiIA 式中 A—— 每期的還本付息額 。 資本金凈利潤率 =年平均所得稅后利潤總額 +資本金 100% 第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實(shí)際出資額 )財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 i。 第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ) 。 三、投資者各方現(xiàn)金流量表。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置 。 二 、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 第四十五條 租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。主要包括 :管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。主要包括銷售人 員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 第三十四條 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采 用單元估算法、單 位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。 5 第二十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及 三通一平 等階段的費(fèi)用支出。依法通過土地出讓 或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用 者。 二、土地出讓地價(jià)款。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投人 工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可 考慮分期分批開發(fā) (滾動(dòng)開發(fā) )。（ 回篇首 ） 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 第十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案。 一、定性預(yù)測。房地產(chǎn)市場狀 況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ) 上 進(jìn)行，主要內(nèi)容包括 : 1．供求狀況。 七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括廠房、倉庫等。 （ 回篇首 ） 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 第十一條 開發(fā) 商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過對(duì)房地產(chǎn)市 場調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市 場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢(shì)，并依 此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用 途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營方式。 第七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。 第四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合 評(píng)價(jià)?？梢詾檎芾聿块T服務(wù)，