【正文】 地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。 在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計劃應(yīng)按期編制。 第四十條 運(yùn)營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費用。主要包括 :固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使 6 用稅、市政文管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費 、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。 第三十六條 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，研發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。 第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施 (又稱公建設(shè)施 )的建設(shè)費用，主要包括 :居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 第三十一條 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。土地開發(fā)中三通一平 (通水、通電、通路、土地平整 )工程費用根據(jù)實際工作量估算。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。例如 :以出讓方式取得城市 熟地土地使用權(quán)，土地出讓地價款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。 :地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費，搬家費，臨時搬遷安置費， 周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。主要有下列幾種 :劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括 :土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成木、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 第二十三條 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售 (包括預(yù)售 )、出租 (包括預(yù)租、短租或長租 )、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。 第二十條 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)的分析與選擇，應(yīng) 考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地 和開 始建設(shè)的時機(jī)，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆 遷的難度等因素對開發(fā)迸度的影響。 地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。 三、因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地 3 產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 第十五條 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。 2．房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入。 二、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 第十三條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 六、娛樂用途的房地產(chǎn)項目，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。 二、商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，包 括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。 房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評價人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價時作出正確的分析和判斷?？梢詾檎芾聿块T服務(wù)，作為政府管理 部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù) 。 第六條 綜合評價應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項目的社會經(jīng)濟(jì)合 理性。 第四條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和綜合 評價。 二、出租到房地產(chǎn)項目。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價質(zhì)量，制定本方法。 第二條 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益 分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評價工作。此類房地產(chǎn)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。對于一般的房地產(chǎn)項目只需進(jìn)行財務(wù)評價 。 第七條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行?？梢詾榻鹑跈C(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。 （ 回篇首 ） 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 第十一條 開發(fā) 商和經(jīng)濟(jì)評價人員通過對房地產(chǎn)市 場調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市 場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，并依 此分析房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項目的用 途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機(jī)和經(jīng)營方式。 三、辦公用途的房地產(chǎn)項目，包括商務(wù)辦公樓 (寫字樓 )等。 七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，包括廠房、倉庫等。 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測。房地產(chǎn)市場狀 況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ) 上 進(jìn)行，主要內(nèi)容包括 : 1．供求狀況。 3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。 一、定性預(yù)測。 第十六條 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。（ 回篇首 ） 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 第十七條 房地產(chǎn)項目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。 具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完 備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。大型房地產(chǎn)項目可 考慮分期分批開發(fā) (滾動開發(fā) )。 （ 回篇首 ） 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 第二十四條 房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項目大量資金正式投人 工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。 對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其 當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 一、土地征用拆遷費。 二、土地出讓地價款。 土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地 區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的 因素決定。依法通過土地出讓 或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用 者。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資 ，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。 5 第二十九條 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及 三通一平 等階段的費用支出。 第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。在可行性研究階段，建筑安裝工程費用估算可以采 用單元估算法、單 位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 第三十四條 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)在各個項目間合理分?jǐn)?。主要包括銷售人 員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用中占較大比重的費用。主要包括 :管理費用、銷售費用等。編制資金使用計劃應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。 第四十五條 租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響。 一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。 二 、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租 售收入及借貸資金三種渠道。 基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目 (項目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置 。該表不分投資資金來 源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 三、投資者各方現(xiàn)金流量表。 一、利潤總額的計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ) 。 。 第五十六條 財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平。 CO—— 現(xiàn)金流出量 。在財務(wù)評價中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實際出資額 )財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 i。財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 iC，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。第一章 ——— 總則 四、投資利潤率。 資本金凈利潤率 =年平均所得稅后利潤總額 +資本金 100% 第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。 m—— 每期計息次數(shù)。2)利率 (2)等額償還本金和利息總額的計算公式 :1)1( )1( ?? ?? nnC i iiIA 式中 A—— 每期的還本付息額 。 等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計算公式為 : 10 每期支付利息 =期初本金累計期利率 每期償還本金 =A每期支付利息 期初本金累計 =Ic 本期以前各期償還本金累計 (3)等額還本，利息照付計算公式 : intInIA cct )11(39。為簡化計算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還期。 借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表或國內(nèi)借