技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用(編輯修改稿)
2025-08-26 07:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等經(jīng)濟(jì)量是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素。也是進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的最重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不同于會計分析的最大的特點就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點，需要專業(yè)人時或機(jī)構(gòu)的參與。論證的主體是項目本身而不是其最終的具體運作情況，所有的數(shù)據(jù)都要是在手頭以有前提下，對未來進(jìn)行預(yù)測和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區(qū)以前的相關(guān)項目的大量相關(guān)數(shù)據(jù)（有些可能是商業(yè)機(jī)密，獲取成本比較高，可以請專業(yè)的調(diào)查公司負(fù)責(zé)此事），在國內(nèi)已經(jīng)有許多這種市場調(diào)查機(jī)構(gòu)，并且已經(jīng)有中房指數(shù)、搜房指數(shù)、仲量行、戴德梁行等調(diào)研報告。從這些數(shù)據(jù)出發(fā)，采取數(shù)學(xué)規(guī)劃，回歸分析等專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法對未來進(jìn)行預(yù)測和估算。因為房地產(chǎn)項目的投資周期普遍比較長，資金量巨大，企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率高，不確定性多，市場風(fēng)險很大，因此在分析中要準(zhǔn)確考慮資金的時間價值，否則可能得出的結(jié)果和現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)?；I資分析對房地產(chǎn)項目的成敗起了關(guān)鍵性的作用，同一個項目，也許同樣的經(jīng)營狀況因為資金的流通方式不同就會造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金……如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及利率走勢進(jìn)行正確的估計，通過分析后可以采取相應(yīng)的投融資渠道和方法，有效的避免利率風(fēng)險。例如如果在97年預(yù)測到世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入走緩期，世界各國的利率水平都將進(jìn)行不同水平的下調(diào)，進(jìn)行地產(chǎn)投資時就應(yīng)該避免固定利率貸款，同時盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運作。同時對償還方式及時機(jī)也要進(jìn)行相應(yīng)的研究。當(dāng)然現(xiàn)在的中國籌資方式相對較少，但是隨著中國資本市場的開放力度的加大，企業(yè)的自主選擇的余地會越來越大 二多方案選擇：在方案選擇上，地產(chǎn)商會面對不同的選擇，地產(chǎn)商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發(fā)達(dá)地區(qū)還是地區(qū)中心城市，不同的項目，如是開發(fā)住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租……這些都需要進(jìn)行方案比較,要用到NPV、IRR等經(jīng)典指標(biāo)，盡管房地產(chǎn)業(yè)相對于制造業(yè)而言，它的品牌效應(yīng)相應(yīng)受到地域限制比較強(qiáng)，很多公司只是在一個地區(qū)進(jìn)行經(jīng)營，進(jìn)入其他地區(qū)的壁壘比較高（但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范，也出現(xiàn)了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個深圳本地品牌成為了一個全國性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發(fā)的住房受到了城市中產(chǎn)階層的垂青，并成為入選《福布斯》全球優(yōu)秀小企業(yè)中內(nèi)地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠(yuǎn)等）所以相對制造業(yè)選擇集相對較少，但是在有限的選擇中進(jìn)行選優(yōu)也是重要的。在方案選擇上要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、從業(yè)情況、政府住房政策等的影響。160
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