技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用(編輯修改稿)
2024-08-26 07:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素。也是進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的最重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不同于會(huì)計(jì)分析的最大的特點(diǎn)就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點(diǎn)，需要專業(yè)人時(shí)或機(jī)構(gòu)的參與。論證的主體是項(xiàng)目本身而不是其最終的具體運(yùn)作情況，所有的數(shù)據(jù)都要是在手頭以有前提下，對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區(qū)以前的相關(guān)項(xiàng)目的大量相關(guān)數(shù)據(jù)（有些可能是商業(yè)機(jī)密，獲取成本比較高，可以請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查公司負(fù)責(zé)此事），在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有許多這種市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)，并且已經(jīng)有中房指數(shù)、搜房指數(shù)、仲量行、戴德梁行等調(diào)研報(bào)告。從這些數(shù)據(jù)出發(fā)，采取數(shù)學(xué)規(guī)劃，回歸分析等專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資周期普遍比較長(zhǎng)，資金量巨大，企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率高，不確定性多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，因此在分析中要準(zhǔn)確考慮資金的時(shí)間價(jià)值，否則可能得出的結(jié)果和現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)?；I資分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起了關(guān)鍵性的作用，同一個(gè)項(xiàng)目，也許同樣的經(jīng)營(yíng)狀況因?yàn)橘Y金的流通方式不同就會(huì)造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金……如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及利率走勢(shì)進(jìn)行正確的估計(jì)，通過分析后可以采取相應(yīng)的投融資渠道和方法，有效的避免利率風(fēng)險(xiǎn)。例如如果在97年預(yù)測(cè)到世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入走緩期，世界各國(guó)的利率水平都將進(jìn)行不同水平的下調(diào)，進(jìn)行地產(chǎn)投資時(shí)就應(yīng)該避免固定利率貸款，同時(shí)盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動(dòng)匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運(yùn)作。同時(shí)對(duì)償還方式及時(shí)機(jī)也要進(jìn)行相應(yīng)的研究。當(dāng)然現(xiàn)在的中國(guó)籌資方式相對(duì)較少，但是隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的開放力度的加大，企業(yè)的自主選擇的余地會(huì)越來越大 二多方案選擇：在方案選擇上，地產(chǎn)商會(huì)面對(duì)不同的選擇，地產(chǎn)商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對(duì)不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發(fā)達(dá)地區(qū)還是地區(qū)中心城市，不同的項(xiàng)目，如是開發(fā)住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租……這些都需要進(jìn)行方案比較,要用到NPV、IRR等經(jīng)典指標(biāo)，盡管房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于制造業(yè)而言，它的品牌效應(yīng)相應(yīng)受到地域限制比較強(qiáng)，很多公司只是在一個(gè)地區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入其他地區(qū)的壁壘比較高（但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范，也出現(xiàn)了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個(gè)深圳本地品牌成為了一個(gè)全國(guó)性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發(fā)的住房受到了城市中產(chǎn)階層的垂青，并成為入選《福布斯》全球優(yōu)秀小企業(yè)中內(nèi)地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠(yuǎn)等）所以相對(duì)制造業(yè)選擇集相對(duì)較少，但是在有限的選擇中進(jìn)行選優(yōu)也是重要的。在方案選擇上要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、從業(yè)情況、政府住房政策等的影響。160
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1