【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目的具體情況，基準(zhǔn)收益率確定公式為： m=a+Ym：本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率；a：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率：Y：根據(jù)本項(xiàng)目具體情況的調(diào)整系數(shù)(采用市場(chǎng)比較法取得)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，成都房地產(chǎn)行業(yè)平均基準(zhǔn)收益率為8％，即a=8％：，Y=％；所以，m=8％+％=％ 由于本項(xiàng)目特性，投資評(píng)估測(cè)算時(shí)不考慮土地增值稅，也未考慮可能享受的所得稅優(yōu)惠。 財(cái)務(wù)分析依據(jù)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。（二）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。（三）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。（四）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》。（五）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 開發(fā)周期擬定 本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定為2年，每年分成4期，共計(jì)8個(gè)開發(fā)期。 項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，第2期工程開工，第5期結(jié)構(gòu)封頂，第7期工程竣工驗(yàn)收，具體工程進(jìn)度如下表51：第1期1234567工程進(jìn)度前期開工結(jié)構(gòu)竣工 擬定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃時(shí)，充分考慮了成都市場(chǎng)銷售去化速度緩慢、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低的特殊性，基于市場(chǎng)定位所提供的銷售周期，銷售周期擬定為18個(gè)月，即6個(gè)期。其中，第3期開始預(yù)告、積蓄客戶，第4期丌盤，第8期結(jié)束銷售，具體銷售計(jì)劃如下表52：第2期345678銷售進(jìn)度預(yù)告開盤銷售 開發(fā)成本測(cè)算基礎(chǔ) 本項(xiàng)目開發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的12大項(xiàng)劃分及計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，并參考成都當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)及建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(詳見附表中的本項(xiàng)目開發(fā)成本與費(fèi)用表)。（一）土地費(fèi)用：為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括：土地出讓金、動(dòng)拆費(fèi)、契稅及相關(guān)手續(xù)費(fèi)。本地塊通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲得，無(wú)須繳納契稅，土地費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額15884萬(wàn)元計(jì)算。（二）建安工程費(fèi)：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。參考成都當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r(jià)，本項(xiàng)目建安工程造價(jià)預(yù)計(jì)為2500元／平方米。（三）前期費(fèi)用：主要包括：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)、紅線外道路費(fèi)、紅線外供水費(fèi)、紅線外供電費(fèi)、土地平整費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的7%計(jì)提。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的10％計(jì)提。（五）公共配套設(shè)施：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(公建)的建設(shè)費(fèi)。主要包括：居委會(huì)、幼兒園、托兒所、派出所、停車場(chǎng)等。按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。（六）開發(fā)期稅費(fèi)：主要是成都的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)50元／平方米。（七）其他工程費(fèi)用：主要包括：臨時(shí)用地、臨建費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制、標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，％計(jì)提。（八）開發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本報(bào)告在測(cè)算中，已將該項(xiàng)并入到管理費(fèi)用中。（九）管理費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)情況，％計(jì)提。（十）銷售費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用．以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)，差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售速度較緩慢的情況，該費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)提。（十一）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他則務(wù)費(fèi)用。按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算。（十二）不可預(yù)見費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可預(yù)見的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項(xiàng)目的測(cè)算，該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的2％計(jì)提。 銷售收入測(cè)算基礎(chǔ) 根據(jù)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及本項(xiàng)目自身情況，本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格定價(jià)依據(jù)，采取穩(wěn)定價(jià)格銷售策略，銷售定價(jià)如下表53：產(chǎn)品類型樓數(shù)樓層銷售量銷售均價(jià)住宅61～20F6500 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資成本與收入測(cè)算 經(jīng)測(cè)算，其中建安工程費(fèi)與土地費(fèi)用為主要成本，％％?？偼顿Y中各項(xiàng)成本估算如下圖：圖51表54序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量所占比例1建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元 %2土地費(fèi)用萬(wàn)元%3前期費(fèi)用萬(wàn)元%4基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元%5公共配套設(shè)施萬(wàn)元%6開發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元1%7其他工程費(fèi)用萬(wàn)元%8間接開發(fā)費(fèi)萬(wàn)元9管理費(fèi)用萬(wàn)元%10銷售費(fèi)用萬(wàn)元%11不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元1%12財(cái)務(wù)費(fèi)萬(wàn)元%13合計(jì)萬(wàn)元%(詳見附表中的項(xiàng)目總投資估算表)。，均折算為銷售收入。產(chǎn)品名稱銷售收入（萬(wàn)元）銷售數(shù)量（M2）銷售均價(jià)（元/M2）住宅6500(詳見附表中的銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表)。 靜態(tài)盈利能力分析，，%。，%表55序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元4土地增值稅萬(wàn)元0增值《20%5利潤(rùn)總額萬(wàn)元6所得稅萬(wàn)元來(lái)考慮可能享受的稅收優(yōu)惠7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元8投資利潤(rùn)率%9資本金凈利潤(rùn)率%(詳見附表中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表) 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖52分析：根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，得出：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：NPV=5164萬(wàn)元全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：IRR=66%全部投資動(dòng)態(tài)回收期為：其中，NPV0，IRR％，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析圖53分析：根據(jù)自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，得出：自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：NPV=23957萬(wàn)元自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：IRR=137％其中，NPVO，IRR％，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。(詳見附表中的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)。 資金平衡分析 本項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源由自有資金、銀行長(zhǎng)期借款、預(yù)銷售收入三部分構(gòu)成。其中，自有資金30000萬(wàn)元，％；銀行借款10000萬(wàn)元，％；以等額還本金方式償還，其它資金來(lái)源于預(yù)銷售收入。圖54 根據(jù)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表，得出項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的各期累計(jì)盈余資會(huì)圖如下圖55：分析：根據(jù)累計(jì)盈余資金圖顯示，本項(xiàng)目每期的累計(jì)盈余資金均大于0，表明項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中沒有資金缺口，資金鏈安全，項(xiàng)目操作具有可行性。(詳見附表中的資金來(lái)源與運(yùn)用表)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 本項(xiàng)目的敏感性分析，選取銷售收入、建安成本這兩個(gè)敏感性因素，通過(guò)計(jì)算其發(fā)生變化時(shí)對(duì)本項(xiàng)目投資利潤(rùn)的影響程度，判斷本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各影響因素的敏感性。 銷售收入敏感性分析表56主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入（↓10%）銷售收入（↓5%）銷售收入（基本方案）銷售收入（↑5%）銷售收入（↑10%）項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）分析： 銷售價(jià)格是重要敏感性因素。當(dāng)銷售收入減少10％時(shí)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為正，項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 建安成本敏感性分析表57主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建安成本（↓10%）建安成本（↓5%）建安成本（基本方案）建安成本（↑5%）建安成本（↑10%）項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）分析： 建安成本也是敏感性因素。利用直線內(nèi)插法可得，當(dāng)建安成本下降10％，即建安工程造價(jià)下降到2250元／平方米時(shí)，％。 盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡分析，測(cè)算產(chǎn)品售價(jià)及建安成本這兩個(gè)不確定性因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到基準(zhǔn)收益率即利潤(rùn)為零時(shí)的臨界值。表58變化因素基本方案收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）盈虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)=0）變化率（%）收入或費(fèi)用萬(wàn)元）銷售收入建安成本（一）銷售價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)分析 當(dāng)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售收入↓，項(xiàng)目投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá) 到臨界點(diǎn)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為0，不適合投資。（二）建安成本變動(dòng)臨界點(diǎn)分析 當(dāng)本項(xiàng)目未來(lái)的建安成本↑，項(xiàng)目投資收益率等于基準(zhǔn)收益率，達(dá) 到臨界點(diǎn)，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為0，不適合投資。分析： 根據(jù)盈虧平衡分析，％ 可見本項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較大。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 結(jié)合以上財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，得出本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論如下（一）本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率較高，％。（二）本項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中沒有資金缺口，具有財(cái)務(wù)可行性。（三）本項(xiàng)目抗售價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較高。 可見，本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性，并且盈利能力較高，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。在目前的投資條件下，是可行的。6 結(jié)論（一）報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目的定位為成都市中檔住宅樓。在綜合考察分析了成都市住宅樓市場(chǎng)的供應(yīng)與需求，結(jié)合本項(xiàng)目所在地地理位置的特點(diǎn)，做出了上述的定位建議。（二）經(jīng)過(guò)對(duì)成都整個(gè)住宅樓市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)成都并沒有一個(gè)真正意義上的“小戶型”住宅小區(qū)，各個(gè)“小戶型”住宅較分散，沒有聚集效應(yīng)。本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谖浜顓^(qū)內(nèi)雙楠成都市核心地段，綠化良好，中高檔住宅相對(duì)集中，居住氣氛濃厚。項(xiàng)目地處在此區(qū)域內(nèi)，對(duì)于發(fā)展住宅樓物業(yè)無(wú)疑是十分適合的。（三）本項(xiàng)目住宅樓將以出售為主，每平方米售價(jià)在6300～6600元之間?？紤]到成都寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀，市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分中低收入的年輕人來(lái)購(gòu)買。利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)。（四）報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析。經(jīng)測(cè)算，。本項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性，且投資利潤(rùn)率較高，％，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。同時(shí)，報(bào)告建議開發(fā)企業(yè)通過(guò)提高容積率、控制建安成本、加快銷售進(jìn)度以及爭(zhēng)取稅費(fèi)優(yōu)惠等途徑提高本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。致 謝 本次畢業(yè)設(shè)計(jì)在老師的悉心指導(dǎo)和嚴(yán)格要求下業(yè)已完成，從課題選擇、方案論證到具體設(shè)計(jì)和調(diào)試，無(wú)不凝聚著老師的心血和汗水，在四年的本科學(xué)習(xí)和生活期間，也始終感受著老師的精心指導(dǎo)和無(wú)私的關(guān)懷，我受益匪淺。她勤奮嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)、精辟獨(dú)到的思考方式、淡定從容的人生態(tài)度給了我巨大的啟迪和幫助。在此向老師表示深深的感謝和崇高的敬意。同時(shí)，感謝本小組同學(xué)的幫助與鼓勵(lì)。大學(xué)四年的學(xué)習(xí)和磨煉，此刻沉淀成一篇畢業(yè)論文。不積跬步何以至千里，本設(shè)計(jì)能夠順利的完成，也歸功于各位任課老師的認(rèn)真負(fù)責(zé)，使我能夠很好的掌握和運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，并在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)。正是有了他們的悉心幫助和支持，才使我的畢業(yè)論文工作順利完成，在此向工程管理系的全體老師表示由衷的謝意。感謝他們四年來(lái)的辛勤栽培。由于理論的設(shè)計(jì)缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有不足之處,希望各位老師給予批評(píng)指正，以便在以后的學(xué)習(xí)中加以改正，能在工作中盡量減少錯(cuò)誤，提高工作效率。畢業(yè)之際，祝愿所有的老師工作順利！祝愿同學(xué)們前程似錦！參考文獻(xiàn)[1]俞明軒 房地產(chǎn)投資分析第一版，北京；首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2004年九月；[2]劉秋雁 房地