【正文】 、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。成都市區(qū)位于成都平原東部，, 平均海拔約500米。成都堅固“四位一體”科學發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽。高升橋道上集中了多條公交線路，交通便捷。該項目為多層電梯框架結(jié)構(gòu)，獨居亮點戶型，即60平方米雙向躍層設(shè)計，兩面采光，獨居立體形式（一室一廳）。應(yīng)運用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務(wù)分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。②調(diào)研 調(diào)查研究是房地產(chǎn)投資項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。③保證投資項目的有序性 房地產(chǎn)投資項目的可行性研究過程，實質(zhì)上就是對未來項目的實施過程進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌劃等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實施步驟等?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。 可行性研究的必要性①保證投資決策的科學性和合理性 房地產(chǎn)投資項目數(shù)額巨大，而且投資活動建設(shè)周期長，牽涉面廣，所含工程項目多，房地產(chǎn)市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地較大。 可行性研究是分析、計算和評價投資項目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營方案的經(jīng)濟效果，研究項目的必要性和可行性，進行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學分析方法。 我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 近年全國房地產(chǎn)投資情況 根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)開發(fā)和全社會固定資產(chǎn)投資情況如下表11： 近三年房地產(chǎn)開發(fā)和全社會固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計年份房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長（%）全社會固定 資產(chǎn)投資（億元）全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長（%）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例（%）200937382234598201048475287140201162000357933從上表的數(shù)據(jù)來看，近三年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)以下三個特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資連年增長，并且增長的幅度也在加大；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比例均高于同期固定資產(chǎn)投資增長比例；三是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例也在逐年上升。⑤受政府政策影響較大。①投資金額巨大，回收期長。 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵 房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費等活動中，期望獲得價值增值的投資行為。②數(shù)量有限性 由于受土地總量的限制，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量也受到制約。房地產(chǎn)的位置具有固定性，因此，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響是特別重要的。實物是房地產(chǎn)的物質(zhì)實體部分，包括建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、外觀和土地的形狀及基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況等。權(quán)益是指由房地產(chǎn)實物所產(chǎn)生的權(quán)利和收益，房地產(chǎn)交易不僅僅是實物交易，更重要的是權(quán)益交易。 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)與其他物品相比，有著明顯的自身特征。⑨用途多樣性 同樣一宗房地產(chǎn)，可以具有不同的用途。房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上說是一種放棄即期收益而期望獲得未來更大的預(yù)期收益得經(jīng)濟行為。②投資不確定因素多，風險較大。⑥依賴金融部分的支持。 房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的研究對象 房地產(chǎn)投資分析的研究對象是房地產(chǎn)投資運動的基本規(guī)律，主要側(cè)重于房地產(chǎn)投資效益分析和房地產(chǎn)投資決策方法?？尚行匝芯渴窃谏鲜兰o30年代，美國在開發(fā)田納西流域是就把可行性研究列入流域的開發(fā)程序，成為項目開發(fā)的重要階段，促使項目開發(fā)順利進行，對提高項目的經(jīng)濟效益、優(yōu)化項目開發(fā)方案起了重要作用。單從建筑施工技術(shù)講， 一般不存在一時無法突破的重大難點。②保證投資項目的優(yōu)化一般情況下，可行性分析要研究多個方案，從中優(yōu)選出最佳方案。 房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟 房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，必須按照一定程序進行。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所作出的可行性研究報告詳實可信。由于房地產(chǎn)市場的不確定因素較多，還有對投資方案進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。該項目地處于成都市黃金地段。（二）該項目建筑方案的主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表12： 項目名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地面積㎡總建筑面積㎡容積率%3．0樓數(shù)個6居住戶（套）數(shù)戶1368地下停車位個數(shù)個1000綠地率%30建筑密度%202 項目背景分析 宏觀環(huán)境研究 城市簡介 成都歷史成都,別稱“蓉城”、“錦城”，簡稱“蓉”、“成”。 地理位置成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于東經(jīng)102度54分至104度53分，北緯30度05分至31度26分之間。 東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。截止到2011年成都常住人口多達14047625人，相比第五次人口普查結(jié)果，2000年—2010年成都人口大約增加281萬人，%。 宏觀經(jīng)濟情況 國民生產(chǎn)總值GDP 國民生產(chǎn)總值（億元）圖21 據(jù)統(tǒng)計，2011年全市生產(chǎn)總值(GDP)6854億元，％，增幅分別高于全國5個百分點。 社會消費品零售總額圖23 ，％。其中，％，％，％，％：％，％，％：％。 居民收入及消費情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 人均消費支出（元）圖25 近年來，成都市居民生活水平穩(wěn)步提高。其中，占總支出的13％，％：，占總支出的47％，％；，占總支出的5％，％。圖28（一）2009年至2011年上半年，價格不斷攀升，累計增幅達66%；2011年下半年，隨著一系列調(diào)控政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒逐漸濃厚，價格下?。唬ǘ?009年供銷兩旺，供不應(yīng)求，價格大幅上漲；（三）2010年價格持續(xù)上漲，由于09年主要去化08年庫存，新增供應(yīng)較少，且隨著“”等一系列政策的出臺，在上半年出現(xiàn)了供應(yīng)量、成交量同時大幅下滑的局面；下半年隨著供應(yīng)量的增加和政策的松動，銷量也隨之上升，出現(xiàn)回暖的趨勢；（四）2011年伊始，限購、限貸政策紛紛出臺，出現(xiàn)“價穩(wěn)量跌”的趨勢；時至2011年下半年，政策未見松動，出現(xiàn)“量價齊跌”的局面，月均去化量達到09年以來的最低值。3 項目定位 主要經(jīng)濟指標（一）占地面積：（二）容積率：（三）總建筑面積： 地塊SWOT分析S優(yōu)勢：（一）地理位置優(yōu)越項目位于一環(huán)路高升橋道堰街，這里是成都近幾年重點的住宅地區(qū)，周圍綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，未來有很大的升值潛力。（五）能夠得到政府的扶持國家推出的一系列房地產(chǎn)政策，鼓勵政府，發(fā)展商建設(shè)小戶型、經(jīng)濟適用房，來滿足市場的需要。以下為我設(shè)計的客戶分布情況：本項目客戶構(gòu)成表31：客戶種類分布比例自用客70～80%其中出售：70%左右租賃：30%左右投資客20～30%其中本地：80%左右外地：20%左右 租金和售價建議 市場租金確定市場比較法是目前最為通行而且有效的房地產(chǎn)估價方法，通常市場比較法又稱為市場法、市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。本項目住宅樓將來的市場租金按照市場比較法來確定，選取的比照對象為目前成都市場上類似的住宅樓表32物業(yè)名稱新巢小天竺蜀軍苑龍泉花園商鼎國際歐成租金（元/M2/月）403545364030 用以上的可比案例作為參考，對本項目在地段、景觀、品質(zhì)等多個方面的要素進行系數(shù)評定(條件好則評定分數(shù)大于1，條件差則評定分數(shù)小于l，如本項目相比小天竺地段條件稍差，但景觀較好，,詳細的計算過程在此省略)，然后加權(quán)平均所有的可比價格，再考慮市場在一兩年之內(nèi)的價格走勢，最終確定本項目在將來銷售期內(nèi)的租金約為40元／平方米／月。4 推廣建議 推廣優(yōu)勢（一）小戶型 大品質(zhì)本項目定位為“小戶型”住宅樓，既有作為普通“工薪族”的自用客，也有作為個人的小投資客，更有一定的適量的租客。而市場上這種專門的可租賃的住宅還是空白，大多數(shù)年輕人住的都是合租房，甚至是地下室，環(huán)境較為復雜，租金也很貴。（二）項目風險分析即不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。（五）％（一年至三年），并考慮利率浮動及其它費用，取7％為本項目的年貸款利率。（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。其中，第3期開始預(yù)告、積蓄客戶，第4期丌盤，第8期結(jié)束銷售，具體銷售計劃如下表52：第2期345678銷售進度預(yù)告開盤銷售 開發(fā)成本測算基礎(chǔ) 本項目開發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的12大項劃分及計算方式嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，并參考成都當?shù)仨椖块_發(fā)稅費及建筑工程造價標準(詳見附表中的本項目開發(fā)成本與費用表)。（二）建安工程費：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備費用和安裝工程費用等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。按實際發(fā)生額計算。（八）開發(fā)間接費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。（十）銷售費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用．以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括：借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他則務(wù)費用。 銷售收入測算基礎(chǔ) 根據(jù)成都房地產(chǎn)市場狀況及本項目自身情況，本項目根據(jù)市場的價格定價依據(jù)，采取穩(wěn)定價格銷售策略，銷售定價如下表53：產(chǎn)品類型樓數(shù)樓層銷售量銷售均價住宅61～20F6500 項目財務(wù)評價 投資成本與收入測算 經(jīng)測算，其中建安工程費與土地費用為主要成本，％％。 靜態(tài)盈利能力分析，%。其中，自有資金30000萬元，％；銀行借款10000萬元，％；以等額還本金方式償還，其它資金來源于預(yù)銷售收入。 銷售收入敏感性分析表56主要經(jīng)濟指標銷售收入（↓10%）銷售收入（↓5%）銷售收入（基本方案）銷售收入（↑5%）銷售收入（↑10%）項目總投資（萬元）營業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）投資利潤率（%）分析： 銷售價格是重要敏感性因素。 盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡分析，測算產(chǎn)品售價及建安成本這兩個不確定性因素發(fā)生變動時，項目達到基準收益率即利潤為零時的臨界值。 財務(wù)評價結(jié)論與建議 財務(wù)評價結(jié)論 結(jié)合以上財務(wù)分析和風險分析，得出本項目投資財務(wù)評價結(jié)論如下（一）本項目投資利潤率較高，％。在目前的投資條件下，是可行的。本項目所在的區(qū)域?qū)儆谖浜顓^(qū)內(nèi)雙楠成都市核心地段，綠化良好，中高檔住宅相對集中，居住氣氛濃厚。利用區(qū)位交通優(yōu)勢和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)。同時，報告建議開發(fā)企業(yè)通過提高容積率、控制建安成本、加快銷售進度以及爭取稅費優(yōu)惠等途徑提高本項目的財務(wù)可行性。同時，感謝本小組同學的幫助與鼓勵。感謝他們四年來的辛勤栽培。第一版，北京；中國大地出版社，1993年：[4]王貴嶺 房地產(chǎn)經(jīng)濟[8]邵穎紅 邢愛芳 黃渝祥等 工程經(jīng)濟學（第4版）同濟大學出版社[9]李必瑜 王雪松 房屋建筑學（第3版）武漢理工大學出版附錄（一）項目開發(fā)成本與費用表序號內(nèi) 容標準金額單位1土地費用萬元2建筑安裝費萬元3前期費用規(guī)劃設(shè)計費20元/M