【正文】 環(huán)比變動(dòng)38%70%297%41%%23%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比變動(dòng)12%66%0%28%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）908088618960876289808932環(huán)比變動(dòng)4%2%1%3%3%0%時(shí)間7月8月9月10月11月合計(jì)供應(yīng)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）65158環(huán)比變動(dòng)5%28%91%57%38%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比變動(dòng)3%12%1%13%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）86478890878285218948——環(huán)比變動(dòng)3%3%1%3%5%　圖26（一）12月春節(jié)期間，限購(gòu)政策暫未實(shí)施，政策影響尚未深入，延續(xù)2010年底旺銷的局面，供不應(yīng)求；3月份開(kāi)始，供應(yīng)量明顯增加，但成交量出現(xiàn)大幅下滑；（二）3月以后成交量小幅波動(dòng)，持續(xù)維持在較低的水平；（三）3月以來(lái)供應(yīng)量持續(xù)高于成交量，且差距較大，由此推斷到目前已擠壓了較多的庫(kù)存，目前成都市場(chǎng)整體面臨較大的庫(kù)存壓力。圖27（一）整體來(lái)看，月均價(jià)格在85009000之間波動(dòng)，但上半年平均達(dá)到8929元/㎡，下半年為8758元/㎡，出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)（11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系）；（二）3月份以來(lái)成交量在3355萬(wàn)㎡之間波動(dòng)，相比09年、10年下半年，處于較低的水平，與10年上半年較為接近。圖28（一）2009年至2011年上半年，價(jià)格不斷攀升，累計(jì)增幅達(dá)66%；2011年下半年，隨著一系列調(diào)控政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒逐漸濃厚，價(jià)格下??；（二）2009年供銷兩旺，供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲；（三）2010年價(jià)格持續(xù)上漲，由于09年主要去化08年庫(kù)存，新增供應(yīng)較少，且隨著“”等一系列政策的出臺(tái)，在上半年出現(xiàn)了供應(yīng)量、成交量同時(shí)大幅下滑的局面；下半年隨著供應(yīng)量的增加和政策的松動(dòng)，銷量也隨之上升，出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)；（四）2011年伊始，限購(gòu)、限貸政策紛紛出臺(tái)，出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”的趨勢(shì)；時(shí)至2011年下半年，政策未見(jiàn)松動(dòng)，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，月均去化量達(dá)到09年以來(lái)的最低值。 1011月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)圖29 10月份成都主城區(qū)各區(qū)域供應(yīng)量同比、環(huán)比均有明顯下降圖21010月份成都主城區(qū)各區(qū)域成交量除成華區(qū)、青羊區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)之外，其余區(qū)域均有不同程度下降圖211（1） 環(huán)比2011年10月份，各區(qū)域11月供應(yīng)面積除高新區(qū)、金牛區(qū)外，其余均有所增加；（2） 同比2010年11月，各區(qū)域供應(yīng)面積均有較大幅度的減少。圖212（一）環(huán)比10月，各區(qū)域成交價(jià)格與成交量呈反比，部分價(jià)格有所降低的區(qū)域成交量有所增加，而青羊區(qū)、高新區(qū)，價(jià)格有一定的增長(zhǎng)，成交量降低。（二）11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 2011年111月項(xiàng)目新推情況匯總表23：時(shí) 間開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量推售套數(shù)推售面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)套數(shù)開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率1月245106242948%2月485138745%3月306634331848%4月7516434652440%5月246151300449%6月248081373246%7月3811367447639%8月339563410343%9月5915263158570037%10月368225300837%11月368732214525%圖213上半年成都市場(chǎng)開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率維持在40%50%之間，相對(duì)較為平穩(wěn)；7月份開(kāi)始跌破40%，第四季度以來(lái)更是呈現(xiàn)出逐漸下滑的趨勢(shì)，11月新推項(xiàng)目開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率僅為25%，市場(chǎng)逐漸走向低迷。3 項(xiàng)目定位 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）占地面積：（二）容積率：（三）總建筑面積： 地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：（一）地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于一環(huán)路高升橋道堰街，這里是成都近幾年重點(diǎn)的住宅地區(qū)，周圍綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)有很大的升值潛力。（二）交通便捷一環(huán)路高升橋道是成都的交通主干道，路幅寬闊，路況良好。這里聚集了眾多公交線路，出行極為方便。（三）小戶型該項(xiàng)目主打“小戶型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年輕人購(gòu)房（四）居住氛圍濃厚“幸福之家”住宅小區(qū)，在項(xiàng)目地塊周邊有很多優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，這些小區(qū)聚集在一起形成了濃厚的居住氛圍。（五）能夠得到政府的扶持國(guó)家推出的一系列房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)政府，發(fā)展商建設(shè)小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)滿足市場(chǎng)的需要。W劣勢(shì)：（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，使項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)有一定壓力O機(jī)會(huì)（二）“小戶型”的住宅市場(chǎng)的需求在不斷增加隨著成都經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷增加，尤其是80后畢業(yè)的大學(xué)生，到了適婚的年齡，需要一個(gè)屬于自己的小家，“小戶型”的住宅樓成為了他們的最佳選擇。T威脅 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)被控制，使得未來(lái)的房屋售價(jià)存在著很大的不確定性。 定位表述填補(bǔ)市場(chǎng)空白把握切入時(shí)機(jī)利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造地標(biāo)產(chǎn)品利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分低收入的年輕人來(lái)購(gòu)買成都市年輕伴侶的“幸福之家”小戶型●綠色化●中檔住宅樓●幸福感以“小戶型”為產(chǎn)品特色以“綠色化”為品牌形象以“中檔住宅樓”為參照標(biāo)準(zhǔn) 以“幸福感”為價(jià)值提升利器圖31 客戶定位本項(xiàng)目雖然定位為甲級(jí)住宅樓，按照通常習(xí)慣應(yīng)該是只售不租的，但由于項(xiàng)目特有的客戶群（80后的年輕人）以及發(fā)展商對(duì)資金回收的要求，我們將本項(xiàng)目確定為可租型住宅樓，因此除了中檔住宅樓的自用客戶外，還包括部分投資客戶。以下為我設(shè)計(jì)的客戶分布情況：本項(xiàng)目客戶構(gòu)成表31：客戶種類分布比例自用客70～80%其中出售：70%左右租賃：30%左右投資客20～30%其中本地：80%左右外地：20%左右 租金和售價(jià)建議 市場(chǎng)租金確定市場(chǎng)比較法是目前最為通行而且有效的房地產(chǎn)估價(jià)方法，通常市場(chǎng)比較法又稱為市場(chǎng)法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法等。從這些名稱中可以看出，這種方法是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上完成交易的實(shí)例進(jìn)行分析比較后，推斷得出待估房產(chǎn)的價(jià)格的。一般把通過(guò)市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。從這一方法的適用范圍來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，交易活躍，市場(chǎng)資料易得的情況下較為有效。本項(xiàng)目住宅樓將來(lái)的市場(chǎng)租金按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定，選取的比照對(duì)象為目前成都市場(chǎng)上類似的住宅樓表32物業(yè)名稱新巢小天竺蜀軍苑龍泉花園商鼎國(guó)際歐成租金（元/M2/月）403545364030 用以上的可比案例作為參考，對(duì)本項(xiàng)目在地段、景觀、品質(zhì)等多個(gè)方面的要素進(jìn)行系數(shù)評(píng)定(條件好則評(píng)定分?jǐn)?shù)大于1，條件差則評(píng)定分?jǐn)?shù)小于l，如本項(xiàng)目相比小天竺地段條件稍差，但景觀較好，,詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程在此省略)，然后加權(quán)平均所有的可比價(jià)格，再考慮市場(chǎng)在一兩年之內(nèi)的價(jià)格走勢(shì)，最終確定本項(xiàng)目在將來(lái)銷售期內(nèi)的租金約為40元／平方米／月。 售價(jià)確定售價(jià)的確定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種結(jié)合計(jì)算。（一）收益還原方法： （土地還原率為8%）（二）市場(chǎng)比較法： 由于本項(xiàng)目樓層跨度較大，故先選取下面四個(gè)可比項(xiàng)目5F價(jià)格來(lái)計(jì)算推導(dǎo) 本項(xiàng)目5F價(jià)格。表33新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米圖32項(xiàng)目比較表34：比較內(nèi)容權(quán)重新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)地理位置20%111交通情況14%111建材標(biāo)準(zhǔn)6%1配套設(shè)施10%11物業(yè)管理10%11內(nèi)部結(jié)構(gòu)10%1交房標(biāo)準(zhǔn)10%1建筑設(shè)計(jì)6%智能化5%11車位4%開(kāi)發(fā)商知名度5%100%價(jià)格（5F）6200600063005900將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得：新巢————————————————————6432元/平方米小天竺———————————————————6192元/平方米龍泉花園——————————————————6789元/平方米蜀軍苑———————————————————5924元/平方米推出價(jià)格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本項(xiàng)目目前市場(chǎng)售價(jià)為6334元/平方米（五層價(jià)格） 以上兩種方法得出的價(jià)格進(jìn)行平均，：6300～6600元／平方米。4 推廣建議 推廣優(yōu)勢(shì)（一）小戶型 大品質(zhì)本項(xiàng)目定位為“小戶型”住宅樓，既有作為普通“工薪族”的自用客，也有作為個(gè)人的小投資客，更有一定的適量的租客。產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n次，價(jià)格較便宜，并通過(guò)降低面積控制總價(jià)來(lái)吸引中小客戶。但同時(shí)，降低面積不能降低品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的綠化，濃厚的居住氣氛，帶給年輕夫妻以“幸福之家”。（二）可租賃加快資金回收 本項(xiàng)目為可租賃住宅，由于成都近幾年的外來(lái)人口不斷增加，尤其是80后的大學(xué)生，“工薪族”對(duì)可租住宅的需求量較大。而市場(chǎng)上這種專門的可租賃的住宅還是空白，大多數(shù)年輕人住的都是合租房，甚至是地下室，環(huán)境較為復(fù)雜，租金也很貴。本住宅的推出正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)上的空白，為年輕人提供了優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，并加快了資金的回收，減輕了投資商的負(fù)擔(dān)。 銷售周期故本報(bào)告認(rèn)為本項(xiàng)目的全部銷售周期應(yīng)該不低于一年半。具體的銷售周期如下：銷售期持續(xù)時(shí)間銷售目標(biāo)備注市場(chǎng)預(yù)熱期3個(gè)月目標(biāo)為自用客戶看看市場(chǎng)的反應(yīng)，沒(méi)有明確目標(biāo)公開(kāi)銷售期3～6個(gè)月目標(biāo)為自用客、租客持續(xù)銷售期3～6個(gè)月目標(biāo)為投資客在售出給投資客之前盡量消化掉所有自用客尾盤期3～6個(gè)月清理盤尾總的銷售周期約為15～18個(gè)月5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 分析說(shuō)明與依據(jù) 財(cái)務(wù)分析說(shuō)明（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)是在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目前期策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析即不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按季度編制，即每年分成4期計(jì)算。（四）估算所采用的貨幣單位為人民幣。（五）％（一年至三年），并考慮利率浮動(dòng)及其它費(fèi)用，取7％為本項(xiàng)目的年貸款利率。（六）基準(zhǔn)收益率的確定：考慮到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中企