【正文】 蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 目 錄1 導(dǎo)論 1 房地產(chǎn)投資的基本要素 1 房地產(chǎn)的概念 1 房地產(chǎn)投資概述 1 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 2 房地產(chǎn)投資分析概述 32 項(xiàng)目背景分析 6 宏觀環(huán)境研究 6 城市簡(jiǎn)介 6 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 6 國(guó)民生產(chǎn)總值GDP 6 三大產(chǎn)業(yè)比重 7 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8 人均GDP 9 居民收入及消費(fèi)情況 9 宏觀市場(chǎng)狀況 10 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 10 1011月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) 13 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 153 項(xiàng)目定位 17 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 17 地塊SWOT分析 17 定位表述 18 客戶定位 19 租金和售價(jià)建議 19 市場(chǎng)租金確定 19 售價(jià)確定 204 推廣建議 23 推廣優(yōu)勢(shì) 23 銷售周期 235 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 24 分析說明與依據(jù) 24 財(cái)務(wù)分析說明 24 財(cái)務(wù)分析依據(jù) 24 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 25 開發(fā)周期擬定 25 開發(fā)成本測(cè)算基礎(chǔ) 25 銷售收入測(cè)算基礎(chǔ) 26 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 投資成本與收入測(cè)算 27 靜態(tài)盈利能力分析 28 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 30 資金平衡分析 31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 33 敏感性分析 33 盈虧平衡分析 33 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 34 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 346 結(jié)論 35致 謝 36參考文獻(xiàn) 37附錄 38431 導(dǎo)論 房地產(chǎn)投資的基本要素 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。實(shí)物是房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體部分，包括建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、外觀和土地的形狀及基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況等。權(quán)益是指由房地產(chǎn)實(shí)物所產(chǎn)生的權(quán)利和收益，房地產(chǎn)交易不僅僅是實(shí)物交易，更重要的是權(quán)益交易。因此，房地產(chǎn)登記在房地產(chǎn)交易過程中具有特別重要的地位。區(qū)位是房地產(chǎn)實(shí)體在空間和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性。房地產(chǎn)的位置具有固定性，因此，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是特別重要的。 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)與其他物品相比，有著明顯的自身特征。主要包括以下幾點(diǎn)：①位置固定性 房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因而其位置是固定的。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)的開發(fā)利用受制與其所處的空間環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。②數(shù)量有限性 由于受土地總量的限制，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量也受到制約。⑨用途多樣性 同樣一宗房地產(chǎn)，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也不一樣。④供求區(qū)域性⑤長(zhǎng)期使用性⑥大量投資性⑦保值與增值性⑧投資風(fēng)險(xiǎn)性⑨難以變現(xiàn)性⑩外部影響性 一宗房地產(chǎn)的興建、使用會(huì)對(duì)附近的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負(fù)面的。 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得價(jià)值增值的投資行為。房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上說是一種放棄即期收益而期望獲得未來更大的預(yù)期收益得經(jīng)濟(jì)行為。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有保值增值的特點(diǎn)，投資者投資房地產(chǎn)的目的就是為了獲得未來更大得收益，達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資也具有自身的特點(diǎn)。①投資金額巨大，回收期長(zhǎng)。②投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大。③流動(dòng)性較差。④具有保值增值性。⑤受政府政策影響較大。⑥依賴金融部分的支持。⑦具有專業(yè)性。⑧投資具有相互影響性。 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 近年全國(guó)房地產(chǎn)投資情況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況如下表11： 近三年房地產(chǎn)開發(fā)和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)年份房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)（%）全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例（%）200937382234598201048475287140201162000357933從上表的數(shù)據(jù)來看，近三年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資連年增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)的幅度也在加大；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)比例均高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比例；三是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例也在逐年上升。 房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的研究對(duì)象 房地產(chǎn)投資分析的研究對(duì)象是房地產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)的基本規(guī)律，主要側(cè)重于房地產(chǎn)投資效益分析和房地產(chǎn)投資決策方法。具體來說，房地產(chǎn)投資分析的研究范圍和主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)投資的基本原理、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資成本估算、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資不確定性分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資決策分析等。 可行性研究概述 房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過程，其核心問題是研究投資項(xiàng)目的可行性以及選擇最佳投資方案。 可行性研究是分析、計(jì)算和評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效果，研究項(xiàng)目的必要性和可行性，進(jìn)行開發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學(xué)分析方法。可行性研究是在上世紀(jì)30年代，美國(guó)在開發(fā)田納西流域是就把可行性研究列入流域的開發(fā)程序，成為項(xiàng)目開發(fā)的重要階段，促使項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行，對(duì)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)方案起了重要作用。此后經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，尤其是伴隨著應(yīng)用計(jì)算技術(shù)的發(fā)展和電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展，可行性研究已滲透到許多領(lǐng)域，成為世界各國(guó)項(xiàng)目投資前期的重要工作內(nèi)容。我國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革后，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)有關(guān)文件，要求投資項(xiàng)目實(shí)行可行性研究，至此，可行性研究便成為投資項(xiàng)目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。 可行性研究的必要性①保證投資決策的科學(xué)性和合理性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)額巨大，而且投資活動(dòng)建設(shè)周期長(zhǎng)，牽涉面廣，所含工程項(xiàng)目多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地較大。單從建筑施工技術(shù)講， 一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)。關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。②保證投資項(xiàng)目的優(yōu)化一般情況下，可行性分析要研究多個(gè)方案，從中優(yōu)選出最佳方案。研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)、合理取舍，使投資獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資方案選擇的正確與否，幾乎完全依賴于可行性研究成果的正確與否。③保證投資項(xiàng)目的有序性 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究過程，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)未來項(xiàng)目的實(shí)施過程進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌劃等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實(shí)施步驟等。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須按照一定程序進(jìn)行。①籌劃 籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位；籌集研究經(jīng)費(fèi)；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求等。②調(diào)研 調(diào)查研究是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所作出的可行性研究報(bào)告詳實(shí)可信。③優(yōu)化及選擇開發(fā)方案 優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。④詳細(xì)研究 詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。應(yīng)運(yùn)用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素較多，還有對(duì)投資方案進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。⑤編寫報(bào)告書 項(xiàng)目概述我公司為成都中建房屋開發(fā)有限公司，開發(fā)項(xiàng)目多次獲得國(guó)家各項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。此次公司在內(nèi)雙楠成都市核心地段準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)名為“幸福之家”住宅小區(qū)。該項(xiàng)目為多層電梯框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)居亮點(diǎn)戶型，即60平方米雙向躍層設(shè)計(jì)，兩面采光，獨(dú)居立體形式（一室一廳）。該項(xiàng)目地處于成都市黃金地段，。（一）項(xiàng)目位置與周邊交通項(xiàng)目位于一環(huán)路高升橋七道堰街38號(hào)，周邊有菊樂路小學(xué)、雙楠中學(xué)、西川中學(xué)、金貝貝幼兒園。高升橋七道成都市的主干道之一，為八快二慢設(shè)計(jì)，快慢車道間有綠化帶。高升橋道上集中了多條公交線路，交通便捷。（二）該項(xiàng)目建筑方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表12： 項(xiàng)目名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地面積㎡總建筑面積㎡容積率%3．0樓數(shù)個(gè)6居住戶（套）數(shù)戶1368地下停車位個(gè)數(shù)個(gè)1000綠地率%30建筑密度%202 項(xiàng)目背景分析 宏觀環(huán)境研究 城市簡(jiǎn)介 成都?xì)v史成都,別稱“蓉城”、“錦城”，簡(jiǎn)稱“蓉”、“成”。成都物產(chǎn)豐富，享有“天府之國(guó)”美譽(yù)。1982年2月15日，成都躋身首批國(guó)家歷史文化名城。成都堅(jiān)固“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟(jì)、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽(yù)。 地理位置成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于東經(jīng)102度54分至104度53分，北緯30度05分至31度26分之間。境內(nèi)海拔3875364米，東界龍泉山脈，西靠邛崍山。西部為縱貫?zāi)媳钡凝堥T山脈。成都市區(qū)位于成都平原東部，, 平均海拔約500米。 東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。 成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。 行政區(qū)域及人口成都市下轄成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。截止到2011年成都常住人口多達(dá)14047625人，相比第五次人口普查結(jié)果，2000年—2010年成都人口大約增加281萬人，%。成都市戶籍人口11426985人。，%。成都常住人口當(dāng)中，城鎮(zhèn)人口約為922萬人，%。 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 國(guó)民生產(chǎn)總值GDP 國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）圖21 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全市生產(chǎn)總值(GDP)6854億元，％，增幅分別高于全國(guó)5個(gè)百分點(diǎn)。而自2009年以來，成都經(jīng)濟(jì)以每年超過15％的速度快速增長(zhǎng)。 三大產(chǎn)業(yè)比重成都市2011年三大產(chǎn)業(yè)比例圖圖22 成都市的第三產(chǎn)業(yè)在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占據(jù)了主導(dǎo)地位，并且其所占比例仍在逐年遞增。，％；，％；，％。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖23 ，％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2234億元，％；，增長(zhǎng)15％：其他行業(yè)零售額86億元，％。 另一方面，市場(chǎng)物價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲明顯。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升3％。其中，％，％，％，％：％，％，％：％。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格有升有降。全年原材料、燃料、％，％。 人均GDP人均GDP(元)圖24 成都市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在四川省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，然而與長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)達(dá)城市人均GDP相比，差距依然十分明顯。 居民收入及消費(fèi)情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 人均消費(fèi)支出（元）圖25 近年來，成都市居民生活水平穩(wěn)步提高。2011年居民人均收入23045元，％。全年居民人均消費(fèi)性支出17795元，％。 成都市民的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。其中，占總支出的13％，％：，占總支出的47％，％；，占總支出的5％，％。 宏觀市場(chǎng)狀況 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 2011年111月，㎡，㎡；供應(yīng)量同比2010年111月減少2%，基本持平；同比2009年111月增加10%；%，同比2009年111月減少36%。2011年111月整體成都市場(chǎng)供求及價(jià)格統(tǒng)計(jì)表22：時(shí)間1月2月3月4月5月6月供應(yīng)供應(yīng)面積（萬㎡）