【正文】 00 7600 8000 8400 8800 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格分別上下波動(dòng) 5%、 10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。 ：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 損益表見附表 7。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 20%。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場(chǎng)法確定住宅銷售單價(jià)。 表 66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算 表 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6％ 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi) 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費(fèi) 按 200 元 /戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 由附表 6 知，本項(xiàng)目的銀行利息共為 萬元。預(yù)估為 萬元，取以上 5 項(xiàng)之和的 3％。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 預(yù)估為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 20 6 項(xiàng)目 投資收益分析 項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括 土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等 。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者 。 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。二季度剛需購買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房價(jià)連續(xù)第 6 個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá) %。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到 2050 年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國家水平。現(xiàn)在的國家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。 ：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。 該地塊水、電 、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 3 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目 。商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。 risk analysis I 目 錄 1 項(xiàng)目總說明 ........................................... 1 項(xiàng)目背景 .............................................................................................................. 1 編制依據(jù) .............................................................................................................. 2 2 項(xiàng)目概況 ............................................ 3 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................................. 3 宗地位置 ............................................................................................................. 3 土地價(jià)格 .............................................................................................................. 4 宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................. 4 市政配套 .............................................................................................................. 4 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 .............................................................................................. 6 規(guī)劃控制要點(diǎn) ...................................................................................................... 6 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析 ....................................... 8 宏觀政策分析 ...................................................................................................... 8 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 .................................................................................. 8 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 .......................................................................... 9 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià) 格走向 ........................................................................ 10 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ............................................................................................ 12 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 ............................................................................... 14 購房價(jià)格分析 ............................................................................................. 14 產(chǎn)品類型分析 ............................................................................................. 14 目標(biāo)客戶層選擇 ......................................................................................... 16 項(xiàng)目的 SWOT 分析 .................................................................................. 16 項(xiàng)目 產(chǎn)品 初步 定位 ..................................................................................... 17 4 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 .................................... 18 項(xiàng)目 規(guī)劃目標(biāo) .................................................................................................... 18 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) .................................................................................................... 18 項(xiàng)目建筑布局 .................................................................................................... 18 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)形式 .................................................................................................... 18 5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 ....................................... 19 工程進(jìn)度計(jì)劃 .................................................................................................... 19 銷售計(jì)劃 ............................................................................................................ 19 6 項(xiàng)目 投資收益分析 .................................... 20 項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 ............................................................................ 20 II 土地費(fèi)用 ..................................................................................................... 20 建安工程費(fèi) ................................................................................................. 20 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ......................................................................................... 21 前期工程費(fèi) ................................................................................................. 22 開發(fā)間接費(fèi)用 ............................................................................................. 22 管理費(fèi)用 ..................................................................................................... 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ................................................................................ 22 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ......