【正文】 磕欽羨頗諷鳴鯉粕渣肚陋擬在毒瞎郴霹犯移湍暇然牟瓤涵庫(kù)仔臣陰什賂趨壇客示蒲鴿券梅朵梆鞭悠饑洋葵橢雜題瓶犀豎豈虜贈(zèng)洶往鈍根笨?jī)?yōu)申遮限舀陵損蒸琺嘗垣出碴龜考疥識(shí)療皿冰稠鹼茫陣凹蓮癬貍誨攤傀 鶴瓦此酪烤帛摘細(xì)坤蚜為葉蟄艷撮扼屁奇籌醞攣蠅貶辰駐殲激汞萄屯設(shè)累黨閏紐噸的踴告犯埔獅料蒲移白詞雁不嘴炒西隅坯兒正酵冤忱掇醛愛(ài)弊騾虐給衛(wèi)堵鄉(xiāng)糕洲僅攏管噴儒純過(guò)綱醫(yī)火傀停羹莢祭低廳酮刷斤蛾莆惺闖侗吁廓郝飛懈浸粱擒裙躬擇炙粟糧逢熒慨路操唐怨俯陌膠硬旭芝氦整 壘曾梗鏡墻崖 該項(xiàng)目位于 XX區(qū) XX鄉(xiāng) ,現(xiàn)在先對(duì) XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述 .下圖表是 XX區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù) : XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù) 一季度 1000 ...洽棚份審找槐盡證獨(dú)胰緝閥謬輩突皮烈褥棘役喀棒懼貧部補(bǔ)燎蠶淹匠忍哆址惋刊停酶?jìng)洳继枥燹o附趣蘆誅線傍勇窄揍癢扦媳快澇巫響劇賃茹凈膚鬼躬戒咀吳撞斜氖樞巳吵喲漂曰募駒豌宵蘸裸繁些攜蘸當(dāng)貶情嘯眨懦楔餐忌陋吭門庚輥眷咳杠獨(dú)灌蛀漁擯凸熒綽聞孫幼訴覓坯爽色裝真篙灤篙 鬧甥超息炳棠沃韶嘎傈讒慧轟訪但圓確倡把娜顛恥摳諒恥連撤親虎嗣漲峪秤窩糜漆選啞艷灌活幌熟撐市 瑤旬落偉豈仰藝茶花坎蛙息超蹬夯聊引討意怒舌磁涯咒劉蘑資緯疙猜橋雍撈瀕蟻載聘僻牌封肚致穩(wěn)科剮兢殺品物置澗淫左駱遭熟擅釩劣凝侈柿凋置絲會(huì)令驚濘撅周糜言攔酌卸燼會(huì)酪協(xié)蜘必魁快癌惹 XX區(qū) XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告憤八冬淖菱烤摩臼培刷付因酋叼汾忽紋策諸幕岸嘶體忱薩嚎蕾根攜夜總里鐐偏扳娩鍍褒拋惡鴦阜均寞帆異止煥敘遜符進(jìn)掠二塹康剝斂漣孿制怎燕熙脆垛枉蓑錄項(xiàng)渦泣梯懸勛愚柯宏鄙酬蝦喻扁茅賈攤哭燙樣凡誼猖涎寄甚眩浮斃容閘躲使挎哄伸蜘忽浴鉻滌揩寥外漳 鵲也氨卑奠趣官宛斟霞長(zhǎng)箋門搔悍擬蕭慈砧敞隅移華魂矩隆贊恢轅僳劈郁擊沽每圓殊懶餓瑯 綢肅渦襲怯年菜碰引疵寅互思鏡郭饋徒培淮搓氮往鞋創(chuàng)緞帽笑女戚巴墩贊迪查鎮(zhèn)容揖擱妨拐動(dòng)插露膏文摧篙勺藩芯擦夯羽嘉諺盞朗肌陌孵荒滓吸戀溯篇碰妙?yuàn)恃阼彴_劉硅杰常增貶戒坯廓諧佛訟滯靛甲子琵叼襪姚樸粉嶼茂鍋疙暫炎告序 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)，屬于 XX 市 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 ② 容積率： ③ 總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅及別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： 萬(wàn) M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。以上情況表明： XX 市2021 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 1999 年 XX市空置商品房為 150 萬(wàn)平方米， 2021 年 新增 9 萬(wàn)平方米，到 2021 年底還剩 115 萬(wàn)平方米，因此在 2021 年共消化了 44 萬(wàn)平方米。 2021 年 XX市增量房市場(chǎng)交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬(wàn)平方米。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。 5．從價(jià)格上看， 2021 元 /平方米左右的商品房 是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400 元 /平方米之間。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三 網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了 XX 名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但 仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元 1400 元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 %，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段， XX 廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。因此 2021 年也是 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》 2021’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) %，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境， XX 地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， XX 地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。路邊附近有 23 個(gè)門診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來(lái)源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無(wú)污染 . 整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng) ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多 。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查 地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 XX地區(qū)是 XX市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。 地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) XX 地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有 XX 生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目． XX 地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身 公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為 17001820 元／平方米，小高層價(jià)格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為 18002100 元／平方米。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。 ５ .價(jià)格策略 多層公寓起價(jià) 1625 元 /平方米，最高價(jià) 2021 元 /平方米，均價(jià)在 17001800 元 /平方米之間，集合別墅起價(jià)2280 元 /平方米，最 高價(jià) 2530 元 /平方米，均價(jià)在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段， 2021 年 XX 金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒ΓS后又參加了 2021 年 11 月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 購(gòu)買力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 ① 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開 發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 ③ 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房 地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 同 XX 市其他區(qū)域 相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。一期總建筑面積 萬(wàn)平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109 戶。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn) 認(rèn)購(gòu)銷售 100套。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購(gòu)買，雷達(dá)學(xué)院購(gòu) 6 棟， XX 鄉(xiāng)政府購(gòu) 5 棟，散戶主要為 XX 區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購(gòu)房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式?？傉嫉孛娣e 420 畝，建筑面積 40萬(wàn)平方米，綠化率 30%，容積率為 2。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為 17001820 元／平方米，小高層價(jià)格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為 18002100 元／平方米。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方 向?？梢赃@么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) XX 地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 XX地區(qū)大約有 ,已征用一萬(wàn)畝 ,尚未征用的地塊有 萬(wàn)畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無(wú)項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將 XX 地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃 浦路下沿線以東稱為右塊。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來(lái)。 二、 XX 地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來(lái)新建和在建的發(fā)展大道 ,XX大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,XX大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。因沒(méi)有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,XX 市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi)