【正文】 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算詳見(jiàn)表 315。 表 39 銷(xiāo)售收入估 算表 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬(wàn)元） 多層住宅 17800元 /m2 36588 車(chē)庫(kù) 10萬(wàn)元 /個(gè) 480 別墅 220xx元 /m2 20xx0 總計(jì) —— —— 毛坯房費(fèi)用估算 （ 1） 土地費(fèi)用：土地費(fèi)用通常由土地出讓金、征地費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及交易契稅 (土地出讓金的 3％ )構(gòu)成。 b．道路系統(tǒng)：小區(qū)主干道寬 7米，其他車(chē)道寬 5米，消防車(chē)道主要依靠小區(qū)的車(chē)行道路。并且假設(shè)本項(xiàng)目各種因素的權(quán)重和為 l00%，其他比較項(xiàng)目每個(gè)因素與本項(xiàng)目相比較為擬合程度。 ? 項(xiàng)目地塊成交價(jià)過(guò)高，項(xiàng)目溢價(jià)空間有限。 （ 2） 周邊銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政存蓄銀行、常熟農(nóng)村商業(yè)銀行、交通銀行等。聯(lián)系城市南北向、東西向交通的主干路與環(huán)路共同形成道路網(wǎng)的主骨架。城鄉(xiāng)居民收入比為 ： 1。 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)企業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)的重要支撐部分， 20xx 年以來(lái)，隨著江南國(guó)泰、江南中盈、中南錦程、綠地綠景等一批房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目的開(kāi)工，常熟市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈逐月快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的比例在不斷上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例更加合理，一般來(lái)說(shuō)，第一產(chǎn)業(yè)的贏利能力較弱，而第三產(chǎn)業(yè)的贏利能力較強(qiáng) 。03′，南北距 37 公里，處北緯 31176。 （ 3）技術(shù)方案：建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括主要平面、立面布置、戶(hù)型設(shè)計(jì)等。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 研究目的 在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是投 資者、經(jīng)營(yíng)者，高收益與高風(fēng)險(xiǎn)總是如影隨形，要想獲得高收益，就必須承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何采取一個(gè)有效的措施，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大的利益，一個(gè)有效的辦法就是 —— 尋求多點(diǎn)平衡，即房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與利益的平衡機(jī)制 [2]。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中降低風(fēng)險(xiǎn)、取得先機(jī)，就 必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯?。常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） I 本科畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 題目 常熟市原國(guó)棉廠地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性研究 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） II 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說(shuō)明 原創(chuàng)性聲明 本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。 本文在認(rèn)真研究國(guó)內(nèi)外可行性研究理論的基礎(chǔ)上，選擇常熟市原國(guó)棉廠地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體的可行性研究。在項(xiàng)目投資前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心工作之一就是進(jìn)行可行性研究，可行性研究和評(píng)價(jià)情況因而成為項(xiàng)目尋求多點(diǎn)平衡的先決條件。 （ 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排：包括建設(shè)總工期及重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，銷(xiāo)售計(jì)劃、組織機(jī)構(gòu)等。31′～ 31176。 文化環(huán)境 一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)受社會(huì)文化環(huán)境的影響比較小。 常熟房地產(chǎn)投資繼 20xx 年出現(xiàn)增長(zhǎng)之后， 20xx 年又是一個(gè)房產(chǎn)投資增長(zhǎng)爆發(fā)年 ,相比于 20xx 年的 億元， 20xx 年投資額增加了 億元， 增長(zhǎng)率為 %，創(chuàng)造了歷年新高 ，詳見(jiàn) 圖 24。 [6]詳見(jiàn)圖 28。規(guī)劃道路網(wǎng)密度約為 公里 /平方公里；人均道路用地面積 14 平方米 /人 。 （ 3） 周邊學(xué)校：常熟市第八中學(xué)、常熟市中學(xué)（分校）、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)等。 ? 本項(xiàng)目為弘陽(yáng)公司在常熟的第二個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，品牌優(yōu)勢(shì)、人才儲(chǔ)備較為欠缺。再根據(jù)比較項(xiàng)目的價(jià)格和比較系數(shù)相乘，得出每個(gè)比較項(xiàng)目修正后的參考價(jià)格， 毛坯房?jī)r(jià)格定位選取衡泰里宮和香榭麗墅作為比較對(duì)象，精裝房選取中匯壹號(hào)公館和名流御園作為比較對(duì)象， 詳見(jiàn)表 32及表 33。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過(guò)一條 7米寬的線(xiàn)形舒緩的環(huán)狀道路，將各個(gè)部分聯(lián)系起來(lái)。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣(mài)住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見(jiàn)表 310。 表 315 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表 序號(hào) 稅費(fèi)類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 （ 8） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，即用銷(xiāo)售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售總收入見(jiàn)表 39。 a．出入口設(shè)置：小區(qū)主入口設(shè)置在元和路上，同時(shí)在小區(qū)東南方向設(shè)置次入口，兩個(gè)常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 入口之間由主干道連接。本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，選用板塊內(nèi)可比較的樓盤(pán)，選取多個(gè) 因素進(jìn)行比較，其中每個(gè)比較因素需要根據(jù)客戶(hù)購(gòu)房時(shí)考慮的重要性確定其權(quán)重。 ? 項(xiàng)目臨近道路、居民區(qū)，施工難度加大。 項(xiàng)目周邊配套 （ 1） 周邊公交：常熟理工學(xué)院（元和站），經(jīng)過(guò)公交有 常熟 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、104 路、 105 路、 116 路。到 2030 年，城市規(guī)劃道路網(wǎng)逐步建成，中心城市區(qū)形成環(huán)路加放射路的道路布局。農(nóng)村居民人均純收入 21691 元，增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 17023 元，增長(zhǎng) %，其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 5465 元，增長(zhǎng) %。 20xx 年隨著 翔澤、港龍等新星加入常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以及 大型開(kāi)發(fā)商 世茂、中南、弘陽(yáng)、金達(dá)、萬(wàn)禾等在常熟的再次拿地，常熟地價(jià)節(jié)節(jié)飆升，其中中南集團(tuán)以成交價(jià) 18 億元成為 20xx 總價(jià)地王，而世茂集團(tuán)以每畝 1008 萬(wàn)的價(jià)格成為 20xx 單價(jià)地王 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 圖 23 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 綜合圖 23 分析： 常熟第二產(chǎn)業(yè)的實(shí)力較強(qiáng)，這意味著工業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，居民的收入水平也較高，居民的房產(chǎn)價(jià)格承受能力也相對(duì)較高。33′～ 121176。 （ 2）項(xiàng)目定位：包括項(xiàng)目的 SWOT 分析、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位以及價(jià)格定位等。在這種宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行良好的可行性研究，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展有著極其重大的意義。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書(shū)寫(xiě)，不準(zhǔn)用徒手畫(huà) 3）畢業(yè)論文須用 A4 單面打印，論文 50 頁(yè)以上的雙面打印 4）圖表應(yīng)繪制于無(wú)格子的頁(yè)面上 5）軟件工程類(lèi)課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔 1）設(shè)計(jì)（論文） 2）附件：按照任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） V 常熟市原國(guó)棉廠地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 摘 要 我國(guó)的房 地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，正逐步走向成熟和規(guī)范 。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過(guò)的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu) 的學(xué)位或?qū)W歷而使用過(guò)的材料。首先對(duì)常熟市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研分析，包括了城市的宏觀環(huán)境、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、城市的消費(fèi)能力狀況、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境等，在此基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目的建設(shè)背景、投資環(huán)境、技術(shù)方案與建議、項(xiàng)目的進(jìn)度安排、項(xiàng)目的成本估算、方案的對(duì)比、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行綜合分析論證 ，得出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀、投資回報(bào)率高、投資周期短的結(jié)論。本文運(yùn)用相關(guān)理論，以常熟市弘陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的原國(guó)棉廠地塊項(xiàng)目為對(duì)象，通過(guò)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資價(jià) 值，為常熟市房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。 （ 5）項(xiàng)目投資估算及資金籌集：包括項(xiàng)目收入、開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用估算、資金投入計(jì)劃安排、資金籌集安排、方案比較等。50′，總面積 1264 平方公里。房地產(chǎn)是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統(tǒng)思想家的概念，是人們的歸縮，有房就 有家，家是唯一的，不可比較的 [7]。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 圖 24 常熟近五年資產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 20xx 年常熟樓市呈現(xiàn)量增價(jià)漲態(tài)勢(shì)，全年新建商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %。 圖 28 人均可支配收入及增長(zhǎng)率 隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，常熟居民的收入也隨之大幅增長(zhǎng)，而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，使得居民收入渠道明顯增加，居民人均可支配收入的增長(zhǎng)說(shuō)明市民的生活水平在不斷的提高，可以看出常熟市民經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在不斷增強(qiáng)。 [8] 主城區(qū)規(guī)劃“十橫八縱”主干路網(wǎng)絡(luò)。 （ 4） 周邊醫(yī)院：第一人民醫(yī)院、仁和醫(yī)院。 （ 3）機(jī)會(huì)（ O） ? 本區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上升，前景看好。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 表 32 價(jià)格因數(shù)分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重（ %） 衡泰里宮 香榭麗墅 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 30 建筑規(guī)模 15 外部環(huán)境 20 內(nèi)部配套 20 戶(hù)型設(shè)計(jì) 15 合計(jì) 100 衡泰里宮小高層均價(jià)： 14900 元 /m2 14900*= 元 /m2 香榭麗墅聯(lián)排別墅均價(jià)： 19800 元 /m2 19800*= 元 /m2 通過(guò)以上計(jì)算本項(xiàng)目毛坯房方案的參考定價(jià)為：多層 15000 元 /m2 ，聯(lián)排別墅 19500元 /m2 ，綜合均價(jià)約 17440 元 /m2 。 c．停車(chē)：機(jī)動(dòng)車(chē)停放于地下停車(chē)場(chǎng)，為了保證小區(qū)的交通， A區(qū)地面以上部分不再設(shè)置停車(chē)場(chǎng)地。 表 310 土地 成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 基數(shù) 合價(jià)（萬(wàn)元） 均價(jià)（元 /m2） 1 土地出讓金 51361m2 50300 2 土地契稅 出讓金的 3% 1509 3 合計(jì) —— 51809 （ 2） 前期工程費(fèi)：房地產(chǎn)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平等階段的費(fèi)用。本項(xiàng)目按照（ 2） —（ 7）費(fèi)用總和的 3%進(jìn)行估算得 萬(wàn)元。本項(xiàng)目按照銷(xiāo)售收入的 2%考慮，計(jì)算得 萬(wàn)元。 表 38 銷(xiāo)售收入估算表 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬(wàn)元） 多層住宅 15000元 /m2 36588 54882 車(chē)庫(kù) 10萬(wàn)元 /個(gè) 480 4800 別墅 19500元 /m2 20xx0 39195 總計(jì) —— —— 98877 （ 2）精裝房銷(xiāo)售收入估算 由于周邊樓盤(pán)僅有中匯壹號(hào)公館以及少量名流御園別墅精裝修項(xiàng)目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目采用精裝修的方式各類(lèi)業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售均價(jià)在留有余地的常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 保守評(píng)估：多層住宅均價(jià)為： 17800元 /m車(chē)庫(kù)： 10萬(wàn) /個(gè)、別墅： 220xx元 /m2。 （ 5） 在道路及交通的設(shè)計(jì)著重挖掘其自身的內(nèi) 涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、景觀功能、交往功能。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 房地產(chǎn)可行性研究定價(jià)一般可以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法、成本加利潤(rùn)定價(jià)法兩種方式。 ? 緊鄰服裝城，第一人民醫(yī)院，容易出現(xiàn)交通擁擠。此地域憑借香 榭麗墅和衡泰里宮一年的 造勢(shì)， 區(qū)域 熱度不斷上升 。 [8] 城市道路規(guī)劃 隨著常熟市城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)城市道路設(shè)施的投入將進(jìn)一步加大，城市道路網(wǎng)逐步形成，各項(xiàng)道路指標(biāo)有較大提高，以滿(mǎn)足城市交通需求。 居民生活 20xx 年，常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 43161 元，比上年增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 27028 元，增長(zhǎng) %，其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 7872 元，增長(zhǎng) %。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 20xx 年常熟市國(guó)土資源局總計(jì)公布城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地出讓公告 20 次，公布成交結(jié)果 15 次，全年成功出讓城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地 72 塊，總金額約 78 億元，總 面積約 1290201 平方米。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年常熟全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理 [6]。境域東西寬 49公里，處東 經(jīng) 120176。項(xiàng)目的基本情況具體來(lái)說(shuō)，包含項(xiàng)目的簡(jiǎn)介、性質(zhì)、宗地位置、占地面積、總建筑面積、容積率等基本情況?？傮w來(lái)講，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有著很大的決心，但是 20xx 年房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果并沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。 、圖表要求： 1）文字通順，語(yǔ)言流暢，書(shū)寫(xiě)字跡 工整，打印字體及大小符合要求，無(wú)錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請(qǐng)他人代寫(xiě) 2）工程設(shè)計(jì)類(lèi)題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。對(duì)本研究提供過(guò)幫助和做出過(guò)貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體