【導(dǎo)讀】下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的。獲得及其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過(guò)的材料。權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉?jī)?nèi)容。他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)的成果作品。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)。人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。單等），文科類(lèi)論文正文字?jǐn)?shù)不少于萬(wàn)字。符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書(shū)寫(xiě)，不準(zhǔn)用徒。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，正逐步走向成熟和規(guī)范。首先對(duì)常熟市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研分析，包括了城市的。宏觀環(huán)境、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、城市的消費(fèi)能力狀況、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境等，在此基礎(chǔ)上，資回報(bào)率高、投資周期短的結(jié)論。最后通過(guò)對(duì)全文的歸納總結(jié)出項(xiàng)目方案是可行的。

　　

【正文】 案統(tǒng)籌出項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)，再與政府給出的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行比較，其中容積率 符合 至 ，建筑密度 %符合小于 28%的規(guī)定，綠化率 %符合大 于 30%的規(guī)定，因此本項(xiàng)目的技術(shù)方案是可行的，詳見(jiàn)表 35。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 22 表 35 項(xiàng)目方案技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃用地面積 平方米 51361 2 建筑物占地面積 平方米 13350 3 總建筑面積 平方米 61150 4 多層可售面積 平方米 36588 5 別墅可售面積 平方米 20xx0 6 地下室面積 平方米 8580 7 地面綠化景觀面積 平方米 20600 8 容積率 9 建筑密度 % 10 綠化率 % 11 地下停 車(chē)位 個(gè) 480 12 總居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 378 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)潛力巨大，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云莫測(cè)，因此采取 “科學(xué)規(guī)劃、一次開(kāi)發(fā)、配套齊全、速戰(zhàn)速?zèng)Q ”的策略，盡快收回投資，取得利潤(rùn)。 目前該地塊己完成土地征用等工作，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月底即可完成項(xiàng)目前期的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，進(jìn)入全面開(kāi)工建設(shè)階段。本項(xiàng)目采取多層與別墅區(qū)同時(shí)施工的策略，由二家施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，預(yù)估建設(shè)周期為 1618 個(gè)月，因此初步計(jì)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間為24 個(gè)月，結(jié)合類(lèi)似工程的進(jìn)度控制 經(jīng)驗(yàn)制定本項(xiàng)目的主要整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制點(diǎn)詳見(jiàn)表 36。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 表 36 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制表 日期 方案一進(jìn)度 方案二進(jìn)度 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 可行性研究 可行性研究 20xx 年 3 月 20xx 年 5 月 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 20xx 年 6 月 開(kāi)工前準(zhǔn)備 開(kāi)工前準(zhǔn)備 20xx 年 7 月 全面開(kāi)工建設(shè) 全面開(kāi)工建設(shè) 20xx 年 4 月 銷(xiāo)售推廣 銷(xiāo)售推廣 20xx 年 9 月 商品房開(kāi)始預(yù)售 商品房開(kāi)始預(yù)售 20xx 年 5 月 —— 裝修全面施工 20xx 年 11 月 竣工驗(yàn)收 —— 20xx 年 12 月 交房入住 —— 20xx 年 4 月 —— 竣工驗(yàn)收 20xx 年 5 月 —— 交房入住 銷(xiāo)售計(jì)劃 通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析預(yù)計(jì)未來(lái)常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量有限，樓盤(pán)銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，預(yù)計(jì)在樓盤(pán)預(yù)售階段將會(huì)收回投資并取得利潤(rùn)，詳細(xì)銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 37。 表 37 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 階段狀態(tài) 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 預(yù)估銷(xiāo)售狀態(tài) 銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 20xx 年 46 月 5 月初全面推廣，進(jìn)行全城轟炸式宣傳 0 亮相蓄客期 20xx 年 78 月 7 月中旬，售樓處樣板房對(duì)外開(kāi)放，提供預(yù)約購(gòu)買(mǎi) 預(yù)約 40% 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期 20xx 年 9 月 9 月初全面開(kāi)盤(pán)借勢(shì)銷(xiāo)售 銷(xiāo)售： 50% 持續(xù)熱銷(xiāo)期 20xx 年 1012 月 商品房持續(xù)推廣，回籠資金 銷(xiāo)售： 70% 余溫銷(xiāo)售期 20xx 年 13 月 商品房借助前期推廣余溫銷(xiāo)售 銷(xiāo)售： 85% 銷(xiāo)售平穩(wěn)期 20xx 年 46 月 繼續(xù)銷(xiāo)售，較為平穩(wěn) 銷(xiāo)售： 95% 尾盤(pán)銷(xiāo)售期 20xx 年 79 月 尾盤(pán)銷(xiāo)售清空 售盡 組織機(jī)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)以及配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高 勞動(dòng)率的重要條件，在制定管理方案時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，結(jié)合本身的進(jìn)度安排，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，詳見(jiàn)圖 31。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 24 總 經(jīng) 理 工 程 副 總 項(xiàng) 目 副 總 營(yíng) 銷(xiāo) 副 總 成 本 副 總 財(cái) 務(wù) 副 總 運(yùn) 營(yíng) 副 總 物業(yè)管理部 成本管理部 財(cái)務(wù)管理部 工程技術(shù)部 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 項(xiàng)目管理部 行政人事部 圖 31 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 如圖 31 所示，本項(xiàng)目采取線性組織結(jié)構(gòu)，每個(gè)工作部門(mén)只對(duì)其直接下屬部門(mén)下達(dá)工作指令，確保了工作指令的唯一性，同時(shí)也盡可能避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運(yùn)行。 投資估算 銷(xiāo)售收入估算 （ 1）毛坯房銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)查分析 擬定的本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，加之對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目各類(lèi)業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售均價(jià)在留有余地的保守評(píng)估：多層住宅均價(jià)為： 15000 元 /m車(chē)庫(kù)： 10萬(wàn) /個(gè)、別墅： 19500 元 /m2。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，即用銷(xiāo)售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售總收入見(jiàn)表 38。 表 38 銷(xiāo)售收入估算表 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬(wàn)元） 多層住宅 15000元 /m2 36588 54882 車(chē)庫(kù) 10萬(wàn)元 /個(gè) 480 4800 別墅 19500元 /m2 20xx0 39195 總計(jì) —— —— 98877 （ 2）精裝房銷(xiāo)售收入估算 由于周邊樓盤(pán)僅有中匯壹號(hào)公館以及少量名流御園別墅精裝修項(xiàng)目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目采用精裝修的方式各類(lèi)業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售均價(jià)在留有余地的常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 保守評(píng)估：多層住宅均價(jià)為： 17800元 /m車(chē)庫(kù)： 10萬(wàn) /個(gè)、別墅： 220xx元 /m2。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，即用銷(xiāo)售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售總收入見(jiàn)表 39。 表 39 銷(xiāo)售收入估 算表 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬(wàn)元） 多層住宅 17800元 /m2 36588 車(chē)庫(kù) 10萬(wàn)元 /個(gè) 480 別墅 220xx元 /m2 20xx0 總計(jì) —— —— 毛坯房費(fèi)用估算 （ 1） 土地費(fèi)用：土地費(fèi)用通常由土地出讓金、征地費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及交易契稅 (土地出讓金的 3％ )構(gòu)成。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣(mài)住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見(jiàn)表 310。 表 310 土地 成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 基數(shù) 合價(jià)（萬(wàn)元） 均價(jià)（元 /m2） 1 土地出讓金 51361m2 50300 2 土地契稅 出讓金的 3% 1509 3 合計(jì) —— 51809 （ 2） 前期工程費(fèi)：房地產(chǎn)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平等階段的費(fèi)用。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項(xiàng)內(nèi)容的市場(chǎng)價(jià)格以及相應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)分別計(jì)算，詳見(jiàn)表 311。 表 311 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20 元 /m2*61150m2 2 勘察費(fèi) 6 元 /m2*51361m2 3 三通一平費(fèi)用 25 元 /m2*51361m2 4 其他 暫估 80 萬(wàn)元 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外以及用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 26 管線、道路工程，其費(fèi)用主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用 [9]。詳細(xì)的估算通常可采用單位指標(biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算即參照類(lèi)似 工程的平方米造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算詳見(jiàn)表 312。 表 312 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 供水工程 25 元 /m2 2 供電工程 85 元 /m2 3 道路工程 30 元 /m2 4 綠化工程 90 元 /m2 5 燃?xì)夤こ? 2800 元 /戶(hù) 6 弱電工程 15 元 /m2 7 排污工程 20 元 /m2 8 圍墻及大門(mén) 10 元 /m2 9 合計(jì) 1+2+3+4+5+6+7+8 （ 4） 建安工程費(fèi)用：是指房屋建筑工程的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及設(shè)備采購(gòu)安裝工程費(fèi)等。通常采用類(lèi)似工程的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用單方估算法進(jìn)行成本估算。根據(jù)公司最近幾年建設(shè)同類(lèi)型且同檔次樓盤(pán)工程的造價(jià)指標(biāo)同時(shí)結(jié)合政府發(fā)布的造價(jià)指標(biāo)，按照多層部分： 1900 元 /m車(chē)庫(kù)： 2800 元 /m別墅： 2500 元 /m2 分別乘以各自的規(guī)劃建筑面積計(jì)算建安工程費(fèi)， 詳見(jiàn)表 313。 表 313 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層 住宅 36588 1900 2 地下車(chē)庫(kù) 8580 2800 3 別墅 20xx0 2500 4 合計(jì) —— —— （ 5） 公共配套建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、公共場(chǎng)所等，具體收費(fèi)以各地規(guī)定為準(zhǔn)。本項(xiàng)目聯(lián)體別墅以 320 元 /m2 征收，多層以 75 元 /m2 征收，詳見(jiàn)表 314。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 表 314 公共配套建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層住宅 36588 75 2 別墅 20xx0 320 3 合計(jì) —— —— （ 6） 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等 [9]。通常按照（ 2） —（ 4）項(xiàng)費(fèi)用總和的 4%計(jì)算估算，本項(xiàng)目管理費(fèi)計(jì)算得 萬(wàn)元。 （ 7） 銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目按照銷(xiāo)售收入的 2%考慮，計(jì)算得 萬(wàn)元。 （ 8） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算詳見(jiàn)表 315。 表 315 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表 序號(hào) 稅費(fèi)類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。本項(xiàng)目按照（ 2） —（ 7）費(fèi)用總和的 3%進(jìn)行估算得 萬(wàn)元。 （ 10）根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見(jiàn)表 316以及利潤(rùn)估算分析見(jiàn)表 317,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計(jì)算 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 28 表 316 成本統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 成本 (萬(wàn)元） 1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 公共配套建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi) 7 銷(xiāo)售費(fèi) 8 經(jīng)營(yíng)稅金 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 開(kāi)發(fā)總成本 表 317 利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額 (萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 2 工程總投資 3 稅前利潤(rùn) 4 土地增值稅 5 所得稅 6 凈利潤(rùn) 精裝房費(fèi)用估算 精裝房成本的估算依據(jù)與毛坯房基本相同 ，其中土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套建設(shè)費(fèi)與毛坯房成本相同。精裝修成本 多層住宅 按照 20xx元 /m2，別墅 按照 2500元 /m2進(jìn)行估算加入到建安工程費(fèi)中，管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)隨銷(xiāo)售價(jià)格及建安成本變化而變化。詳細(xì)計(jì)算如下： （ 1） 精裝建安工程費(fèi)見(jiàn)表 318。 表 318 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià)（元 /m2） 金額（萬(wàn)元） 1 多層住宅 36588 2 地下車(chē)庫(kù) 8580 3 別墅 20xx0 4 合計(jì) —— —— （ 2） 管理費(fèi) : 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 （ 3）銷(xiāo)售費(fèi)用 : （ 4） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) : （ 5）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算見(jiàn)表 319。 表 319 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表 序號(hào) 稅費(fèi)類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *2%