【正文】 資金來源為銷售收入，具有很強的借款償還能力 ，故該項目從清償能力分析來看是可行的。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見附表 6。 由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預(yù)估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價為 8100 元。詳見表 65。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 表 62 建安工程費用 估算表 序號 項目 價格（元 / m2） 1 樁基礎(chǔ) 90 2 土建工程 1200 3 一般裝修 773 4 水電安裝 240 5 天然氣 35 6 暖氣 30 7 通訊 20 8 公用開線 16 9 消防 80 10 對講機系統(tǒng) 35 合計 2519 建安工程費計算如下： *2519= 萬元。 ，做好豎向設(shè)計，避免大填大挖，保護好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。在調(diào)查中，喜歡 8 層及以下的占 48%， 911 層的占 22%， 1216 層的占14%， 1720 層的占 11%， ,21 層及以上的占 5%。由下圖也可以看出， 4 月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。 在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準利率的 倍。 ：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。全年居民消費價格上漲 5%,八大類商品價格不同程度上漲，其中居住上漲 %。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目 ； 可行性分析 ； 投資收益分析 ； 風(fēng)險分析 II Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。 feasibility analysis。 12 月份市區(qū)新建住宅價格同比上漲 %，環(huán)比下降 %；二手住宅同比下降 %，環(huán)比下降 %。 、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物 。 “ 20xx 調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 12 圖 34 20xx 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競爭樓盤分析 本項目有萬科生態(tài)城、和達和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 16 目標客戶層選擇 通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項目的主要目標客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。以豐富的形態(tài)和細節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富 有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項目用地 規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 以建筑安裝工程費的 %估算，開發(fā)間接費用約為 萬元。 表 65 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 ％ 2 預(yù)售許可證申領(lǐng)費 銷售收入 ％ 3 其他銷售費用 銷售收入 ％ 合計 開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 本項目總建筑面積為 平方米。 項目財務(wù)評價 項目財務(wù)報表 損益表 該項目的所得稅按利潤總額的 25%計提。 項目財務(wù)評價結(jié)論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。這 3 個可比實例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。預(yù)估為 萬元。 表 64 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費 按占地面積 20 元 /平方米 合計 開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。預(yù)估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表 62 。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式 。 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。 經(jīng)濟適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標準層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 8 3 市場調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。全年財政總收入實現(xiàn) 億元，增 長 %；地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風(fēng)險能力較強，該項目可行。 return on investment analysis。 統(tǒng)計公報指出，去年 全年房地 產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔 ,北臨青島恒大實業(yè)集團公司 ,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路 ,東側(cè)為沙土路面的大車路。 20xx 年 4 月 6 日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別再上調(diào) 個百分點，其他 各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整，由 %上調(diào)到 %，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)； 5 月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示； 7 月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點； 8 月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標準”； 12 月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點范圍將擴大。 5 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了 20xx 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。 其中和達和城的占地面積與本項目相當，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。由于該項目的地理 位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項目的潛在客戶群。 項目建筑布局 ，共 6 棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。預(yù)估 萬元 。根據(jù)銷售進度安排 ,20xx 年 10 月實行預(yù)售 ,銷售單價為 8000 元 /㎡ ， 20xx 年 4 月開始為現(xiàn)售 ,銷售單價為 8100 元 /㎡ 。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的 10%、 5%計提。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 29 7 項目風(fēng)險分析 敏感性分析 影響該項目經(jīng)濟效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 資金籌措表見附表 5。 此 3 個可比實例的比準價格（單價）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。 銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生 的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。詳見表 64。 表 61 土地費用估算表 序號 項目 價格（萬元） 1 土地出讓金 （ m2*2656 元 /m2） 2 拆遷安置補償費 —— 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （ *255 元 /m2） 合計 建安工程費 建安工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費