【正文】 注對(duì)象。此地域憑借香 榭麗墅和衡泰里宮一年的 造勢(shì)， 區(qū)域 熱度不斷上升 。 項(xiàng)目開發(fā)商為常熟弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于 20xx 年憑借 “弘陽尊邸 ”開發(fā)項(xiàng)目成功進(jìn)入常熟市場(chǎng)并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，目前弘陽尊邸已經(jīng)售罄。 ? 緊鄰服裝城，第一人民醫(yī)院，容易出現(xiàn)交通擁擠。 綜合分析，項(xiàng)目最大的威脅來自于政策，而項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是地理位置，在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)方面，并沒有絕對(duì)的優(yōu)劣之分，在很多情況下是可以相互轉(zhuǎn)化的，本項(xiàng)目要揚(yáng)長(zhǎng)避短，加快開發(fā)進(jìn)度，降低政策帶來的未知影響力， 強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 房地產(chǎn)可行性研究定價(jià)一般可以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法、成本加利潤(rùn)定價(jià)法兩種方式。 （ 2） 容積率的最大化：本項(xiàng)目規(guī)劃容積率在 之間，為了分?jǐn)傢?xiàng)目地價(jià)，同時(shí)取得更多的可售面積，項(xiàng)目容積率要盡量設(shè)計(jì)到 。 （ 5） 在道路及交通的設(shè)計(jì)著重挖掘其自身的內(nèi) 涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、景觀功能、交往功能。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 22 表 35 項(xiàng)目方案技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃用地面積 平方米 51361 2 建筑物占地面積 平方米 13350 3 總建筑面積 平方米 61150 4 多層可售面積 平方米 36588 5 別墅可售面積 平方米 20xx0 6 地下室面積 平方米 8580 7 地面綠化景觀面積 平方米 20600 8 容積率 9 建筑密度 % 10 綠化率 % 11 地下停 車位 個(gè) 480 12 總居住戶數(shù) 戶 378 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)潛力巨大，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云莫測(cè)，因此采取 “科學(xué)規(guī)劃、一次開發(fā)、配套齊全、速戰(zhàn)速?zèng)Q ”的策略，盡快收回投資，取得利潤(rùn)。 表 38 銷售收入估算表 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個(gè)） 合計(jì)（萬元） 多層住宅 15000元 /m2 36588 54882 車庫(kù) 10萬元 /個(gè) 480 4800 別墅 19500元 /m2 20xx0 39195 總計(jì) —— —— 98877 （ 2）精裝房銷售收入估算 由于周邊樓盤僅有中匯壹號(hào)公館以及少量名流御園別墅精裝修項(xiàng)目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目采用精裝修的方式各類業(yè)態(tài)的銷售均價(jià)在留有余地的常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 保守評(píng)估：多層住宅均價(jià)為： 17800元 /m車庫(kù)： 10萬 /個(gè)、別墅： 220xx元 /m2。 表 312 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 供水工程 25 元 /m2 2 供電工程 85 元 /m2 3 道路工程 30 元 /m2 4 綠化工程 90 元 /m2 5 燃?xì)夤こ? 2800 元 /戶 6 弱電工程 15 元 /m2 7 排污工程 20 元 /m2 8 圍墻及大門 10 元 /m2 9 合計(jì) 1+2+3+4+5+6+7+8 （ 4） 建安工程費(fèi)用：是指房屋建筑工程的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及設(shè)備采購(gòu)安裝工程費(fèi)等。本項(xiàng)目按照銷售收入的 2%考慮，計(jì)算得 萬元。詳細(xì)計(jì)算如下： （ 1） 精裝建安工程費(fèi)見表 318。本項(xiàng)目按照（ 2） —（ 7）費(fèi)用總和的 3%進(jìn)行估算得 萬元。本項(xiàng)目聯(lián)體別墅以 320 元 /m2 征收，多層以 75 元 /m2 征收，詳見表 314。 表 310 土地 成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 合價(jià)（萬元） 均價(jià)（元 /m2） 1 土地出讓金 51361m2 50300 2 土地契稅 出讓金的 3% 1509 3 合計(jì) —— 51809 （ 2） 前期工程費(fèi)：房地產(chǎn)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平等階段的費(fèi)用。 表 37 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 階段狀態(tài) 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 預(yù)估銷售狀態(tài) 銷售準(zhǔn)備期 20xx 年 46 月 5 月初全面推廣，進(jìn)行全城轟炸式宣傳 0 亮相蓄客期 20xx 年 78 月 7 月中旬，售樓處樣板房對(duì)外開放，提供預(yù)約購(gòu)買 預(yù)約 40% 開盤銷售期 20xx 年 9 月 9 月初全面開盤借勢(shì)銷售 銷售： 50% 持續(xù)熱銷期 20xx 年 1012 月 商品房持續(xù)推廣，回籠資金 銷售： 70% 余溫銷售期 20xx 年 13 月 商品房借助前期推廣余溫銷售 銷售： 85% 銷售平穩(wěn)期 20xx 年 46 月 繼續(xù)銷售，較為平穩(wěn) 銷售： 95% 尾盤銷售期 20xx 年 79 月 尾盤銷售清空 售盡 組織機(jī)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)以及配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高 勞動(dòng)率的重要條件，在制定管理方案時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，結(jié)合本身的進(jìn)度安排，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，詳見圖 31。 c．停車：機(jī)動(dòng)車停放于地下停車場(chǎng)，為了保證小區(qū)的交通， A區(qū)地面以上部分不再設(shè)置停車場(chǎng)地。 （ 2） 建筑物外立面采用優(yōu)雅的法式風(fēng)格，別墅區(qū)外立面采用干掛黃金麻花崗巖，多層外立面一層至二層干掛黃金麻花崗巖，三層及以上 噴米白色真石漆，外立面裝飾風(fēng)格以雙拼別墅為例詳見附錄。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 表 32 價(jià)格因數(shù)分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重（ %） 衡泰里宮 香榭麗墅 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 30 建筑規(guī)模 15 外部環(huán)境 20 內(nèi)部配套 20 戶型設(shè)計(jì) 15 合計(jì) 100 衡泰里宮小高層均價(jià)： 14900 元 /m2 14900*= 元 /m2 香榭麗墅聯(lián)排別墅均價(jià)： 19800 元 /m2 19800*= 元 /m2 通過以上計(jì)算本項(xiàng)目毛坯房方案的參考定價(jià)為：多層 15000 元 /m2 ，聯(lián)排別墅 19500元 /m2 ，綜合均價(jià)約 17440 元 /m2 。 游離客戶：公務(wù)員、外地人。 （ 3）機(jī)會(huì)（ O） ? 本區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上升，前景看好。 ? 地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目東鄰招商城，北鄰常熟最繁華的購(gòu)物中心方塔街。 （ 4） 周邊醫(yī)院：第一人民醫(yī)院、仁和醫(yī)院。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 通過表 24 可以看出，創(chuàng)想 [8] 主城區(qū)規(guī)劃“十橫八縱”主干路網(wǎng)絡(luò)。其中，“一主”指主城區(qū)，包括虞山鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)周師公路以南地區(qū)、梅李鎮(zhèn)常合高速公路以南地區(qū)、古里鎮(zhèn)常臺(tái)高速公路以西地區(qū)；“一副”指港區(qū)，包括碧溪鎮(zhèn)和梅李鎮(zhèn)常合高速公路以東地區(qū)。 圖 28 人均可支配收入及增長(zhǎng)率 隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，常熟居民的收入也隨之大幅增長(zhǎng)，而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，使得居民收入渠道明顯增加，居民人均可支配收入的增長(zhǎng)說明市民的生活水平在不斷的提高，可以看出常熟市民經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及實(shí)際購(gòu)買力在不斷增強(qiáng)。 圖 26 常熟 商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖 從 圖 26 可以看出，近幾年常熟的房?jī)r(jià)始終保持穩(wěn)定的上升，盡管 20xx 年出臺(tái)了史上最為嚴(yán) 格 的“國(guó)五條”、 20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的措施，然而即便如此房?jī)r(jià)不降反升，這其中有兩方面的因素是不能夠忽視的：一方面，在剛性需求推動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格在原有價(jià)位上稅負(fù)加成，直接推動(dòng)了二手房?jī)r(jià)，而二手房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)對(duì)新建住房的定價(jià)形成參照性質(zhì)的上漲效應(yīng)；另一方面，土地成交價(jià)格的不斷上升，直接導(dǎo)致了開發(fā)商成本的增加，最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，造成了房?jī)r(jià)的上漲。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 圖 24 常熟近五年資產(chǎn)投資狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 20xx 年常熟樓市呈現(xiàn)量增價(jià)漲態(tài)勢(shì)，全年新建商品房銷售面積 萬平方米，同比增加 %。 （ 3） 20xx 年 9 月 29 日 ，財(cái)政部《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，被簡(jiǎn)稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“ 新政 ” 。房地產(chǎn)是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統(tǒng)思想家的概念，是人們的歸縮，有房就 有家，家是唯一的，不可比較的 [7]。常熟境內(nèi)水網(wǎng)交織，各河流湖蕩均屬太湖水系，其分布呈以城區(qū)為軸心向四周輻射狀，東南較密，西北較疏 。50′，總面積 1264 平方公里。 （ 4） 常熟市 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 （ 5）項(xiàng)目投資估算及資金籌集：包括項(xiàng)目收入、開發(fā)投資費(fèi)用估算、資金投入計(jì)劃安排、資金籌集安排、方案比較等。 （ 2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：包括 房地產(chǎn)投資分析 、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。本文運(yùn)用相關(guān)理論，以常熟市弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的原國(guó)棉廠地塊項(xiàng)目為對(duì)象，通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資價(jià) 值，為常熟市房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理開發(fā)提供依據(jù)。 20xx 年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 85013億元， 比上年增長(zhǎng) %，其中住宅投資 58951億元，增長(zhǎng) %；辦公樓投資 4652 億元，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 11945 億元，增長(zhǎng) %[1]。首先對(duì)常熟市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研分析，包括了城市的宏觀環(huán)境、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、城市的消費(fèi)能力狀況、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境等，在此基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目的建設(shè)背景、投資環(huán)境、技術(shù)方案與建議、項(xiàng)目的進(jìn)度安排、項(xiàng)目的成本估算、方案的對(duì)比、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行綜合分析論證 ，得出該項(xiàng)目開發(fā)前景樂觀、投資回報(bào)率高、投資周期短的結(jié)論。本人授權(quán) 大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu) 的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫 3）畢業(yè)論文須用 A4 單面打印，論文 50 頁(yè)以上的雙面打印 4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁(yè)面上 5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔 1）設(shè)計(jì)（論文） 2）附件：按照任務(wù)書、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） V 常熟市原國(guó)棉廠地塊房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 摘 要 我國(guó)的房 地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，正逐步走向成熟和規(guī)范 。Financial Evaluation。在這種宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行良好的可行性研究，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展有著極其重大的意義。同時(shí)通過本文的研究，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)可行性研究提供一定的借鑒作用。 （ 2）項(xiàng)目定位：包括項(xiàng)目的 SWOT 分析、產(chǎn)品定位、客戶定位以及價(jià)格定位等。 研究的編制依據(jù) （ 1） 項(xiàng)目建議書（初步可行性研究報(bào)告）及相關(guān)批復(fù)文件。33′～ 121176。 因年年豐收而得名“常熟”，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù) 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 圖 23 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 綜合圖 23 分析： 常熟第二產(chǎn)業(yè)的實(shí)力較強(qiáng)，這意味著工業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，居民的收入水平也較高，居民的房產(chǎn)價(jià)格承受能力也相對(duì)較高。從 20xx 年開始，我國(guó)進(jìn)入到了一個(gè)不折不扣的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控周期，然而盡管打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不斷出臺(tái)，不斷細(xì)化， 20xx 年的房產(chǎn)市場(chǎng)仍然是處于過熱狀態(tài) 。 20xx 年隨著 翔澤、港龍等新星加入常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以及 大型開發(fā)商 世茂、中南、弘陽、金達(dá)、萬禾等在常熟的再次拿地，常熟地價(jià)節(jié)節(jié)飆升，其中中南集團(tuán)以成交價(jià) 18 億元成為 20xx 總價(jià)地王，而世茂集團(tuán)以每畝 1008 萬的價(jià)格成為 20xx 單價(jià)地王 。 20xx 年新開工面積比 20xx 年翻了近二倍，常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 可以預(yù)見 20xx 年將會(huì)有大量房源進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售會(huì)構(gòu)成一定壓力。農(nóng)村居民人均純收入 21691 元，增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 17023 元，增長(zhǎng) %，其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 5465 元，增長(zhǎng) %。 29%9%11%51%毛坯房廚衛(wèi)裝修普通裝修精裝修 圖 210 購(gòu)房裝修標(biāo)準(zhǔn)偏好比例 （ 3） 房間 需求 在房間的需求上，購(gòu)房者主要選擇二房、三房單位為主，其需求量占了總市場(chǎng)得 81%，這部分需求者大多是初次置業(yè)者，總體而言二房、三房的剛性需求比較旺盛，可見項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)以二房、三房單位為主， 詳見比例分布圖 211。到 2030 年，城市規(guī)劃道路網(wǎng)逐步建成，中心城市區(qū)形成環(huán)路加放射路的道路布局。 （ 2） 香榭麗墅