【正文】 四 項目投資計劃 1. 付款進度 地塊一次性掛牌，地塊分割為 3 個土地證，土地款的支付進度： 2020 年 2 月 21 日支付 20%招拍掛保證金約 億元， 3 月 24 日前付款約 億（占土地款的 30%）， 2020 年 4 月 30 日前付款約 億（ A 地塊土地出讓金剩余部分繳清，取得 A 地塊土地證）， 2020 年 2 月 22 日前付清剩余土地款。 7. 項目定位 張家港房地產(chǎn)市場的客戶呈現(xiàn)典型的橄欖型，中高端客戶是市區(qū)置業(yè)的主力人群。 項目引進了巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進多家品牌 KTV 演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施。娛樂業(yè)態(tài)占比 45%，餐飲業(yè)態(tài)占比約 20%。以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街業(yè)態(tài)配比的 80%，餐飲占到 16%。環(huán)線外公寓價格不足10000 元 /㎡。 （ 4）中銳檀宮 疊加、聯(lián)排 220447㎡ 300400萬；500600萬 342 174 5. 重點個案分析 項目地塊可比項目主要有以下幾個： （ 1）君臨新城 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。檀宮 2 0 1 1 .1 0 高層 1 13500 元 / ㎡ 192 165 8 .6公寓項目 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 / 平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。 張家港主城區(qū)主要在售樓盤分布城西板塊城南板塊城東板塊城中板塊江南十二府均價： 11 500 元 / 平方米中 聯(lián)君越預(yù)計均價： 1200 0 元 / 平方米陽光里程均價： 12 000 元 / 平方米尚 城國際均價： 120 00 元 / 平方米暨陽 湖皇冠均價： 13000 ～ 35000 元 / 平方米國 泰潤園均價： 13 000 元 / 平方米緹香世家均價： 11 500 元 / 平方米玲瓏灣均價： 11 000 元 / 平方米君臨新城均價： 12 00 0 元 / 平方米目前 ， 城中板塊已經(jīng)無新項目推出 ， 城南板塊依托于暨陽湖資源 ， 多為高檔樓盤；目前城西板塊和城東板塊新盤推出較多；城北板塊目前生活氣氛和商業(yè)配套尚不完善 。 按照推算 2020 年大致新增開發(fā)面積約 31 萬平米左右；張家港市場供應(yīng)量小、價格較高， 2020 年張家港商品房銷售面積大幅上升，全年銷售 103 萬平方米 。 表三： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號 土地座落 土地面積 （畝） 規(guī)劃用途 成交總價 （萬元） 容積率 建筑面積（萬方） 樓板價 （元 /㎡） 交易日期 受讓單位 1 市 區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 99 商業(yè) 33388 ≤ 6300 張家港市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 2 市區(qū)人民路南側(cè) 41 商業(yè)（商務(wù)辦公） 26493 ≤容積率≤ 13 2030 江蘇國泰東方天地置業(yè)有限公司 3 市區(qū)東側(cè)建農(nóng)路 41 住宅 ≤ 11600 張家港市新金洲房地產(chǎn)有限公司 4 市區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 971 商業(yè)、住宅 604206 ≤ 84 7177 世茂集團 5 市區(qū)金港大道西側(cè) 35 商業(yè)（兒童游樂） 12936 ≤ 4600 張家港市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 6 市區(qū)華昌路西側(cè) 86 住宅 53419 ≤ 4227 朗詩 7 市區(qū)國泰路東側(cè) 183 商業(yè)、住宅 139526 ＜容積率≤ 28 5000 張家港美辰置業(yè)有限公司 根據(jù)市場調(diào)查計算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 127 萬方（建筑面積）的存量。社區(qū)級商業(yè)中心：規(guī)劃 47 處社區(qū)級中心。 “三軸”即沿城市軌道交通一、二、三號線的商業(yè)發(fā)展主軸線，三軸串聯(lián)各級商業(yè)中心。 張家港規(guī)劃中心城區(qū)形成“一主、 一副、一園”的空間結(jié)構(gòu)，“一主”為楊舍主城區(qū)、“一副”為塘橋副城區(qū)，“一園”為黃泗浦文化生態(tài)園位于楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)之間，通過黃泗浦文化生態(tài)園的打造，將楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)進行有機縫合。 張家港宏觀經(jīng)濟在 2020 年之前波動較大，進入 2020 年開始，張家港開始進入平穩(wěn)上升， 2020 年受金融危機影響，出口受阻，經(jīng)濟增長放緩。全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積 平方公里，耕地 萬畝，長江岸線 公里。項目地塊 位于楊舍鎮(zhèn)中心區(qū)域。 基金擬向項目公司提供 8 億元債權(quán)投資。地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一 項目名稱 張家港地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“項目”）。 七 交易時間 地塊分為 3 個土地證，一次性掛牌出讓 ，地塊整體已于 2020 年 1 月 24 日掛牌公告，公告期 21 個工作日，嘉凱城、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體已于 2020 年 2 月 21 日取得地塊的成交確認書。 金港鎮(zhèn)位于張家港市西郊，全鎮(zhèn)總面積 135 平方公里，下轄 31 個行政村和 12個社區(qū)，有戶籍人口近 18 萬人，外來常住人口 17 萬人左右。全鎮(zhèn)總?cè)丝?9 萬人，其中外來人口 萬人。隨著 2020 年全球經(jīng)濟回暖， 2020 年經(jīng)濟增速開始平穩(wěn)上升。 張家港市規(guī)劃中心城區(qū)形成“市級、分區(qū)級、居住區(qū)級”三級公共服務(wù)中心體系。 “四心”即楊舍城北分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城南分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城西分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城東分區(qū) 商業(yè)中心等四處片區(qū)級商業(yè)中心，承擔(dān)各功能分區(qū)綜合服務(wù)職能，提供相應(yīng)的商業(yè)、文化、醫(yī)療、體育、娛樂、辦公等配套服務(wù)設(shè)施。 張家港市主城區(qū)板塊劃分為城北板塊、城西板塊（城西新城）、城中板塊、城東板塊、暨陽湖板塊。 2020 年～ 2020 年主要出讓地塊 分布： 2020202020205561092020 年 ~20 1 3 年主要出讓地塊分布346774 城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少、以郊區(qū)為主，特別是東南側(cè)的開發(fā)區(qū)是張家港的發(fā)展方向；城區(qū)內(nèi)地價差別較小，主要在 600— 700 萬元 /畝之間，樓板價在 4000— 7000 元 /平米；城區(qū)東南板塊土地出讓較為活躍，成為熱點板塊，個別項目樓板價達到8000 元的高位；按容積率上限計算，城區(qū)近 3 年成交的商住土地共供應(yīng)建筑面積約 270 萬平米； (如剔除項目中的別墅，剩余公寓部分約為 230 萬㎡ )。張家港市銷售均價持續(xù)上漲； 2020 年張家港市總供應(yīng)面積約 125 萬平米，成交 93 萬平米； 2020 年供應(yīng)面積62 萬平米，成交 57 萬平米；總體來看，張家港市場的供求情況較為健康。 張家港市場多以高層項目為主，在景觀及外立面方面處理得較為高端，以 Art deco 風(fēng)格為主；主力面積普遍較大，這與其目標客群有一定關(guān)系；西區(qū)項目主要以配套（商業(yè)及教育）為主要賣點，南區(qū)以暨陽湖為賣點，東區(qū)以內(nèi)部配套加區(qū)位發(fā)展為主要賣點，我項目所處的北區(qū)僅一處在售樓盤，主要以內(nèi)部配套為項目加分。值得關(guān)注的是城北區(qū)域的兩個樓盤月均去化都接近了 30 套，城北正被整個市場所肯定。競品項目分析 —— 君臨新城推出總面積（平米）樓號 預(yù)售證日期未公布 8 、 9 、 6 預(yù)售證50, 3 7 62, 1 35 50, 8 4 55, 2 12 樓棟名稱 總套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）9 幢 (9 幢 ) 276 2763 幢 (3 幢 ) 163 575 幢 (5 幢 ) 196 1674 幢 (4 幢 ) 294 777 幢 (7 幢 ) 194 596 幢 (6 幢 ) 163 1002 幢 (2 幢 ) 151 298 幢 (8 幢 ) 276 2331 幢 (1 幢 ) 277 67合計 1,990 1,065? 該 項目前期推盤除 5 樓銷售不理想外 ， 其余去化均超過70 % ， 主要由于 5 位置不佳造成 ， 位于原化肥廠舊址 ， 當?shù)鼐用駥ν寥牢廴据^為 敏感；? 近期推出 6 8 9 樓共計 715 套房源 ， 為 2020 年主要供應(yīng) ，估計供應(yīng)量為 609 套；? 目前該項目已經(jīng)銷售完畢 。尚城國際 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。 公寓市場容量 50 萬㎡，別墅年市場容量 16 萬㎡；公寓去化較好樓盤月均可達50 套，區(qū)域樓盤月均去化 30 套。以凱麗百貨、商業(yè)大廈、第一人民商場、國際購物中心這代表。沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)，相對家居布藝比較聚集。已成為本地中高端的消費群體及周邊城市的中高端消費群體休閑娛樂購物的集聚中心。 張家港中、高端客戶主要由以下三部分組成： 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主 ? 認為豪宅是最適宜居住的產(chǎn)品； ? 要求產(chǎn)品一定要有品質(zhì)感，滿足居住舒適度； ? 對價格 有一定的敏感度，追求高品質(zhì)的產(chǎn)品； ? 置業(yè)彈性較大，遇不到合適的產(chǎn)品會選擇暫緩購買； ? 有一定的投資意識。 2. 項目開發(fā)分期 項目擬定分五期開發(fā)，分期開發(fā)情況如下表所示： 項目面積（平方米）一期 二期 三期 四期 五期總建筑面積 6 2 0 , 8 5 9 1 3 1 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 1 6 , 4 5 9地上建筑面積 4 6 0 , 3 5 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 8 4 , 3 5 9地上可售 ( 租 ) 建筑面積 4 5 3 , 3 0 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 7 7 , 3 0 9可售（租）建筑面積 6 1 1 , 4 9 6 1 2 8 , 7 8 7 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 0 9 , 4 0 9住宅 4 1 3 ,3 0 9 9 6 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 4 ,5 0 0 7 2 ,8 0 9安置房 2 3 , 0 0 0 2 3 , 0 0 0 高層 3 9 0 , 3 0 9 7 3 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 4 , 5 0 0 7 2 , 8 0 9非住宅 4 7 , 0 5 0 3 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 1 1 , 5 5 0社區(qū)商業(yè) 2 0 , 0 0 0 3 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 4 , 5 0 0公寓式辦公 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 配套設(shè)施(文化中心) 7 , 0 5 0 7 , 0 5 0地下建筑 1 6 0 , 5 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下可售車庫 1 5 8 , 1 8 7 2 9 , 7 8 7 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下不可售車庫 2 , 3 1 3 2 , 3 1 3 3. 項目工程工期安排 項目擬定的工程工期安排如下所示： （ 1）一期工程工期安排 取得土地證 開工 （施工單位進場） 177。 項目面臨一定的風(fēng)險，地塊 區(qū)域相對于其他板塊居住氛圍不強，未來核心區(qū)域版塊競爭將成為本項目威脅之一；地塊周邊尚存兩個主要項目，未來將面臨競爭。如果市場長期去化緩慢，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)激烈的價格戰(zhàn)，項目也存在明顯的價格優(yōu)勢。項目位于張家港市城北，屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，臨近市中心，目前住宅氛圍不夠，但項目體量較大，可以打造內(nèi)環(huán)境，配合商業(yè)配套，對剛需和剛改人群吸引力較大。 另外，由于本項目將成為張家港市未來的第一大盤，市場去化將成為本項目的另一關(guān)鍵點。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 3）三期工程工期安排 取得土地證 開工（施工單位進場） 177。 3. 外地務(wù)工、經(jīng)商人員 ? 首改型和再改型為主； ? 注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度； ? 通常選擇大規(guī)模的樓盤進行選擇，性價比是重要的衡量依據(jù) 。商業(yè)仍然以百貨和大賣場為主，目前品牌覆蓋度較低，以國內(nèi)一二線品牌為主，國際一線和知名品牌尚未大規(guī)模進駐，商業(yè)市場有待于進一步發(fā)展。 （ 5）購物公園