【正文】 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 的新港灣住宅小區(qū)項(xiàng)目地處新建縣行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，是煙塵排放控制區(qū)。江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“新港灣”項(xiàng)目，座落在新建縣，北面為文化路，南面為新建大道，東面為建設(shè)路，西面為解放路，地處新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 1 公里生活半徑內(nèi)，公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)立， 204 路車(chē)臨小區(qū)而過(guò)，中巴、面的招手即停，環(huán)游縣城說(shuō)走就走，直通南昌輕輕松松，交通十分便利。處于江西省昌九工業(yè)走廊的南端起點(diǎn)，為 “ 昌九走廊第一縣 ” ，是南昌建設(shè)一江兩岸新格局大手筆得落墨處。此樓盤(pán)可供該縣及南昌市工薪階層人群，也就是拮據(jù)型郊居者和優(yōu)越型或稱(chēng)上升型郊居者、新建縣城內(nèi)購(gòu)房者享用。 本項(xiàng)目于 2020年 11月 1日和縣土地局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并付 6000萬(wàn)元出讓金。現(xiàn)全公司已成為一個(gè)集房地產(chǎn)一發(fā)為主，兼營(yíng)物業(yè)管理、建筑機(jī)械設(shè)備租賃為一體的綜合型企業(yè)。 公司發(fā)展戰(zhàn)略確立了“企業(yè)是船，品牌是帆，企業(yè)文化是魂，人才是發(fā)展之本”的方針。 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第二章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 企業(yè)概況 一、企業(yè)簡(jiǎn)介 江西省 01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于 2020 年 8 月，是由南昌市工商行政管理局高新分局注冊(cè)正式成立，享受外商投資企業(yè)的各種優(yōu)惠政策。 （三） 土地面積以委托方提供的《南昌市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》上的土地面積為準(zhǔn)。 （二）通過(guò)對(duì)南昌市居民住房消費(fèi)行為特征的調(diào)研，來(lái)分析南昌住宅消費(fèi)群的市場(chǎng)潛力，為本項(xiàng)目提供科學(xué)、可操作的實(shí)戰(zhàn)依據(jù)。 （ 五 ） 該項(xiàng)目可行性分析只供委托主報(bào)銀行審批使用，不得作其他用途?，F(xiàn)有職工 36人，其中高、中級(jí)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員 28 人，取得大專(zhuān)以上學(xué)歷人員 23 人，擁有一支 “年青健康、思維敏捷、敢于創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)拼搏 ”的精英團(tuán)隊(duì)。近年來(lái)，采取了定向開(kāi)發(fā)與聯(lián)合開(kāi)發(fā)相結(jié)合，獨(dú)資與 合資相結(jié)合等多種形式，一方面緊緊抓住成片的棚戶(hù)區(qū)改造工程（福田花園），充分利用國(guó)家優(yōu)惠的政策，大力開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)；另一方面也十分注重捕捉戰(zhàn)機(jī)，在“投資小、工期短、見(jiàn)效快”的建設(shè)項(xiàng)目上做文章。 67 平方米），其中居住用地面積為80 畝（折合 5333。 5平米，共計(jì) 720套。 綜上所述本樓盤(pán)除自身功能精良外，市政設(shè)施齊全，周邊環(huán)境，地理位置也十分優(yōu)越，是個(gè)不可多得的好樓盤(pán)。 新建縣城的房地產(chǎn)今年也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，由于新建縣沒(méi)有較好的政府規(guī)劃支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可供出讓的土地有限，甚至還有一些出現(xiàn)問(wèn)題的樓盤(pán)，比如紅谷 本項(xiàng)目竣工后，還可以進(jìn)一步美化、優(yōu)化、亮化周邊環(huán)境，繁榮新建，改善新建及南昌人民的居住條件。 二、環(huán)保措施 本項(xiàng)目擬采取以下環(huán)保措施： 1．在項(xiàng)目工程建設(shè)施工中的廢棄物將集 中處理，不會(huì)破壞周?chē)h(huán)境； 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2．在小區(qū)內(nèi)興建大型的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，種植大量樹(shù)木花草，在各樓棟之間精心設(shè)計(jì)大量綠色景觀(guān)，使住宅區(qū)采光、通風(fēng)良好，規(guī)劃布局合理，使人與建筑、建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表 序號(hào) 年 份 項(xiàng) 目名稱(chēng) 2020年 2020 年 2020 年 11 12 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 1 編、報(bào)、批可行性研究報(bào)告 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2 銀行評(píng)估資金到帳 3 施工設(shè)計(jì)及審批 4 土建工程招標(biāo)、簽約 5 土建施工驗(yàn)收 6 住宅小區(qū)綠化 7 銷(xiāo)售 第一批： 2020 年 12月份開(kāi)工 , 2020 年 4月份開(kāi)盤(pán) , 5 月份封頂 , 9 月可入??； 第二批： 2020 年 4月開(kāi)工 , 8月開(kāi)盤(pán) ,9月封頂 , 12 月可入住，業(yè)主可在新年前裝修完并搬入 新居； 第三批： 05 年 8 月開(kāi)工 , 12 月初可開(kāi)盤(pán) ,06 年 1 月封頂 , 5 月經(jīng)竣工驗(yàn)收后可入住。 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第四章 市場(chǎng)評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 商品房?jī)r(jià)格指數(shù)繼續(xù)上升 房?jī)r(jià)居高不下 國(guó)家 統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布了 6 月份國(guó)房景氣指數(shù) ,該指數(shù)為 ,繼續(xù)小幅回落。 1 至 6 月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %,比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)； 1 至 6 月份住宅投資增長(zhǎng) %,僅比一季度回落了 個(gè)百分點(diǎn)；其次 ,1 至 6月份全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積 7920 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %,分別比一季度和去年同期回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。由此 ,被動(dòng)需求、真實(shí)需求及投機(jī)需求等因素 ,一起擴(kuò)大了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求。 —— 供給能力明顯增強(qiáng)。 —— 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量同步提高。利用外資增長(zhǎng)加快。 —— 固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中有落。商品房竣工和銷(xiāo)售面積之比為 ：1，產(chǎn)銷(xiāo)銜接比較正常。 —— 土地治理整頓取得進(jìn)展。前三季度，全省生產(chǎn)總值增速高于全年目標(biāo) ； 110 月財(cái)政總收入增速高于目標(biāo) 個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增速高于目標(biāo) 個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速高于目標(biāo) 4個(gè)百分點(diǎn)，出口總值增速高于目標(biāo) 26 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速高于目標(biāo) 個(gè)百課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 分點(diǎn)。 世界經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)過(guò)兩年的緩慢增長(zhǎng)后，于 2020 年下半年步入快速增長(zhǎng)軌道，今年以來(lái)繼續(xù)保持全面較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 基礎(chǔ)設(shè)施水平大大提高。在投資領(lǐng)域，個(gè)私、外商及港澳臺(tái)投資成為投資的強(qiáng)大生力軍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求 量空間還很大 江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求量空間還很大，這一點(diǎn)從下表可以看出來(lái)，在江西省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，江西省住宅成套率和住宅自有率低于全國(guó)總體水平，比很多省份都要低很多；這就是說(shuō)江西省還很很多人沒(méi)有自己的住宅（達(dá)到 27%），很多人需要改善居住條件，他們是現(xiàn)階段住宅消費(fèi)的主力，因此江西省住宅市場(chǎng)潛力巨大。其中以商品住房的提升幅度較大。 2020 年 1— 10 月份南昌房地產(chǎn)投資和商 品房交易面積的大幅增長(zhǎng)就是有力證據(jù)。 5） 市向外擴(kuò)張，周邊區(qū)域逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 南昌樓市昌南城短 期內(nèi)仍維持西熱東平，價(jià)格西高東低的態(tài)勢(shì)，市中心對(duì)住宅原則上“只拆不建”的決策將增加環(huán)城周邊地帶的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，自然條件優(yōu)越的“三湖一洲一灘”（青山湖，象湖，艾溪湖，朝陽(yáng)洲，紅谷灘）地塊將成為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，領(lǐng)引南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的潮流 。 開(kāi)發(fā)商 :百興房地產(chǎn) 售樓熱線(xiàn)： 2195999 現(xiàn)代米羅 位于新建成縣長(zhǎng)棱鎮(zhèn)解放路 689 號(hào) 占地面積：約 250 畝 總建筑面積：約 250000 平方米 綠化率： 45% 主力房型及面積：三房（ 130 平方米左右），現(xiàn)余兩套六層復(fù)式，面積在 207 平方米、190 平方米 價(jià)格：均價(jià)從 2020 年至今為 1300 升到 1800 元 /平方米 樓盤(pán)形態(tài) ：多層，歐式建筑風(fēng)格小區(qū) 小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)有會(huì)所（包括健身房、桌球室、棋牌室、男女桑拿房），游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、托兒所、社區(qū)巴士及四大景軸九大景區(qū)。其 車(chē)庫(kù)售價(jià) 1650 元 /平方米（ 18— 25平方米），儲(chǔ)藏室售價(jià) 650 元 /平方米（ 20 平方米），最低價(jià) 1600 元 /平方米，均價(jià) 1900元 /平方米 樓盤(pán)形態(tài)：中間四棟小高層，周邊是多層，外圍底層沿街商鋪 投資商：南昌市時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)商：南昌市大新明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓熱線(xiàn)： 3733777 湖畔?明珠 位于新建成縣文教路與解放路交界處 占地面積： 2500 平方米 總建筑面積： 6209 平方米 主力房型及 面積：二房、三房、復(fù)式 2020 年 10月售價(jià)： 1620 元 /平方米（起價(jià)）至 1980 元 /平方米（最高價(jià)） 樓盤(pán)形態(tài)： 12 層雙電梯湖景豪宅，一梯兩戶(hù)， 12 層為店面， 7 層以上為景觀(guān)層。 開(kāi)發(fā)商：江西省二建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓熱線(xiàn)： 3731222 新西蘭文化花園 位于新建縣長(zhǎng)麥路與文化路交叉口西北角 占地面積： 28。 周邊環(huán)境；禮步湖畔依水而居，環(huán)境優(yōu)雅。所以，新建縣是想要在紅谷灘購(gòu)房而又無(wú)力承受其高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者的首選。 2） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 區(qū)域居 住環(huán)境較差： 項(xiàng)目所在地為新建縣老城區(qū)， 周邊部分建筑群體比較陳舊，給人留下一種“臟、亂、差”的印象， 物業(yè)周邊整體居住環(huán)境較差。 受南昌市政府建設(shè)花園城市及政府招商引資政策的影響，南昌市的近兩年來(lái)出讓土地呈迅猛發(fā)展之勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目上市時(shí)，市場(chǎng)壓力將明顯加大，且潛在項(xiàng)目規(guī)模都較大，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力更大。 由于新建縣城本身目帶來(lái)較大的前景。課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第二節(jié) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、項(xiàng) 目的 SWOT 分析 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 生活配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目 地處新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 500 米生活半徑內(nèi)， 服務(wù)配套齊全，園、超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校環(huán)立， 為小區(qū)未來(lái)業(yè)主提供了極大便利。 周邊環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰江西最大音樂(lè)噴泉廣場(chǎng) — 心怡廣場(chǎng)，同時(shí)項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、銀行等市政配套方便，居住人文環(huán)境優(yōu)越。隔路相望是新建縣最大的心怡廣場(chǎng)，具有非常濃厚的文化、政治氛圍。 樓盤(pán)形態(tài)：是集居家、商業(yè)于一體的現(xiàn)代簡(jiǎn)約型多層住宅小區(qū)，由 18 棟住宅和商業(yè)街（沿街）組成。二期還未拆遷 樓盤(pán)形態(tài)：歐洲風(fēng)格，共 13 棟 6+1多層，沿街商鋪，坐北朝南，戶(hù)戶(hù)通透，以 6+1多層為主，物管低價(jià)位，適合普通百姓人家需要。據(jù)調(diào)查，日益挑剔的消費(fèi)者更注重的是小區(qū)的規(guī)模、品質(zhì)和生活氣息，小區(qū)的文化、商品房的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等等。 3） 類(lèi)型供應(yīng)現(xiàn)狀 從市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，多層不帶電梯住宅依然是大多數(shù)置業(yè)者的首選，其比例占到 %。實(shí)際上 ,扣除樓面地價(jià) (南昌市前三個(gè)季度的地價(jià)漲幅高達(dá) %)的提高，樓盤(pán)品質(zhì)的提升，城市規(guī)劃的因素 (如容積率，綠化率比率的提高，公用設(shè)施和配套比例的上升等 )，房?jī)r(jià)的漲幅是微乎其微了。結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將 2020 年1— 10月南昌樓市情況統(tǒng)計(jì)如下 ： 1）．南昌市（含四縣）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資情況 ： 總投資 住宅 辦公樓 商業(yè)用房 投資金額（億元） 比增 (%) 2）．南昌市 (含四縣 )房地產(chǎn)交易情況 ： 商品房 商品住房 面積 (萬(wàn)平方米 ) 金額 (億元 ) 均價(jià) (元/㎡ ) 套數(shù) 面積 (萬(wàn)平方米 ) 金額 (億元 ) 均價(jià) (元/㎡ ) 數(shù)量 21710 比增(%) 類(lèi) 別 指 標(biāo) 類(lèi) 別 指 標(biāo) 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 3）。私營(yíng)企業(yè)、 “ 三資 ” 企業(yè)增長(zhǎng)幅度居各經(jīng)濟(jì)類(lèi)型企業(yè)的前列，成為帶動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的勁旅。在開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，工業(yè)園區(qū)增長(zhǎng)極的作用日益突出。 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調(diào)控之后，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益將有新的提高，經(jīng)濟(jì)處于新一輪周期的上升期