【正文】 ”，它們或開拓了一個(gè)全新的領(lǐng)域，或重新調(diào)整了樓市格局?！　?0月下旬，財(cái)政部和央行宣布降低住房交易稅率、貸款利率和首付比例?！　°y行規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)　　8月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。這是央行近6年來首次下調(diào)貸款利率，也是近9年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。會議強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨脹放在突出位置。18月份，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員848萬人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)370萬人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)104萬人。其中，%，%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元，比年初增加34803億元，同比多增1201億元；各項(xiàng)存款余額454942億元，比年初增加65601億元，多增18113億元。貿(mào)易順差1810億美元，同比減少47億美元。分地區(qū)看，城市社會消費(fèi)品零售額53165億元，%；縣及縣以下零售額24721億元，%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%、%%。18月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤18685億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值21800億元，%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值101117億元，%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值78714億元，%。（案例：對行政中心以北、新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝（凈地）的土地進(jìn)行你開發(fā)，為商—住混合小區(qū)。房地產(chǎn)公司為新成立公司，注冊資金2000萬元人名幣。　　農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)?！　」潭ㄙY產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。分地區(qū)看，東、中、%、%%，中西部投資增速明顯快于東部?！　〕隹谠鏊儆兴芈?，外商直接投資大幅增加。前3季度，實(shí)際使用外資金額744億美元，%。前三季度，貨幣凈投放1350億元，同比少投放608億元。分類別看，%，%，其余各類商品價(jià)格有漲有落。前3季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元，%，扣除價(jià)格因素，%，；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3971元，%，扣除價(jià)格因素，%。　　從“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針到“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲”的“一保一控”政策，體現(xiàn)了宏觀調(diào)控思路的調(diào)整?！　?0月15日和10月30日。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價(jià)值的70%。 （1） 政策頻出 樓市積極調(diào)整 先是出現(xiàn)一個(gè)個(gè)案，這個(gè)個(gè)案為人們所津津樂道，最后或因市場推動(dòng)、或因各樓盤互相仿效，慢慢演變成一種港城樓市的普遍現(xiàn)象，并繼而成為一種主流，對未來樓市影響深遠(yuǎn)……　　2008年的港城樓市，這樣的現(xiàn)象，很多?！　≌{(diào)整好步伐，再回頭看看，是為了更好地前進(jìn)。　　5月下旬，連云港市對于2008年經(jīng)濟(jì)適用房保障對象也進(jìn)行了重新定位，決定將供應(yīng)對象從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭，與廉租房保障對象銜接。規(guī)劃期內(nèi)。　　2008年底前市區(qū)將實(shí)現(xiàn)城市低保住房困難家庭應(yīng)保盡保，并將廉租住房制度保障范圍擴(kuò)大到15平方米以下的城市低收入住房困難家庭；明年底廉租住房保障制度擴(kuò)大到15平方米以下的城市低收入家庭；到2010年，所有人均15平方米以下城市低保家庭全部通過實(shí)物配租的方式予以保障，15平方米以下城市低收入家庭將實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保?！　?008年初，被宏觀調(diào)控畫下濃重筆墨的樓市繼續(xù)受政策牽引，因此，年初國家出臺的大部分政策都具備“承前啟后”的特點(diǎn)，目的就是進(jìn)一步落實(shí)、改善已進(jìn)行多年的房地產(chǎn)調(diào)控，具體表現(xiàn)在土地管理和住房保障兩方面。特別是1月至6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。同時(shí)，有關(guān)連云港市地產(chǎn)新政的話題也開始引發(fā)議論。而我市與11月下旬正式發(fā)布的12條地產(chǎn)新政，也著眼于大的經(jīng)濟(jì)形勢，立足于降稅、擴(kuò)需、緩費(fèi)等多個(gè)方面?！　∨c國內(nèi)很多一二線城市相比，進(jìn)入2008年后的港城房地產(chǎn)市場泡沫并不大?！　『屯獾卮蠖鄶?shù)城市由于價(jià)格非理性上漲而在2008年集體“疲軟”并進(jìn)入價(jià)格盤整期不同，連云港樓市深度調(diào)整的根源并非價(jià)格因素?！　倪^去幾年連云港市房地產(chǎn)行業(yè)起步階段的發(fā)展情況看，連云港市眾多樓盤打造的多以中高價(jià)位、中大戶型房源為主，消費(fèi)主體也多定位在有較強(qiáng)消費(fèi)能力的港城市民，這使得很多有迫切住房需求但房價(jià)承受能力一般的群體“望房卻步”。盡管2008年港城樓市需求依然旺盛，但面對大量的房源上市和潛在房源即將上市的狀況，購房者的選擇空間增大，這也為我市樓市進(jìn)入調(diào)整期埋下了伏筆，2008年諸多樓盤一再延遲上市，少數(shù)樓盤開盤頻次高但單次放量小，也成為了樓市調(diào)整期內(nèi)開發(fā)商自我調(diào)整房源上市節(jié)奏的直觀印證。這期間各新盤紛紛“露頭”，老盤頻推新房源，促銷不斷，市場相對活躍，房價(jià)略有攀升。好在11月下旬，我市一系列地產(chǎn)新政也相繼“落地”。 小戶型熱銷是我們一直談?wù)摰脑掝}，小戶型的消費(fèi)群體主要集中在單身貴族、白領(lǐng)、丁克家庭、經(jīng)濟(jì)能力一般的中老年人以及投資型消費(fèi)者，選擇小戶型是因其總價(jià)低，經(jīng)濟(jì)能力能夠承受。從以前的開發(fā)大戶型謀求高利潤開始轉(zhuǎn)向追求一般利潤，逐漸開發(fā)中等戶型和小戶型，縮短開發(fā)周期、盡快回籠資金。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者，計(jì)劃明年十一結(jié)婚，所以買套新房，本來打算買套80平方米的小戶型，但是除去共攤面積，室內(nèi)顯得擁擠，等裝修好家具、家電擺放后，剩余空間有限，最后還是選擇這套110多平方米的三室一廳，已經(jīng)交付50%房款，辦理的貸款大約每月需還1500多元，在兩人承受范圍之內(nèi)，也不影響將來的生活質(zhì)量。對于一般家庭，兩口之家或者三口之家，90平方米左右的兩房可適用，但超過三口人的家庭，三房就較為合適?！　。?）空間合理 舒適性強(qiáng)　　我們所談?wù)摰拿娣e是所買房屋的建筑面積，并不是室內(nèi)面積，大家都知道公攤面積都在10%以上，所以買一套小戶型除去公攤面積，室內(nèi)可用空間減小，不能滿足一些家庭的居住需要。隨著外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，戶型設(shè)計(jì)也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強(qiáng)。二．規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .1 項(xiàng)目的基本情況(1) 項(xiàng)目名稱: 商—住混合小區(qū) (2) 項(xiàng)目委托單位名稱: 連云港市某有限公司。 項(xiàng)目地形及尺寸地塊呈長方形布置，總面積100畝。 項(xiàng)目周圍環(huán)境基地位于新浦城區(qū)東部，區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿γ黠@。從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟(jì)吸引力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)中著重考慮的內(nèi)容。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對工程建設(shè)工期的意見?；I備工作應(yīng)在開工之前完成。工程竣工驗(yàn)收、決算期2個(gè)月。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常年平均氣溫14攝氏度，歷年平均降水量930多毫米，常年無霜期為220天。(3)地質(zhì)條件擬建場地內(nèi)為凈地，即可開工。建址位于學(xué)宛路西側(cè)，南臨行政中心路,供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、無形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成。(2) 工程建筑、安裝費(fèi)用估算1) 場地整理等前期費(fèi)用估算場地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)：。按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等），其中設(shè)備費(fèi)用估算為1000