房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價可行性研究(參考版)
2025-06-30 15:52本頁面
【正文】 參考文獻(xiàn)： 1 杜葵編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，重慶，重慶大學(xué)出版社，2001 2 武獻(xiàn)華編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，沈陽，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003 3余立君編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，機(jī)械工業(yè)出版社，2001 4 李南編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)習(xí)指導(dǎo)與習(xí)題》，北京，科學(xué)出版社，2005 5 劉曉君主編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中國建工出版社，200324。 通過對該項目進(jìn)行風(fēng)險與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項目有一定的抗風(fēng)險能力。 ，凈現(xiàn)值大于零，說明項目可行。五．結(jié)論 。計算臨界點的基準(zhǔn)收益率為12%。僅就投資收益為單因素，來考察其它變動因素對其影響。如政府政策的變化，新的法律法規(guī)的變化，國際經(jīng)濟(jì)政治形勢的變化，均會對項目產(chǎn)生一定甚至是難以預(yù)料的影響。市場供求結(jié)構(gòu)的變化會影響到產(chǎn)品的市場供求狀況，進(jìn)而對某些指標(biāo)產(chǎn)生影響。技術(shù)進(jìn)步引起新老產(chǎn)品和工藝的替代，這樣根據(jù)原有技術(shù)條件和生產(chǎn)所估算的年經(jīng)營成本，收益等指標(biāo)就會與實際發(fā)生偏差。由于通貨膨脹的存在，產(chǎn)生物價的浮動，從而會影響工程項目經(jīng)濟(jì)評價中采用的價格，進(jìn)而導(dǎo)致諸如年經(jīng)營收益，年經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)與實際發(fā)生偏差。這是由于原始統(tǒng)計上的誤差，統(tǒng)計樣本點的不足，公式或模板套用不合理等造成的誤差。同時，通過不確定分析還可以預(yù)測工程項目投資方案對某些不可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險的抗沖擊能力，從而說明建設(shè)項目的可靠性和穩(wěn)定性，盡量弄清和減少不確定性因素對經(jīng)濟(jì)項目的的經(jīng)濟(jì)效益的影響，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期利潤和收益的情況發(fā)生，避免企業(yè)出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此，為了有效減少不確定性對建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)影響，提高下項目的風(fēng)險防范能力，進(jìn)而提高項目投資決策的科學(xué)性和可靠性。 表7現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算表 單位：萬元年份序號2009年2010年2011年現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量帖現(xiàn)因子i=12%凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計折現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計算公式：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =31+ () =(年)投資回收期=累計凈折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年折現(xiàn)值=31+（）=（年）(1)投資利稅率PP=稅前利潤/項目投資100%=100%=%(2)投資利潤率 = 稅后利潤額 / 投資總額100% = /100% =%投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率來看，投資效果更好。CO—現(xiàn)金流出：，；；。（NPV） nNPV =∑ (CI–CO)t(1+ic)t t=0式中：CI—現(xiàn)金流入：第3年即可收回全部投資。；。 ，㎡。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。單位建設(shè)成本：222640300/98700=㎡。(2)土地增值稅：土地增值稅稅額＝增值額30％=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項目金額）30%；或按以下計算：預(yù)交土地增值稅=預(yù)售收入1%=1%=。銷售收入具體計算見下表6： 表6 項目開發(fā)銷售收入計算表 單位：萬元序號項目收入名稱建筑面積平均價格銷售收入備注（m2）（元/m2）（萬元）1住宅84070綜合單價2商鋪4586 3配套公建面積10045 4地上車庫6800不計建筑面積5地下車庫2000不計建筑面積6合計107501為總建筑面積 項目營業(yè)稅及附加估算(1)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費以及教育費附加，%：其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計算、城市維護(hù)建設(shè)費和教育費附加以營業(yè)稅為基數(shù)計算。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的程序(1)分析和估算開發(fā)項目的財務(wù)數(shù)據(jù)（2)編制財務(wù)基本報表 (3)計算并評價財務(wù)效益指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價，亦稱企業(yè)財務(wù)評價，是指在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，計算項目范圍內(nèi)的效益和費用。財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的主要依據(jù)。其中，財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價通常合稱為經(jīng)濟(jì)評價。貸款額度按8000萬元考慮，%計取，貸款期間為3年，是為資金成本。項目建設(shè)期3年，投資分年度均衡完成。資本金來源按有關(guān)規(guī)定，暫按建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動資金的30%考慮。分3年均衡完成。， ，流動資金為2000萬元。本項目流動資金有三部分來源：開發(fā)單位自籌；銀行融資；采用滾動開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回款用于后期建設(shè)。 項目建設(shè)期利息，貸款期4年，%，按等額還貸，2012年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計算：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款/2）有效年利率2009年借款利息=%=270萬元；2010年借款利息=（+270）%=；2011年借款利息=(8000+270+)%=；2012年借款利息=(8000+270++)%= 流動資金流動資金按項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量=項目開發(fā)資金收入開發(fā)投入資金率。（2）項目工程其他費用工程建設(shè)其他費用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費的其他費用，工程建設(shè)其他費用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計算方法和費率或取費標(biāo)準(zhǔn)分項估算，具體見表5。表4 項目建設(shè)工程費用估算表 單位：萬元序號費用名稱建筑面積概算指標(biāo)費用金額 備 注(m2)(元/m2)(萬元)1樁基98700 2住宅土建費用84070 單價為多層住宅3公建及商鋪土建費用146317004水電安裝98700 5供電、給水設(shè)備98700 6建筑節(jié)能98700 7地下車庫30002000 8合計45200 2)附屬設(shè)施及工程配套費用室外工程：含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項目，%。按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等），其中設(shè)備費用估算為1000萬元。據(jù)此估算建設(shè)投資。(2) 工程建筑、安裝費用估算1) 場地整理等前期費用估算場地整理等前期工程費用合計：。(1)土地費用估算該項目地塊為凈地，實際占用土地面積100畝。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費用、無形資產(chǎn)的費用、其他資產(chǎn)的費用和遞延資產(chǎn)四部分組成。 三. 項目投資估算及財務(wù)評價 項目總投資項目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金組成。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。所鄰近各主要道路的排水管徑在10001500mm左右，排水狀況優(yōu)良。建址位于學(xué)宛路西側(cè)，南臨行政中心路,供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。本地區(qū)地震基本
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