【正文】 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見(jiàn)表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。銷售稅金及附加表 項(xiàng)目 7～12 19～24 31～36 1銷售收入 3 項(xiàng)目 1～12 1銷售收入 利潤(rùn)總額 敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷售稅率等。 基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 10% 5% % % % % % % % % % % % %（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15％。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 有關(guān)說(shuō)明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。本報(bào)告中的最佳土地開(kāi)發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過(guò)宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 32% 14% % % 20% % % % % % 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 序號(hào) 防洪工程維護(hù)費(fèi) 城市維護(hù)建設(shè)稅 合計(jì) 　 表5－1第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬(wàn)元。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒(méi)計(jì)算。 其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競(jìng)買(mǎi)后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。 　 容積率 293 M2 19148 M2 總建筑面積 784 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 65 公共綠地 　 1850 首層架空綠化 高層住宅用地 93544 用地平衡表 均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 公建配套幼兒園3000 m2 Oslash。 Oslash。 Oslash。 15221 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 15684 24050 地價(jià)為80913萬(wàn)元表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號(hào)為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。由于該地塊將用于開(kāi)發(fā)面向高端客戶的豪宅，購(gòu)買(mǎi)者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問(wèn)題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò)對(duì)該地塊的競(jìng)買(mǎi)與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。對(duì)于內(nèi)部收益率來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。 % % % % 投資利潤(rùn)率升降幅度 % % % % IRR升降幅度 % % % % FNPV升降幅度 10% 5% 10% 5% 地價(jià)變動(dòng)表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 相應(yīng)的地價(jià)在74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。 地價(jià)成本測(cè)算說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 2 　 　 　 　 利息費(fèi)用 　 　 　 公建配套費(fèi) 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 1 別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 中國(guó)人民銀行121號(hào)文件amp。 準(zhǔn)amp。 amp。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。 最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)……………………………………………...………5 宗地地價(jià)測(cè)算 ……………………………………………………...6 地價(jià)之外的成本測(cè)算 ………………...……………………………………..6 地塊投資價(jià)值…………………… …………………………………………..1 研究方法 …………………………………….12……………………..…………………………………..16如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。 地價(jià)為74931萬(wàn)元 地價(jià)為87416萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 20042 20760 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） Oslash。 Oslash。 Oslash。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。總計(jì)占地面積為 64 120=7680 m2社區(qū)管理中心 300 m272035＝25200 m2 。 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為 規(guī)劃總用地 　 　 11050 　 公建用地 　 60803 總戶數(shù) 戶 156200 M2 25200 人口密度 人/公頃 具體測(cè)算詳見(jiàn)附表1。 項(xiàng)目盈利能力分析 稅金計(jì)算（見(jiàn)表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷售收入。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過(guò)該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。（單位：萬(wàn)元）　 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 　 印花稅 　 損益表 項(xiàng)目 1～12 25～36 2 所得稅 6 1 其他現(xiàn)金流入 銷售稅金及附加 4 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 　 　 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表5－4。 此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格