【正文】 境都為商業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究220。區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究220。區(qū)域?qū)傩苑治霰卷?xiàng)目地處縣城商業(yè)圈邊緣， 可達(dá) 56萬(wàn)左右，周邊整體商業(yè)形式較為傳統(tǒng) 位置 ?項(xiàng)目距離向陽(yáng)路核心商圈直線距離約 ，屬于城市未來(lái)發(fā)展中心地帶，但目前屬于中心商圈邊緣地帶，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)更多以站前西路臨街商鋪為主，多為汽車修理店與低端餐飲，不具備規(guī)模性與吸納性人口?項(xiàng)目周邊常駐居民為當(dāng)?shù)乩蠌S區(qū)與普通居民為主，消費(fèi)能力偏弱，目前 范圍內(nèi)，可輻射人口近 6萬(wàn)，其中澄湖周邊集中有大量新建商品住宅并大部分進(jìn)入入住階段，消費(fèi)能力強(qiáng)交通璽園南臨站前路同時(shí)南向縱深可通達(dá)向陽(yáng)路中心街，為南昌縣中心區(qū)域的最為繁華的東西橫向干道，東臨京九鐵路線及南蓮大道（目前正在擴(kuò)寬整改），改造完畢后將承擔(dān)整個(gè)南昌縣連接南昌市交通命脈，南北接澄湖北大道，是整個(gè)南昌縣CBD區(qū)域的交通干道之一，同時(shí) 203路、 236路、 128路、 134路、 127路、 51 519路公交車在璽園周邊干道經(jīng)過(guò)，整個(gè)項(xiàng)目交通價(jià)值優(yōu)越。澄碧湖成為本地塊最大的景觀性資源和可利用的最大利益點(diǎn)，成為本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃中可重點(diǎn)利用的景觀資源。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復(fù)合是發(fā)展趨勢(shì)蓮塘商業(yè)體量基本滿足市場(chǎng)需求，但檔次較低，功能單一，復(fù)合商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間較大。3萬(wàn)體量項(xiàng)目商業(yè)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮好實(shí)用性管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工期延誤風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn)招商風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻? 風(fēng)險(xiǎn)一：無(wú)視市場(chǎng)實(shí)際需求? 風(fēng)險(xiǎn)二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求? 風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確? 風(fēng)險(xiǎn)四：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)六：盲目輕信主力店? 風(fēng)險(xiǎn)七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端? 風(fēng)險(xiǎn)九：輕視后期的經(jīng)營(yíng)管理? 風(fēng)險(xiǎn)十：無(wú)長(zhǎng)期的資金投入安排商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為都可以通過(guò)合理的手段防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場(chǎng)未來(lái)的需求設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮好實(shí)用性 聘請(qǐng)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)公司，對(duì)設(shè)計(jì)嚴(yán)格把關(guān)管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證前期財(cái)務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項(xiàng)目成本工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 保證施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場(chǎng)需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 。蓮塘商業(yè)市場(chǎng)目前檔次較低、功能單一，項(xiàng)目 3萬(wàn)方的體量有利形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，升級(jí)蓮塘商業(yè)檔次水平，發(fā)展成集 購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店賓館 于一體的復(fù)合型商業(yè)。216。匯集了 70多家中高檔餐廳的正大廣場(chǎng)已經(jīng)成為上海美食的新地標(biāo)；216。正大廣場(chǎng) 8樓有星美影城，同時(shí)將于 2023年 1月開出滬216。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。街是成立了，但對(duì)于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對(duì)于商業(yè)氛圍的營(yíng)造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例世博廣場(chǎng)規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗主力店商業(yè)街區(qū)216。明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在 8~10米之間，輔道寬度在 4~6米之間，熱鬧繁華。Shoppingmost例：韓國(guó)明洞大街、深圳東門商業(yè)街。 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具有國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。形式是古典的內(nèi)容是現(xiàn)代的。來(lái)訪游客圍繞財(cái)富之泉一圈 ，帶給他們幸運(yùn)、財(cái)富，帶給他們幸運(yùn)、財(cái)富 ，幸運(yùn)之水由此而生，每年吸引 50萬(wàn)人來(lái)次觀賞故事化 —— 借鑒新加坡幸運(yùn)之泉，演繹老井傳說(shuō)，成就 “ 蓮塘財(cái)富之泉 ” 故事商業(yè)與古建筑結(jié)合研究昆明南屏街上海新天地商業(yè)如何與古建筑結(jié)合？古建筑商業(yè)街規(guī)律研究古建筑商業(yè)街案例研究國(guó)內(nèi)文化街案例借鑒北京平安大道文化街上海福州路文化街南京夫子廟北京朝阜路文化街西安北院門回坊廣州文德路成都錦里目前國(guó)內(nèi)及香港以文化商業(yè)街主要有天津古文化街香港摩羅街北京琉璃廠江蘇周莊文化街合肥淮河路步行街昆明南屏街福州榕城古街文化街案例文化商業(yè)街簡(jiǎn)介（一）北京平安大道文化街 北京平安大道 濃郁的明清風(fēng)格 成為北京的一處美麗風(fēng)景線，兩側(cè) 12處文物和一個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū) ，分別是：北海公園、南新倉(cāng)、段祺瑞執(zhí)政府舊址、和敬公主府、孫中山逝世紀(jì)念地、盛新佑貞中學(xué)、歐陽(yáng)予倩故居、僧格林沁祠、賢良祠、保安寺、旌勇祠、地安門大街四合院。許多商店、餐館、小吃店門面都改建成明清風(fēng)格，并將臨河的貢院街一帶 建成古色古香的旅游文化商業(yè)街 (以小吃、小商品、古玩字畫等為主） 。路兩旁 經(jīng)營(yíng) 的文化用品店 鋪 達(dá) 300戶 ，有廣州市文物 總 店、文悅 軒 等 經(jīng)營(yíng) 高檔古玩、字畫、文房四寶 等大型商場(chǎng) ，也有 經(jīng)營(yíng) 各式 中低檔文化用品的沿街商鋪 而琉璃廠最著名的老店則是榮寶齋，有人說(shuō)：琉璃廠因榮寶齋等著名文化老店而享有盛名。 ? 據(jù)調(diào)查，目前蓮塘片區(qū)次商業(yè)中心餐飲月租金水平在 1525元 /㎡，休閑娛樂(lè) 3050元 /㎡超市 20元 /月。㎡ 20元 /㎡ /月 12月 =9萬(wàn)元? 項(xiàng)目每年租金收益為 195萬(wàn)元 +我們建議開發(fā)商自持 80%物業(yè)，進(jìn)行出租， 20%物業(yè)銷售。項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5建議一：提前介入招商政策商業(yè)有部分物業(yè)出售，大部分出租為此需要提前介入招商政策。有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物增長(zhǎng)，對(duì)這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂(lè)場(chǎng)所餐飲區(qū)等，對(duì)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。 實(shí)施經(jīng)營(yíng)商品與商場(chǎng)定位一致的策略，從制定整體的招商策略、租賃策略、經(jīng)營(yíng)品種策略及商戶入場(chǎng)資格入手，嚴(yán)格控制商戶的種類、數(shù)量、質(zhì)量，有助于整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)維持有序的格局，保證場(chǎng)內(nèi)的質(zhì)量和品質(zhì)，避免商家隨便轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)品種、改變銷售策略、改變鋪位設(shè)計(jì)而偏離整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念。72萬(wàn)元 +㎡ 20元 /㎡ 25元 /石庫(kù)門的門框、黑門板、都無(wú)不體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑的特征，而門上的山花門楣裝飾，卻為十足的西式建筑圖案。Ⅱ以古建筑群旅游，帶動(dòng)古玩字畫及地方特色（餐飲、手工等）發(fā)展的文化街古建筑＋古玩字畫 /地方特色天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街商品經(jīng)營(yíng)Ⅲ以古玩字畫、書籍文具等文化商品為核心，以商品經(jīng)營(yíng)為目的的文化街古玩字畫 /書籍文具等文化用品廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠本項(xiàng)目周邊已有以經(jīng)營(yíng)古玩字畫用品的街鋪，但經(jīng)營(yíng)狀況普遍不好。周莊文化街可謂是傳統(tǒng)文化的薈萃之地，有 開茶館、設(shè)藥鋪的，有打鐵、紡棉花的，有編竹器、捏面人的，有制木器、寫書法 的 ……在這里游客可以放松心情，體味一下平日里城市中少有的 傳統(tǒng)文化的韻味 。文化街案例文化商業(yè)街簡(jiǎn)介（四）香港摩羅街天津古文化街 天津古文化街于一九八六年元旦建成開業(yè)，全街長(zhǎng)５８ 0米，整體建筑為仿清民間式建筑風(fēng)格， 天后 宮 （ 媽 祖 廟 ） 位于全街的中心。 觀賞新天地露天廣場(chǎng)及餐館內(nèi)的文化表演。? 街鋪 —— 北里街區(qū)以保留石庫(kù)門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修? 南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主 —— 集中式商業(yè)＋少量商鋪 、娛樂(lè)、休閑中心，配合少量石庫(kù)門建筑。項(xiàng)目名因此而來(lái)? 收藏了美國(guó)著名波普藝術(shù)大師羅伯特 昆明南屏街商業(yè)與文化結(jié)合研究 商業(yè)街案例研究城市化進(jìn)程的審美昆明南屏街 以 “老昆明的家 ”為主題 ，展現(xiàn)昆明歷史、文化、風(fēng)情，并成為與商業(yè)交流的中心，在 685米長(zhǎng)的街道上系統(tǒng)零星的分布著各種古建筑牌坊與仿古建筑單體?？臻g可視性中軸線的處理方式 1通透感、寬敞感裝飾構(gòu)件豐富空間層次采光天幕? 空間的通透： 利用相互流通、內(nèi)外相互滲透的空間構(gòu)成，在分割空間有意識(shí)地使被分隔的空間保持某種程度的連通，使處于某個(gè)空間的人可以看到另外一些空間的景物，從而使空間彼此滲透、相互因借，從而大大增強(qiáng) 空間的層次感。pedestriandong家 樂(lè) ?？系禄?星巴克唐朝酒店好樂(lè)迪大拇指店屈臣氏成功規(guī)劃案例2樓的規(guī)劃布局? 二層商業(yè)單元面積劃分略大。明洞商業(yè)街保存著中國(guó)大使館、明洞圣堂等文物級(jí)建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風(fēng)格的街道和共享空間 ,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開放的共享空間也成了人流的聚集點(diǎn)。失敗規(guī)劃案例新世界花園：交通規(guī)劃的失敗東莞新世界花園外部交通：3萬(wàn)平方米商業(yè)沒(méi)有