【正文】 方特色天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街商品經(jīng)營Ⅲ以古玩字畫、書籍文具等文化商品為核心，以商品經(jīng)營為目的的文化街古玩字畫 /書籍文具等文化用品廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠本項目周邊已有以經(jīng)營古玩字畫用品的街鋪，但經(jīng)營狀況普遍不好。Ⅳ以仿古或地方風(fēng)格建筑為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營為核心的文化街仿古建筑＋傳統(tǒng)商業(yè)杭州清河坊街 大多數(shù)仿古商業(yè)街經(jīng)營效果不佳?；旌闲廷跻跃植抗沤ㄖ氐默F(xiàn)代運用為表，現(xiàn)代商品經(jīng)營為主要內(nèi)容局部復(fù)古建筑 +現(xiàn)代商業(yè)昆明南屏街、廣州北京路、蘇州觀前街政府要求新建建筑必須保留明清風(fēng)格，本項目處于核心商圈Ⅵ以原有古建筑為核心，現(xiàn)代商業(yè)為實體原有古建筑 +現(xiàn)代商業(yè)合肥淮海路步行街 政府要求新建建筑必須保留明清風(fēng)格文化類商業(yè)街分為六種類型案例借鑒高低古建筑與商業(yè)的融合招牌、門頭、門楣櫥窗、休閑椅、雨篷昆明南屏街把現(xiàn)代的商業(yè)時尚與濃郁的歷史積淀良好的結(jié)合在一起，消費者既可憑古吊今，又可滿足現(xiàn)代需求；古建筑是以點綴式、節(jié)點式出現(xiàn)在完全現(xiàn)代的街區(qū)，對立沖突在尋求著統(tǒng)一古建筑商業(yè)街案例研究上海新天地成功因素之二：古建筑與商業(yè)的融合? 上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海近代建筑的標(biāo)志石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營的功能，集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。? 商業(yè)櫥窗展示、門牌、招牌、廣告位、灰空間的利用等商業(yè)表現(xiàn)形式與上海近代建筑的標(biāo)志石庫門完美的結(jié)合，更佳體現(xiàn)出上海新天地的優(yōu)點古建筑與商業(yè)的融合。1 2 34 5古建筑商業(yè)街案例研究上海新天地成功因素之三：現(xiàn)代與古建筑的融合? 新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體。? 門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，有穿越時空之感。? 新天地的石庫門里弄處處體現(xiàn) 21世紀(jì)的舒適和方便，自動電梯、中央空調(diào)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，一應(yīng)俱全。石庫門的門框、黑門板、都無不體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的特征，而門上的山花門楣裝飾，卻為十足的西式建筑圖案。? 現(xiàn)代的鐵藝、鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、現(xiàn)代清水泥、雨篷、采光天幕等在新天地都體現(xiàn)的淋漓盡致。1 2 34 5 6古建筑商業(yè)街案例研究項目商業(yè)與古建筑結(jié)合建議建議一在手法上可以考慮多種方式：以混搭現(xiàn)代為主體，穿插局部完全復(fù)古、局部部分復(fù)古、局部新古典主義；建議二以現(xiàn)代的、后現(xiàn)代的技法去表現(xiàn)古建筑元素的創(chuàng)新；建議三古建筑元素意向為表，現(xiàn)代商業(yè)空間為里物業(yè)全部出租經(jīng)濟收入估算據(jù)調(diào)查，目前蓮塘片區(qū)次商業(yè)中心餐飲月租金水平在 1525元 /㎡，休閑娛樂 3050元 /㎡超市 20元 /月。根據(jù)項目中高檔物業(yè)定位及開業(yè)前的時間價值，我們以目前最高租金水平來估算項目經(jīng)濟收入：? 項目餐飲業(yè)態(tài)面積 6500㎡，年總收益： 6500㎡ 25元 /㎡ /月 12月 =195萬元? 休閑娛樂業(yè)態(tài)面積 15000㎡，年總收益： 15000㎡ 50元 /㎡ /月 12月 =900萬元? 超市業(yè)態(tài)面積 3000㎡，年總收益： 3000㎡ 20元 /㎡ /月 12月 =72萬元? 酒店業(yè)態(tài)面積 5000㎡，年總收益： 5000㎡ 20元 /㎡ /月 12月 =120萬元? 社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)面積 500㎡，年總收益： 500㎡ 15元 /㎡ /月 12月 =9萬元? 項目每年租金收益為 195萬元 +900萬元 +72萬元 +120萬元 +9萬元 =1296萬元? 假設(shè)租期為 10年， 5年一次租金上調(diào)，上調(diào)率為 8%，則 前五年租金收入 1296萬元 5=6480萬元，后五年租金收入則為： 6480萬元 （ 1+8%） =? 十年的租金總收入： 6480萬元 + =　 項目 取費標(biāo)準(zhǔn) 取費基數(shù) 合計一　　　　　　　　　　　　　前期費用 　 　 單位 :萬元市場調(diào)研及項目策劃 　 　 勘探費 　 　 臨建水電 　 　 建筑設(shè)計費（含施工圖） 　 施工監(jiān)理費 　 景觀設(shè)計 電梯檢測費 　 　 消防檢測費 　 　 消防配套 　 　 防雷抗震檢測 　 　 投招標(biāo)管理費 　 　 規(guī)費 200 合計 　 　 二　　　　　　建安 　 　 　商務(wù)酒店 2800 商業(yè)島建安成本造價 1400 臨街商業(yè) 1200 　 工程造價合計 　 三　景觀工程 (含施工及路燈) 四 不可預(yù)見費 % 　 　直接開發(fā)成本合計 =工程造價＋景觀工程＋不可預(yù)見費＋前期費用 五 財務(wù)費用 　 　 六 管理費用 % 　 七 營銷費用 % 　 八 稅金及附加 % 　 開發(fā)總成本費用合計　 開發(fā)成本測算商業(yè)物業(yè)租售配比建議我們建議開發(fā)商自持 80%物業(yè)，進行出租， 20%物業(yè)銷售。對物業(yè)銷售有兩個理由：快速回收資金，為后面商業(yè)的經(jīng)營管理提供資金支持前期銷售，可以在蓮塘制造商業(yè)話題，有利于前期把項目炒熱 從項目的投入產(chǎn)出來看，前五年商業(yè)的租金收入 6480萬元，不足支付項目前期開發(fā)的成本投入 ，也就是說，項目在五年內(nèi)幾乎沒有利潤回報，這將對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生巨大壓力。項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5建議一：提前介入招商政策商業(yè)有部分物業(yè)出售，大部分出租為此需要提前介入招商政策。招商政策在銷售期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求發(fā)展商對商鋪銷售的要求商用物業(yè)銷售要求發(fā)展商必須給投資者一個投資信心，關(guān)鍵的工作就是把商場未來的經(jīng)營運作、經(jīng)營特色、經(jīng)營品種、經(jīng)營手法、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟效益?zhèn)鬟f給投資者，讓投資者對項目有更詳盡的認(rèn)知，幫助投資者建立獲利的信心，從而令銷售速度加快。投資者對商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場的開業(yè)時間，讓投資者感覺到即買即收租的有利局面。招商建議二：有意識選擇商戶 商場經(jīng)營是否成功，很大程度取決于商戶的構(gòu)成，但不是所有想來的商家都給他來，不同規(guī)模、不同定位的商場有不同的商戶結(jié)構(gòu)，進不進不是由市場、也不是由商戶自主決定的，而是由發(fā)展商和策劃公司預(yù)先 “策劃 ”決定的，想來的不一定讓他來，沒想過要來卻與商場定位相符的商戶，我們要千方百計請他進來。招商建議三：經(jīng)營商品類別與商場業(yè)態(tài)定位為一致實施經(jīng)營商品與商場定位一致的策略，從制定整體的招商策略、租賃策略、經(jīng)營品種策略及商戶入場資格入手，嚴(yán)格控制商戶的種類、數(shù)量、質(zhì)量，有助于整個商場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)維持有序的格局，保證場內(nèi)的質(zhì)量和品質(zhì)，避免商家隨便轉(zhuǎn)換經(jīng)營品種、改變銷售策略、改變鋪位設(shè)計而偏離整個商場經(jīng)營理念。 商戶進駐三大要求 知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進駐能有效提升商場的品位，吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進駐，商場形象越佳。知名商戶的進駐，一方面對消費的核心 —— 消費者形成強大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化，在主力商家的進駐中得到充分體現(xiàn)。個性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費群，某些商戶個性鮮明形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。 能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動商場購物增長，對這些商戶要重點引進，如娛樂場所餐飲區(qū)等，對商場吸引人流量有重大貢獻。 THANKS