【正文】 不同的商戶會(huì)帶來不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。招商政策在銷售期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求發(fā)展商對(duì)商鋪銷售的要求對(duì)物業(yè)銷售有兩個(gè)理由：900萬元 +㎡ /月 12月 =72萬元? 酒店業(yè)態(tài)面積 5000㎡，年總收益： 5000根據(jù)項(xiàng)目中高檔物業(yè)定位及開業(yè)前的時(shí)間價(jià)值，我們以目前最高租金水平來估算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收入：? 項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)面積 6500㎡，年總收益： 6500新天地的石庫門里弄處處體現(xiàn) 21世紀(jì)的舒適和方便，自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，一應(yīng)俱全。目的 類型 名稱 核心元素 典型代表 與本項(xiàng)目適配性理由旅游Ⅰ以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街古建筑 北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江古城項(xiàng)目所處的安陽市旅游人口少，消費(fèi)帶動(dòng)少不足以支撐本項(xiàng)目。琉璃廠文化街，成為廣集天下 圖書、字畫、古玩、文房四寶 的所在，成為國(guó)內(nèi)外游客光顧老北京文化的必游之地。建筑有鮮明的廣東嶺南特色，如街口要有牌坊這樣的標(biāo)志物，商鋪名號(hào)各具文化特色，裝修風(fēng)格別致，打造 別具嶺南特色的商業(yè)街 北京朝阜路文化街朝阜路文化街東起朝外東岳廟，西止阜成門，全長(zhǎng) 。此外，在平安大道地下還埋藏有唐代墓葬群、元氏古橋、元明皇城城墻基礎(chǔ)、明代雨水方溝等古跡。譚永麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的 “東方魅力餐飲娛樂中心 ”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場(chǎng)所 ? 新天地占地 3萬平米，建筑面積 6萬平米。? 全市累計(jì)接待海外游客 萬人次，旅游外匯收入 億美元；全年共接待臺(tái)灣游客 ，商業(yè)街案例研究昆明南屏街 ——古建筑與現(xiàn)代的融合大拇指廣場(chǎng)融入了大量的文化、藝術(shù)元素，都是以點(diǎn)式、插件式表現(xiàn)方式? 2023年斥巨資收藏了法國(guó)超現(xiàn)實(shí)主義藝術(shù)大師愷撒的傳世名作——“ 大拇指 ”雕塑 曲徑曲徑 短街短街 窄巷窄巷 共享共享 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 交通交通 停車停車街區(qū)多樣性： 室外、半室內(nèi)、自然采光室內(nèi)、人工采光室內(nèi)、天幕室內(nèi) …間隔性半透明采光天幕空間可視性利用節(jié)點(diǎn)小品、地面變化、花臺(tái)、植物、人行通道、扶梯、休息椅豐富空間感與新鮮感，減低客戶單調(diào)感，給予持續(xù)的刺激。famousStreet，日本? 首爾明洞大街 Myeong216。東莞世博廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營(yíng)紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。216。上最大的 800多平方米真冰溜冰場(chǎng)。4樓的游藝園地；216。在娛樂方面引進(jìn)了豐富多元、高素質(zhì)的設(shè)施，增大了餐飲，變身為華東地區(qū)最具規(guī)模的現(xiàn)代家庭娛樂及購(gòu)物中心，正大廣場(chǎng)出租率從原本 65%已經(jīng)達(dá)到 99%；216。項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議53萬體量商業(yè)定位p主體定位p分業(yè)態(tài)定位216。建立強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍招商風(fēng)險(xiǎn) 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，外聘經(jīng)營(yíng)管理公司，準(zhǔn)備市場(chǎng)培育期，分期開業(yè)。集中式商業(yè)對(duì)街區(qū)拉動(dòng)作用明顯，無形中起到 “主力店 ”的作用，但僅提供單一購(gòu)物消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重，復(fù)合消費(fèi)亟待出現(xiàn) 。地塊市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景接近中心商圈，臨近消費(fèi)中心處于澄碧湖南面，保證有優(yōu)美的景觀資源有較強(qiáng)地消費(fèi)能力周邊大規(guī)模樓盤聚集，且有一定增長(zhǎng)空間周邊強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位地塊大小能滿足開發(fā)需求項(xiàng)目地塊市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5隨著城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，澄湖商圈將會(huì)逐漸發(fā)展起來，其優(yōu)美的澄碧湖景觀資源，繞湖大盤的聚集，周邊居民消費(fèi)潛力較高，使得未來該區(qū)域商業(yè)環(huán)境加以提高改善，但其將主要以休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主，購(gòu)物消費(fèi)為輔。商業(yè) ?項(xiàng)目未來商業(yè)能覆蓋向陽路、澄湖西路、澄湖東路、澄湖北路、南蓮路等城市主要干道，未來商業(yè)密集度集中于澄湖西路沿線，并且縱向深入璽園社區(qū)內(nèi)部區(qū)域?qū)傩苑治錾虡I(yè)地塊分析 地塊位置：澄碧湖旁，緊靠湖東路規(guī)模大小： 30000㎡地塊中心規(guī)劃路與城市主干道澄湖東路口形成核心商業(yè)位置。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究220。項(xiàng)目工作階段劃分 220。招商建議2023/5/6第三階段發(fā)展定位報(bào)告書第二階段商業(yè)微觀市場(chǎng)調(diào)研2023/5/16 2023/5/30第一階段商業(yè)宏觀市場(chǎng)調(diào)研2023/7/10?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研?專業(yè)市場(chǎng)研究?政府人士訪談?消費(fèi)者訪談?一線銷售人員訪談?消費(fèi)者訪談項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5澄碧湖洪客隆百貨本案老城區(qū)商業(yè)中心核心結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)位于蓮塘區(qū)域的核心位置，離第一商圈 。商業(yè)地塊總結(jié) 璽園三四期及湖東路地塊位于南昌縣澄湖東路，項(xiàng)目擁有 400多米長(zhǎng)的湖岸線，屬于蓮塘區(qū)域核心位置，外部市場(chǎng)環(huán)境，自然環(huán)境在該區(qū)域獨(dú)一無二。p目前蓮塘整體商業(yè)物業(yè)從量上看已達(dá)到飽和水平甚至超出，而新的城市人口增長(zhǎng)又與在規(guī)劃、在建商業(yè)擴(kuò)張的速度一致，因此，主城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展將以置換、更新方向發(fā)展為主，再大量體集中新增純商業(yè)物業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)過大。商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目相對(duì)中心商業(yè)之市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié) p本項(xiàng)目處城市擴(kuò)張主要區(qū)域，澄碧湖與本項(xiàng)目商業(yè)帶相呼應(yīng)，形成天然的水岸商業(yè)，同時(shí)，澄碧湖周邊的已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，而中心商業(yè)以經(jīng)營(yíng)百貨和專業(yè)市場(chǎng)為主，因此本項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃應(yīng)與其有所差異，避免近距離的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)劃時(shí)尚的休閑餐飲、休閑娛樂、酒店和商務(wù)等業(yè)態(tài)，形成一個(gè)新的、時(shí)尚的休閑娛樂商業(yè)帶。上海正大廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型為家庭娛樂及購(gòu)物中心，加大了娛樂、餐飲、休閑、美容等非購(gòu)物功能Living Mall案例 上海正大216。上海正大廣場(chǎng)完成了由 Shopping mall到 Living mall的蛻變， 擁有 5萬平方米家庭娛樂中心，一朝化蝶。如 SPA、美容、美甲，內(nèi)服美療藥品店，還有包括兒216。廣場(chǎng)式的街道不利于消費(fèi)者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動(dòng)活潑、富于變化的特點(diǎn)，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。? 明洞大街兩旁都是高級(jí)名牌的店鋪，明洞大街兩側(cè)的胡同里都是中檔品牌的店鋪和保稅商店。? 占地： 、總建筑約 11萬平方米? 2023年 10月開工建設(shè)，于2023年 7月 9日開張? 出租率 100%? 業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國(guó)家樂福）、主題商場(chǎng)、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術(shù)中心 (上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館 )、五星級(jí)酒店（委托美國(guó)著名酒店管理集團(tuán) Carlson旗下的 Raddision品牌經(jīng)營(yíng)管理? 海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心 ShinjukuRoad，新加坡? 維也納克恩頓大街 例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。合圍、聚合力、向心力合圍、聚合力、向心力灰空間：灰空間：城市觸媒系統(tǒng)：城市觸媒系統(tǒng)：空間暗示系統(tǒng)：空間暗示系統(tǒng)：通道樹型：通道樹型：二三層鋪位價(jià)值提升：類地面二三層鋪位價(jià)值提升：類地面內(nèi)街價(jià)值提升方式：短街、共享空間、聚客點(diǎn)、氛圍、業(yè)種、商家內(nèi)街價(jià)值提升方式：短街、共享空間、聚客點(diǎn)、氛圍、業(yè)種、商家本項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議商業(yè)如何與文化結(jié)合？上海新天地 ? 南屏街是４萬平方米都市休閑娛樂空間，街區(qū)全部由正方形小青石等石材鋪裝，沿線５組活色生香的情景雕塑；步行街的藝術(shù)設(shè)計(jì)反映出城市的文化，城市歷史和文化與商業(yè)在這里共享。? 建立了證大博物館上海大拇指商場(chǎng)“LOVE” 雕塑“ 大拇指 ” 雕塑“ 《大士騎龍》 ” 雕塑證大博物館昆明南屏街 ——商業(yè)與文化的結(jié)合浮雕、圓雕、地浮雕、情境雕塑跳海牌賣吆喝新天地是傳統(tǒng)的石庫門建筑文化、民俗文化與西方酒吧娛樂文化于一體的街區(qū)；采取遞進(jìn)式定位策略： 初期 多功能， 中期 旅游景點(diǎn) ，后期國(guó)際化娛樂風(fēng)情旅游景區(qū)。 工業(yè)進(jìn)程加快，商業(yè)開始繁榮?城市功能空間混合，單中心格局進(jìn)入城市成為身份的彰顯；強(qiáng)烈地?cái)[脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城市居住區(qū)格子樓審美需求集體主義，觀點(diǎn)趨同；追求現(xiàn)代元素、愛新鮮；傳統(tǒng) “土氣 ”，現(xiàn)代時(shí)髦城市感城市感蓮塘在現(xiàn)代建筑的視覺超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流的最高峰都市感都市