【正文】 璽園湖東路地塊商業(yè)發(fā)展定位報告CONFIDENTIAL二 ○○ 九年七月 此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)深圳尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。項目工作階段劃分 220。區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究220。區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究220。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究220。項目商業(yè)地塊解析220。項目未來發(fā)展研判220。項目定位220。商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議220。招商建議2023/5/6第三階段發(fā)展定位報告書第二階段商業(yè)微觀市場調(diào)研2023/5/16 2023/5/30第一階段商業(yè)宏觀市場調(diào)研2023/7/10?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研?競爭項目調(diào)研?專業(yè)市場研究?政府人士訪談?消費者訪談?一線銷售人員訪談?消費者訪談項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5澄碧湖洪客隆百貨本案老城區(qū)商業(yè)中心在新城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃中，圍繞 “一湖、一中心、一安居工程、上下兩組團、南北兩公園、內(nèi)城三條街、外城三干道 ”的新格局，本項目正位于 “一湖，一中心 ”的核心位置。核心結(jié)論：本項目商業(yè)位于蓮塘區(qū)域的核心位置，離第一商圈 。外部市場環(huán)境、自然環(huán)境都為商業(yè)提供了良好的發(fā)展契機。區(qū)域?qū)傩苑治霰卷椖康靥幙h城商業(yè)圈邊緣， 可達 56萬左右，周邊整體商業(yè)形式較為傳統(tǒng) 位置 ?項目距離向陽路核心商圈直線距離約 ，屬于城市未來發(fā)展中心地帶，但目前屬于中心商圈邊緣地帶，目前項目周邊商業(yè)更多以站前西路臨街商鋪為主，多為汽車修理店與低端餐飲，不具備規(guī)模性與吸納性人口?項目周邊常駐居民為當(dāng)?shù)乩蠌S區(qū)與普通居民為主，消費能力偏弱，目前 范圍內(nèi)，可輻射人口近 6萬，其中澄湖周邊集中有大量新建商品住宅并大部分進入入住階段，消費能力強交通璽園南臨站前路同時南向縱深可通達向陽路中心街，為南昌縣中心區(qū)域的最為繁華的東西橫向干道，東臨京九鐵路線及南蓮大道（目前正在擴寬整改），改造完畢后將承擔(dān)整個南昌縣連接南昌市交通命脈，南北接澄湖北大道，是整個南昌縣CBD區(qū)域的交通干道之一，同時 203路、 236路、 128路、 134路、 127路、 51 519路公交車在璽園周邊干道經(jīng)過，整個項目交通價值優(yōu)越。商業(yè) ?項目未來商業(yè)能覆蓋向陽路、澄湖西路、澄湖東路、澄湖北路、南蓮路等城市主要干道，未來商業(yè)密集度集中于澄湖西路沿線，并且縱向深入璽園社區(qū)內(nèi)部區(qū)域?qū)傩苑治錾虡I(yè)地塊分析 地塊位置：澄碧湖旁，緊靠湖東路規(guī)模大?。?30000㎡地塊中心規(guī)劃路與城市主干道澄湖東路口形成核心商業(yè)位置。澄湖東路與北邊規(guī)劃路形成次級商業(yè)位置?，F(xiàn)階段，受人流因素影響，澄湖東路沿街商業(yè)價值由南往北遞減。核心商業(yè)位置次級商業(yè)位置商業(yè)價值遞減澄 湖 東 路澄 碧 湖地 塊 中 心 規(guī) 劃 路北 邊 規(guī) 劃 路項目地塊分析項目周邊未來消費潛力預(yù)測 人口分布區(qū)域人口數(shù)量（萬）人均日常性支出（元）人均娛樂支出（元）人均餐飲支出（元）月人均總支出（元）消費總金額（千萬）周邊新建住宅居民 4 200 200 200 600 附近其他居民 3 200 100 100 400 合計 7 400 300 300 1000 預(yù)計未來項目入住人群及周邊 2公里范圍內(nèi)輻射人群數(shù)量可達約 7萬人，根據(jù)南昌縣人均消費水平 ,我們預(yù)計周邊區(qū)域人群消費每月總支出收入人均保持在 400600元之間不等。區(qū)域人口數(shù)量尚可，消費總金額每月能達 3600萬元，可見消費市場是比較龐大的，但考慮到很大部分居民在縣城現(xiàn)有的兩大商業(yè)消費點進行消費的特性 ,項目商業(yè)可立足于吸引部分就近購物消費商業(yè) ,以此為帶動 ,提升商業(yè)檔次 ,尋求打造差異化業(yè)態(tài) ,吸引更廣泛區(qū)域人群的前來消費，與目前南昌縣現(xiàn)有商業(yè)形成互補相融的格局。商業(yè)地塊總結(jié) 璽園三四期及湖東路地塊位于南昌縣澄湖東路，項目擁有 400多米長的湖岸線，屬于蓮塘區(qū)域核心位置，外部市場環(huán)境，自然環(huán)境在該區(qū)域獨一無二。本案緊鄰澄碧湖，可謂蓮塘景觀資源最為豐富的項目。澄碧湖成為本地塊最大的景觀性資源和可利用的最大利益點，成為本項目商業(yè)規(guī)劃中可重點利用的景觀資源。地塊市場環(huán)境 區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會被邊緣化屬于城市重點發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟運行狀況和積極發(fā)展前景接近中心商圈，臨近消費中心處于澄碧湖南面，保證有優(yōu)美的景觀資源有較強地消費能力周邊大規(guī)模樓盤聚集，且有一定增長空間周邊強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強的市場競爭地位地塊大小能滿足開發(fā)需求項目地塊市場環(huán)境小結(jié)項目商業(yè)地塊解析1項目定位3項目未來發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5隨著城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，澄湖商圈將會逐漸發(fā)展起來，其優(yōu)美的澄碧湖景觀資源，繞湖大盤的聚集，周邊居民消費潛力較高，使得未來該區(qū)域商業(yè)環(huán)境加以提高改善，但其將主要以休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主，購物消費為輔。形成與維也納商圈的商業(yè)中心差異化互為補充的關(guān)系。 蓮塘中心商圈向澄碧湖方向發(fā)展，未來將形成新的商業(yè)帶 澄湖西休閑商業(yè)帶 澄湖東休閑商業(yè)帶 中心商圈 p南昌縣商品流通規(guī)模加大，城市商業(yè)消費市場發(fā)展呈良性發(fā)展。人均可支配收入及人均消費性支出持續(xù)增長。p南昌縣的居民共 ， ，其中農(nóng)業(yè)人口 ，占 %，而縣城區(qū)域人口僅占 %，而南昌縣城區(qū)域消費品零售總額占全縣的 %，即為 16億元，假設(shè)這 13萬的人口卻消費了 16億元 (不考慮南昌縣周邊居民到蓮塘消費 )，人均消費 12307元，已經(jīng)達到南昌城區(qū)的平均水平。p目前蓮塘整體商業(yè)物業(yè)從量上看已達到飽和水平甚至超出，而新的城市人口增長又與在規(guī)劃、在建商業(yè)擴張的速度一致，因此，主城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展將以置換、更新方向發(fā)展為主，再大量體集中新增純商業(yè)物業(yè)供應(yīng)風(fēng)險過大。p結(jié)合本項目所處的區(qū)域位置，本項目可向中型、中高檔、休閑娛樂餐飲方向發(fā)展。商業(yè)市場研究商業(yè)市場結(jié)論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復(fù)合是發(fā)展趨勢蓮塘商業(yè)體量基本滿足市場需求，但檔次較低，功能單一，復(fù)合商業(yè)未來發(fā)展空間較大。集中式商業(yè)對街區(qū)拉動作用明顯，無形中起到 “主力店 ”的作用，但僅提供單一購物消費，同質(zhì)化嚴重，復(fù)合消費亟待出現(xiàn) 。市場有經(jīng)驗經(jīng)營者缺乏，消費者不成熟， 向往都市生活、追求時尚，易于引導(dǎo) 。商業(yè)市場研究蓮塘商業(yè)以批發(fā)零售業(yè)態(tài)為主，其他業(yè)態(tài)存在較大發(fā)展空間 2023年南昌縣居民消費比例年南昌縣居民消費比例 餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、會所 /會館及運動健身美容業(yè)目前經(jīng)營現(xiàn)狀及市場機會 p這三個業(yè)態(tài)均屬非必需消費型服務(wù)行業(yè)，引導(dǎo)性消費強，需求市場對其的敏感度相對較低，因此這三個行業(yè)重在經(jīng)營；p同時本項目所處的澄湖路目前已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，與本項目可以形成一定的聯(lián)動效應(yīng)。p因此，餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、獨立會所業(yè)具有一定潛力，市場機會較大。商業(yè)市場機會賓館業(yè)目前經(jīng)營現(xiàn)狀及市場機會 ?綜合目前賓館業(yè)需求市場、現(xiàn)有及潛在賓館供應(yīng)來看，再建超大型賓館的需求不大，但中小型經(jīng)濟賓館，服務(wù)質(zhì)量又高、功能尚可的經(jīng)濟型商務(wù)賓館還是存在一定市場機會。商業(yè)市場機會本項目相對中心商業(yè)之市場機會總結(jié) p本項目處城市擴張主要區(qū)域，澄碧湖與本項目商業(yè)帶相呼應(yīng)，形成天然的水岸商業(yè)，同時，澄碧湖周邊的已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，而中心商業(yè)以經(jīng)營百貨和專業(yè)市場為主，因此本項目商業(yè)部分的規(guī)劃應(yīng)與其有所差異，避免近距離的同質(zhì)化競爭，規(guī)劃時尚的休閑餐飲、休閑娛樂、酒店和商務(wù)等業(yè)態(tài)，形成一個新的、時尚的休閑娛樂商業(yè)帶。p本項目住宅在蓮塘已經(jīng)具有較高的聲譽，周邊住宅在蓮塘也同樣有較好的聲譽，本項目商業(yè)部分的規(guī)劃，應(yīng)站在未來生活的總體規(guī)劃的高度，在符合該片區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，開發(fā)具有前瞻性和引領(lǐng)性的商業(yè)。3萬體量項目商業(yè)存在哪些風(fēng)險？風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險 規(guī)劃不具前瞻性設(shè)計沒有考慮好實用性管理運營風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險工期延誤風(fēng)險工程質(zhì)量風(fēng)險市場風(fēng)險 銷售風(fēng)險招商風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險政策風(fēng)險 房地產(chǎn)政策金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟衰退經(jīng)濟發(fā)展受阻? 風(fēng)險一：無視市場實際需求? 風(fēng)險二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求? 風(fēng)險三：項目定位不準確? 風(fēng)險四：重建筑設(shè)計輕商業(yè)規(guī)劃? 風(fēng)險五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃? 風(fēng)險六：盲目輕信主力店? 風(fēng)險七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃? 風(fēng)險八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端? 風(fēng)險九：輕視后期的經(jīng)營管理? 風(fēng)險十：無長期的資金投入安排商業(yè)潛在風(fēng)險本項目可能面臨一些的風(fēng)險，我們認為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避風(fēng)險 應(yīng)對措施技術(shù)風(fēng)險 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場未來的需求設(shè)計沒有考慮好實用性 聘請商業(yè)經(jīng)驗豐富的設(shè)計公司，對設(shè)計嚴格把關(guān)管理運營風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 保證前期財務(wù)規(guī)劃的有效和嚴格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項目成本工期延誤風(fēng)險 保證施工隊伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質(zhì)量風(fēng)險市場風(fēng)險 銷售風(fēng)險