【正文】 璽園湖東路地塊商業(yè)發(fā)展定位報(bào)告CONFIDENTIAL二 ○○ 九年七月 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)深圳尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。項(xiàng)目工作階段劃分 220。區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究220。區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究220。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究220。項(xiàng)目商業(yè)地塊解析220。項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判220。項(xiàng)目定位220。商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議220。招商建議2023/5/6第三階段發(fā)展定位報(bào)告書第二階段商業(yè)微觀市場(chǎng)調(diào)研2023/5/16 2023/5/30第一階段商業(yè)宏觀市場(chǎng)調(diào)研2023/7/10?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研?專業(yè)市場(chǎng)研究?政府人士訪談?消費(fèi)者訪談?一線銷售人員訪談?消費(fèi)者訪談項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5澄碧湖洪客隆百貨本案老城區(qū)商業(yè)中心在新城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃中，圍繞 “一湖、一中心、一安居工程、上下兩組團(tuán)、南北兩公園、內(nèi)城三條街、外城三干道 ”的新格局，本項(xiàng)目正位于 “一湖，一中心 ”的核心位置。核心結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)位于蓮塘區(qū)域的核心位置，離第一商圈 。外部市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境都為商業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。區(qū)域?qū)傩苑治霰卷?xiàng)目地處縣城商業(yè)圈邊緣， 可達(dá) 56萬(wàn)左右，周邊整體商業(yè)形式較為傳統(tǒng) 位置 ?項(xiàng)目距離向陽(yáng)路核心商圈直線距離約 ，屬于城市未來(lái)發(fā)展中心地帶，但目前屬于中心商圈邊緣地帶，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)更多以站前西路臨街商鋪為主，多為汽車修理店與低端餐飲，不具備規(guī)模性與吸納性人口?項(xiàng)目周邊常駐居民為當(dāng)?shù)乩蠌S區(qū)與普通居民為主，消費(fèi)能力偏弱，目前 范圍內(nèi)，可輻射人口近 6萬(wàn)，其中澄湖周邊集中有大量新建商品住宅并大部分進(jìn)入入住階段，消費(fèi)能力強(qiáng)交通璽園南臨站前路同時(shí)南向縱深可通達(dá)向陽(yáng)路中心街，為南昌縣中心區(qū)域的最為繁華的東西橫向干道，東臨京九鐵路線及南蓮大道（目前正在擴(kuò)寬整改），改造完畢后將承擔(dān)整個(gè)南昌縣連接南昌市交通命脈，南北接澄湖北大道，是整個(gè)南昌縣CBD區(qū)域的交通干道之一，同時(shí) 203路、 236路、 128路、 134路、 127路、 51 519路公交車在璽園周邊干道經(jīng)過，整個(gè)項(xiàng)目交通價(jià)值優(yōu)越。商業(yè) ?項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)能覆蓋向陽(yáng)路、澄湖西路、澄湖東路、澄湖北路、南蓮路等城市主要干道，未來(lái)商業(yè)密集度集中于澄湖西路沿線，并且縱向深入璽園社區(qū)內(nèi)部區(qū)域?qū)傩苑治錾虡I(yè)地塊分析 地塊位置：澄碧湖旁，緊靠湖東路規(guī)模大?。?30000㎡地塊中心規(guī)劃路與城市主干道澄湖東路口形成核心商業(yè)位置。澄湖東路與北邊規(guī)劃路形成次級(jí)商業(yè)位置。現(xiàn)階段，受人流因素影響，澄湖東路沿街商業(yè)價(jià)值由南往北遞減。核心商業(yè)位置次級(jí)商業(yè)位置商業(yè)價(jià)值遞減澄 湖 東 路澄 碧 湖地 塊 中 心 規(guī) 劃 路北 邊 規(guī) 劃 路項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目周邊未來(lái)消費(fèi)潛力預(yù)測(cè) 人口分布區(qū)域人口數(shù)量（萬(wàn)）人均日常性支出（元）人均娛樂支出（元）人均餐飲支出（元）月人均總支出（元）消費(fèi)總金額（千萬(wàn)）周邊新建住宅居民 4 200 200 200 600 附近其他居民 3 200 100 100 400 合計(jì) 7 400 300 300 1000 預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目入住人群及周邊 2公里范圍內(nèi)輻射人群數(shù)量可達(dá)約 7萬(wàn)人，根據(jù)南昌縣人均消費(fèi)水平 ,我們預(yù)計(jì)周邊區(qū)域人群消費(fèi)每月總支出收入人均保持在 400600元之間不等。區(qū)域人口數(shù)量尚可，消費(fèi)總金額每月能達(dá) 3600萬(wàn)元，可見消費(fèi)市場(chǎng)是比較龐大的，但考慮到很大部分居民在縣城現(xiàn)有的兩大商業(yè)消費(fèi)點(diǎn)進(jìn)行消費(fèi)的特性 ,項(xiàng)目商業(yè)可立足于吸引部分就近購(gòu)物消費(fèi)商業(yè) ,以此為帶動(dòng) ,提升商業(yè)檔次 ,尋求打造差異化業(yè)態(tài) ,吸引更廣泛區(qū)域人群的前來(lái)消費(fèi)，與目前南昌縣現(xiàn)有商業(yè)形成互補(bǔ)相融的格局。商業(yè)地塊總結(jié) 璽園三四期及湖東路地塊位于南昌縣澄湖東路，項(xiàng)目擁有 400多米長(zhǎng)的湖岸線，屬于蓮塘區(qū)域核心位置，外部市場(chǎng)環(huán)境，自然環(huán)境在該區(qū)域獨(dú)一無(wú)二。本案緊鄰澄碧湖，可謂蓮塘景觀資源最為豐富的項(xiàng)目。澄碧湖成為本地塊最大的景觀性資源和可利用的最大利益點(diǎn)，成為本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃中可重點(diǎn)利用的景觀資源。地塊市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景接近中心商圈，臨近消費(fèi)中心處于澄碧湖南面，保證有優(yōu)美的景觀資源有較強(qiáng)地消費(fèi)能力周邊大規(guī)模樓盤聚集，且有一定增長(zhǎng)空間周邊強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位地塊大小能滿足開發(fā)需求項(xiàng)目地塊市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5隨著城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，澄湖商圈將會(huì)逐漸發(fā)展起來(lái)，其優(yōu)美的澄碧湖景觀資源，繞湖大盤的聚集，周邊居民消費(fèi)潛力較高，使得未來(lái)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境加以提高改善，但其將主要以休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主，購(gòu)物消費(fèi)為輔。形成與維也納商圈的商業(yè)中心差異化互為補(bǔ)充的關(guān)系。 蓮塘中心商圈向澄碧湖方向發(fā)展，未來(lái)將形成新的商業(yè)帶 澄湖西休閑商業(yè)帶 澄湖東休閑商業(yè)帶 中心商圈 p南昌縣商品流通規(guī)模加大，城市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展呈良性發(fā)展。人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)。p南昌縣的居民共 ， ，其中農(nóng)業(yè)人口 ，占 %，而縣城區(qū)域人口僅占 %，而南昌縣城區(qū)域消費(fèi)品零售總額占全縣的 %，即為 16億元，假設(shè)這 13萬(wàn)的人口卻消費(fèi)了 16億元 (不考慮南昌縣周邊居民到蓮塘消費(fèi) )，人均消費(fèi) 12307元，已經(jīng)達(dá)到南昌城區(qū)的平均水平。p目前蓮塘整體商業(yè)物業(yè)從量上看已達(dá)到飽和水平甚至超出，而新的城市人口增長(zhǎng)又與在規(guī)劃、在建商業(yè)擴(kuò)張的速度一致，因此，主城區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展將以置換、更新方向發(fā)展為主，再大量體集中新增純商業(yè)物業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)過大。p結(jié)合本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置，本項(xiàng)目可向中型、中高檔、休閑娛樂餐飲方向發(fā)展。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)仍有較大發(fā)展空間，功能復(fù)合是發(fā)展趨勢(shì)蓮塘商業(yè)體量基本滿足市場(chǎng)需求，但檔次較低，功能單一，復(fù)合商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間較大。集中式商業(yè)對(duì)街區(qū)拉動(dòng)作用明顯，無(wú)形中起到 “主力店 ”的作用，但僅提供單一購(gòu)物消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重，復(fù)合消費(fèi)亟待出現(xiàn) 。市場(chǎng)有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者缺乏，消費(fèi)者不成熟， 向往都市生活、追求時(shí)尚，易于引導(dǎo) 。商業(yè)市場(chǎng)研究蓮塘商業(yè)以批發(fā)零售業(yè)態(tài)為主，其他業(yè)態(tài)存在較大發(fā)展空間 2023年南昌縣居民消費(fèi)比例年南昌縣居民消費(fèi)比例 餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、會(huì)所 /會(huì)館及運(yùn)動(dòng)健身美容業(yè)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)機(jī)會(huì) p這三個(gè)業(yè)態(tài)均屬非必需消費(fèi)型服務(wù)行業(yè)，引導(dǎo)性消費(fèi)強(qiáng)，需求市場(chǎng)對(duì)其的敏感度相對(duì)較低，因此這三個(gè)行業(yè)重在經(jīng)營(yíng)；p同時(shí)本項(xiàng)目所處的澄湖路目前已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，與本項(xiàng)目可以形成一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。p因此，餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、獨(dú)立會(huì)所業(yè)具有一定潛力，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)賓館業(yè)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?綜合目前賓館業(yè)需求市場(chǎng)、現(xiàn)有及潛在賓館供應(yīng)來(lái)看，再建超大型賓館的需求不大，但中小型經(jīng)濟(jì)賓館，服務(wù)質(zhì)量又高、功能尚可的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)賓館還是存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目相對(duì)中心商業(yè)之市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié) p本項(xiàng)目處城市擴(kuò)張主要區(qū)域，澄碧湖與本項(xiàng)目商業(yè)帶相呼應(yīng)，形成天然的水岸商業(yè)，同時(shí)，澄碧湖周邊的已經(jīng)形成較好的休閑娛樂氛圍，而中心商業(yè)以經(jīng)營(yíng)百貨和專業(yè)市場(chǎng)為主，因此本項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃應(yīng)與其有所差異，避免近距離的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)劃時(shí)尚的休閑餐飲、休閑娛樂、酒店和商務(wù)等業(yè)態(tài)，形成一個(gè)新的、時(shí)尚的休閑娛樂商業(yè)帶。p本項(xiàng)目住宅在蓮塘已經(jīng)具有較高的聲譽(yù)，周邊住宅在蓮塘也同樣有較好的聲譽(yù)，本項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃，應(yīng)站在未來(lái)生活的總體規(guī)劃的高度，在符合該片區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，開發(fā)具有前瞻性和引領(lǐng)性的商業(yè)。3萬(wàn)體量項(xiàng)目商業(yè)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工期延誤風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn)招商風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻? 風(fēng)險(xiǎn)一：無(wú)視市場(chǎng)實(shí)際需求? 風(fēng)險(xiǎn)二：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求? 風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確? 風(fēng)險(xiǎn)四：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)五：缺乏科學(xué)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)六：盲目輕信主力店? 風(fēng)險(xiǎn)七：缺乏科學(xué)的招商規(guī)劃? 風(fēng)險(xiǎn)八：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端? 風(fēng)險(xiǎn)九：輕視后期的經(jīng)營(yíng)管理? 風(fēng)險(xiǎn)十：無(wú)長(zhǎng)期的資金投入安排商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目可能面臨一些的風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為都可以通過合理的手段防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃不具前瞻性 充分考慮市場(chǎng)未來(lái)的需求設(shè)計(jì)沒有考慮好實(shí)用性 聘請(qǐng)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)公司，對(duì)設(shè)計(jì)嚴(yán)格把關(guān)管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證前期財(cái)務(wù)規(guī)劃的有效和嚴(yán)格執(zhí)行，拓寬融資渠道，控制項(xiàng)目成本工期延誤風(fēng)險(xiǎn) 保證施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，保證管理的效率工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn)